Boekhouding VME niet volgens quota vastgelegd in basisakte: wat nu?

Vraag

Als eigenaar, en dus lid van de VME, van een appartement in een gebouw van 20 kavels, stelde ik vorig jaar vast dat de syndicus in de boekhouding geen rekening hield met de verschillende quota die vastgelegd zijn in de basisakte bij het berekenen van de gemeenschappelijke kosten.

Toen ik hem daarmee confronteerde zei hij: "Ik doe het zo omdat ik het zo overnam van de voorgaande syndicus en iedereen op de vergadering altijd de boekhouding goedkeurt." Ik heb gevraagd aan de syndicus om dit punt op de agenda te zetten voor onze volgende AV in december. Hij stelt mij de vraag of er over dat punt moet gestemd worden.

Mijn vragen naar u toe zijn: Is het gebruikelijk dat er over de boekhouding gestemd wordt? De situatie is zo dat ik weet dat er zeker nog iemand niet akkoord is. We zijn dus minimum met twee. Wat de anderen zullen stemmen weet ik niet. Hoeveel 'niet akkoord'-stemmen moeten er zijn om de huidige, foutieve boekhouding te doen stoppen?

Antwoord

Dominique Krickovic van de Unie Vlaamse Syndici beantwoordt deze vraag als volgt: "De wet voorziet dat de mede-eigenaars in de kosten bijdragen aan rato van hun aandelen:  BW Art. 577-2. §9  “De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde”. Deze respectieve waarde m.a.w. de aandelen, staan vermeld in de basisakte (eerste deel van de statuten)."

"De syndicus dient de statuten stipt na te leven. Doen zoals de vorige syndicus is zeker niet de juist manier van werken en geen geldige uitleg. Over het punt van de verdeling van de kosten dient de syndicus de correcte verdeling te hanteren met name de verdeling bepaald in de statuten."

"De vraag die zich stelt is de volgende: hebben de mede-eigenaars ooit gestemd op een algemene vergadering om de verdeling van de kosten te wijzigen?

  • zo niet is de syndicus al jaren verkeerd bezig en kan u via het vredegerecht een herberekening vragen van de voorbije afrekeningen. Natuurlijk zal dit het voorwerp zijn van een procedure met een  advocaat en expert boekhouder .. de kosten kunnen oplopen.  
  • Zo ja had deze wijziging van de statuten via authentiek akte moeten gebeuren (notaris). Art 577-4 § 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte."

"Op de vergadering van december kan u de volgende zaken op de agenda laten plaatsen:

Verdeling van de lasten conform de statuten

  • Vraag aan de syndicus om de statuten na te leven en de verdeling van de lasten correct te hanteren. Zo niet,
  • Wijziging van de verdeling van de lasten in afwijking van de bepaling van de statuten: verdeling van alle kosten volgens de volgende sleutel : per appartement (?)   (meerderheid  4/5 de)
  • Nota: De kosten van de overschrijving op het hypotheek kantoor zijn ten laste van de VME"

"U kan verwijzen naar art 577-7 2° : De algemene vergadering beslist  bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:  a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom."

"Conform Art. 577-8/2BW  dient de algemene vergadering jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan te duiden (meerderheid 50%+ 1), al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald. Concreet controleert hij de rekeningen en de verdeling van de kosten.  Op de jaarlijkse algemene vergadering dient de commissaris der rekeningen verslag te brengen aan de mede-eigenaars. De rekeningen dienen jaarlijks door de Algemene Vergadering goedgekeurd te worden met 50% meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigde leden."

"Ook misschien van belang voor uw residentie met 20 kavels : uw syndicus dient de MAR stelsel te gebruiken voor de boekhouding = dubbele boekhouding."

"17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars."

Producten

Makelaarsovereenkomsten

Monard Law

Makelaarsovereenkomsten

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Bemiddeling in burgerlijke - en handelszaken

Huygen Advocaten

Bemiddeling in burgerlijke - en handelszaken