Buurman eist om struik te rooien naast zijn garage wegens waterschade

Vraag

Onze buurman heeft waterschade in zijn garage die overigens zonevreemd gebouwd werd (jaren 80-90) op een nat stuk grond. Volgens zijn expert zou de oorzaak van het opstijgend vocht, een dichtgeslibde gracht achter de garage zijn. Die gracht werd door ons al gedeeltelijk opengemaakt nadat hij dit vroeg.

Hij heeft ondertussen de onderkant van de garagemuur die op de scheiding staat onderaan aangesmeerd met een vochtwerend product. Toen zag hij dat de wortels van onze hazelaar tegen/in de cementlaag groeiden en vermoed hij dat deze wortelgroei plots de oorzaak is. Hij eist nu dat wij deze hazelaars zo snel mogelijk rooien.

Hij dreigt met de vrederechter als wij dit niet doen. Kan dat als zijn garage zonevreemd gezet werd?

Antwoord

Advocaat Roel De Cleermaecker van Atrius Advocaten boog zich over jouw vraag. Hier volgt zijn uitgebreid antwoord:

“Uw menselijk zeer logische vraag, is vanuit een juridisch standpunt minder evident te benaderen. Vooreerst spreekt u over een zonevreemde garage. Deze term lijkt me niet juist te zijn. Een zonevreemde constructie is immers een vergunde en toelaatbare constructie die door een herbestemming van een zone “zonevreemd” is geworden, maar niettemin toelaatbaar."

"Ik geef een extreem voorbeeld: in 1970 krijg ik een vergunning voor het bouwen van een woning in woongebied. Deze woonzone wordt in de jaren ’90 (dus 20 jaar na vergunning) plots herbestemd naar industriegebied, wel dan blijf ik een vergunde woning bezitten, alleen niet langer in woonzone, maar op industriegebied. Dit is dan een toelaatbare, maar zonevreemde constructie."

"Ik vermoed dat u dus in uw vraag bedoelt, dat uw buurman een niet-vergunde garage heeft. Nu, of de garage van uw buur zonevreemd of niet vergund is, is in feite van weinig belang. In de kwestie m.b.t. de vochtschade speelt immers ons burgerlijk recht en niet het administratief recht (regels stedenbouw). Belangrijk in burenrelaties zijn de artikelen 1382 en 544 van ons burgerlijk wetboek."

"Artikel 1382 B.W. legt ons op dat indien derden (waaronder uw buur hoort) schade leiden door onze fout, wij deze schade moeten vergoeden. De voorgaande zin bevat enkele belangrijke zaken: de derde zal immers maar recht hebben op schadevergoeding als hij kan aantonen dat de schade wordt veroorzaakt door uw fout. Uw buurman die beweert dat uw hazelaar oorzaak is van zijn opstijgend vocht, zal hier dus het bewijs van moeten leveren."

"Kan hij dit bewijzen, dan bestaat het risico dat u zal opdraaien voor de schade. Dit risico is te beoordelen in functie artikel 1382 B.W. Deze bepaling zegt namelijk zeer duidelijk dat enkel bij een fout u opdraait voor de schade. Het is dus onvoldoende dat men aantoont dat uw hazelaar de schade veroorzaakt, men zal ook moeten aantonen dat uw hazelaar fout staat of dat u uw hazelaar fout onderhouden hebt."

"Is het zonevreemd / niet-vergunde karakter van de garage dan hoegenaamd van nul en generlei waarde? Niet helemaal: de rechtbank kan oordelen dat de buurman door het zonevreemd/ niet vergund plaatsen van de garage zelf mee verantwoordelijk is voor de schade en op deze wijze de schade verdelen."

"Artikel 544 B.W. (leer van de burenhinder) wordt dan ook vaak als “redmiddel” ingeroepen, omdat dit een zogenaamde foutloze aansprakelijkheid in het leven roept. Cf. deze bepaling zijn buren schadevergoeding verschuldigd op het ogenblik dat de schadelijder bovenmatige burenhinder ervaart van één van de buren. In tegenstelling tot artikel 1382 B.W. moet men als schadelijder geen fout bewijzen, maar volstaat aan te tonen dat er bovenmatige burenhinder is."

"M.a.w.: stel dat uw buur wel kan aantonen dat uw hazelaar oorzaak is van zijn schade, maar niet dat uw hazelaar fout gezet werd dan wel fout onderhouden werd, dan kan op basis van artikel 544 B.W. toch een schadevergoeding claimen als hij kan aantonen dat de hem geleden schade de normale ongemakken van het nabuurschap overtijgen."

"Immers gaat de rechtspraak ervan uit dat eenieder van ons wel de nodige “hinder” ondervindt van zijn buren. Het is pas wanneer deze hinder de normale hinder die ieder van ons ondervindt van zijn buren overstijgt dat er sprake is van burenhinder en recht op schadevergoeding. De rechtbank zal dit in concreto beoordelen."

"Zeer complex allemaal. Alles begint evenwel met de vraag wat de oorzaak is van de schade bij uw buur. Uw hazelaar of is er toch een andere oorzaak?" 

"Bijkomende denkpiste: niet alleen is er de kwestie van de zonevreemdheid/niet-vergund zijn van de garage. Blijkbaar is de garage destijds niet volgens de regels van de kunst gezet. Ik leid immers uit uw vraag af dat de buurman eerder reeds opstijgend vocht vastgesteld heeft en vervolgens een vochtwerende laag voorzien heeft op de garage. Wat erop wijst dat deze laag er aanvankelijk niet opzat. Dit kan erop wijzen dat de garage destijds niet goed gezet is geworden dan wel de buurman zijn herstelling destijds niet goed heeft gedaan en de oorzaak van de schade dus niet bij u ligt, maar bij de buurman zelf."

"Laatste randbemerking in lijn met het voorgaanden: wortels die een vochtwerende laag doordringen? Hiervan moeten bewijzen op tafel komen. Wortels kiezen veelal de weg van de minste weerstand. Als de wortels tegen een muur botsen, groeien ze m.i. eerder gewoon verder naar beneden of zoeken ze een zwakke (niet goed afgewerkte) plek."

Producten

Vind een energiedeskundige (EPC, EPB, EAP,..) in uw buurt

Kadaster

Vind een energiedeskundige (EPC, EPB, EAP,..) in uw buurt

Bouwen of verbouwen? Vraag je gratis publicaties aan.

Vlaams Energieagentschap (VEA)

Bouwen of verbouwen? Vraag je gratis publicaties aan.