Mag ik opschortende voorwaarde inroepen om overeenkomst te beëindigen?

Vraag

Op 28/11/2016 ondertekende ik verkoopovereenkomst met volgende opschortende voorwaarde 'de verkoop komt tot stand onder de opschortende voorwaarde in het voordeel van de verkoper van het bekomen van een definitieve en uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning betreffende de toelating tot bouwen van het hierboven beschreven project en dit uiterlijk op 30 april 2017'.

Indien deze datum niet gehaald zou worden, kan ik dan als koper deze opschortende voorwaarde inroepen om -zonder enige schadevergoeding en met terugbetaling van betaald voorschot- de verkoopovereenkomst te beëindigen?

Antwoord

Advocaat Mark Huygen nam jouw vraag ter harte:

"Indien u kan aantonen dat u de nodige inspanningen leverde tot het bekomen van de vergunning, en deze vergunning niet kon bekomen buiten uw wil om, gaat de overeenkomst teniet. U kan dan het betaalde voorschot terugvorderen aangezien dit een onverschuldigde betaling betrof na het tenietgaan van de overeenkomst. De opschortende voorwaarde schort immers de totstandkoming van de verbintenis dus op totdat de toekomstige en onzekere gebeurtenis zich plaatsvindt."

"Let op: de gebeurtenis die u als opschortende voorwaarde vermeldt dient zowel toekomstig als onzeker te zijn. Indien dit niet het geval is spreekt men van een  zuivere potestatieve voorwaarde. Dit is een voorwaarde  waarbij het plaatsvinden van de gebeurtenis volledig afhangt van de wil van diegene die zich verbonden heeft. De wet laat dit niet toe. Dit zou immers betekenen dat diegene die zich verbonden heeft kan blijven stilzitten en niets dient te ondernemen om de voorwaarde te bekomen, in dit geval het bekomen van een vergunning."

"Het uitblijven van de voorwaarde heeft echter geen retroactieve werking. Het reeds betaalde kan dus teruggevorderd worden wegens onverschuldigde betaling. Indien daarentegen het betaalde voorschot aanzien werd  als voorwaarde om de overeenkomst tot stand te brengen, zal dit behouden kunnen worden door de verkoper. Controleer aldus of de overeenkomst hierover iets  vermeld heeft."

"De vraag of de overeenkomst bestaat vooraleer de voorwaarde in vervulling is gegaan is echter theoretisch van aard. Volgers rechtspraak van het Hof van Cassatie bestaat immers de overeenkomst  hangende de opschortende voorwaarde, ook al is de uitvoering van de verbintenis geschorst. Dit is trouwens in casu het geval aangezien er een voorschot werd betaald."

"De overeenkomst heeft aldus bestaan, zodat in principe schadevergoeding kan gevorderd worden wanneer bepaalde onmiddellijk opeisbare verbintenissen geschonden zijn. Het slechts tijdelijk bestaan van de overeenkomst verandert hier niets aan, ook al gaat de overeenkomst teniet doordat de voorwaarde niet is vervuld. Zorg er tevens  voor dat u al het nodige heeft gedaan opdat de voorwaarde kon vervuld  worden. De verkoper kan u dwingen het bewijs voor te leggen van uw inspanningen."

"Terzake kan verwezen worden naar de bepalingen opgenomen in het BW, onder de artikelen :

Art. 1181 BW. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.

Art. 1182 BW. Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren ingeval de voorwaarde vervuld wordt.

Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.


Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de prijs.

Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel l de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin hij zich bevindt , met schadevergoeding."

Producten

Zakenrecht

Monard Law

Zakenrecht

Bijstand in bouwproces

Huygen Advocaten

Bijstand in bouwproces

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Advies en procedurebijstand in andere disciplines