Erfdienstbaarheden: modaliteiten afspreken met nieuwe eigenaars?

Vraag

Wij hebben een rijwoning verkregen na de verbouwing van één groot huis in drie kleinere woningen, en waar een erfdienstbaarheid op rust voor een vierde woning. Achteraan onze woningen loopt een baantje over onze eigendommen die aan de voorzijde van de straat afgesloten is met een poort waarvan de drie eigenaars een sleutel hebben.

Nu is de vierde woning recent verkocht en komen de nieuwe eigenaars een sleutel vragen gezien zij ten alle tijde uitweg hebben via erfdienstbaarheid die tussen de vorige eigenaars werd afgesproken.

De vorige eigenaar van de vierde woning heeft nooit gebruik gemaakt van deze uitweg gedurende de periode dat hij er woonde, ondanks de vermelding van erfdienstbaarheid in zijn akte, en heeft dus nooit een sleutel ontvangen van een van de vorige eigenaars uit de verbouwde rijwoningen.

Nu is er geen enkel probleem om een sleutel te geven aan de nieuwe eigenaars, maar is onze vraag of wij (de andere drie eigenaars) hen beperkingen kunnen opleggen door bijvoorbeeld op papier te zetten dat zij niet met brommers of motorvoertuigen (lawaai maken dus) langs onze eigendom mogen passeren, dat het baantje geen speelstraat is voor de kinderen en dat ze ten alle tijden moeten zorgen dat de poort afgesloten is om zo ongewenste bezoekers te weren?

En wat met het onderhoud? Kunnen wij ook eisen dat zij bijvoorbeeld mee betalen om het pad te onderhouden bij het verwijderen van onkruid of het heraanleggen met kiezels? Hoe kunnen wij dit best op papier zetten dan? Bestaat er een soort van modelbrief voor dit soort zaken? Alvast bedankt voor uw reactie.

Antwoord

Advocaat Mark Huygen staat je graag te woord: "We veronderstellen dat het pad achter de woningen geen buurtweg is. Eerste vraag die moet beantwoord worden is hoe de erfdienstbaarheid tot stand is gekomen. Er zijn drie mogelijkheden: door een titel (bijvoorbeeld notariële akte of andere overeenkomst tussen aanpalende eigenaars), door verjaring of door bestemming. We verondertellen dat het om een erfdienstbaarheid gevestigd door een titel handelt.

U kan onderling afspraken maken en deze in een schriftelijke overeenkomst vastleggen. Er is geen vast model. 

Art. 701 en 702 BW regelt het gebruik van de erfdienstbaarheid :

  • "Art. 701. De eigenaar van het dienstbare erf mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken. Zo mag hij de gesteldheid van de plaats niet veranderen, noch de uitoefening van de erfdienstbaarheid verleggen naar een andere plaats dan die welke voor de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was aangewezen. Indien evenwel die oorspronkelijke aanwijzing voor de eigenaar van het dienstbare erf meer bezwarend mocht zijn geworden of indien zij hem verhindert voordelige herstellingen daaraan te verrichten, kan hij de eigenaar van het andere erf een plaats aanbieden die voor de uitoefening van zijn rechten even gemakkelijk is, en deze mag zulks niet afwijzen."
  • "Art. 702. Anderzijds mag hij die een recht van erfdienstbaarheid heeft, daarvan slechts gebruik maken overeenkomstig zijn titel, zonder aan het dienstbare erf of aan het heersende erf een verandering te mogen aanbrengen waardoor de toestand van het eerstgenoemde zou worden verzwaard."

De gevreesde overlast ( bijv. speelstraat  ) is hier een voorbeeld van. Iedere erfdienstbaarheid moet restrictief worden ingevuld en uitgelegd, en dit op een doelgerichte en redelijke manier. Dit betekent dat - in geval van discussie - de omvang van een erfdienstbaarheid steeds moet worden getoetst aan de oorsprong van de erfdienstbaarheid.

Een erfdienstbaarheid heeft recht op al hetgeen noodzakelijk is om er gebruik van te maken. De eigenaar van het heersend erf heeft het recht alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en het behoud van de erfdienstbaarheid. Hij betaalt deze werken, tenzij anders overeengekomen. De eigenaar van het dienend erf kan niets doen om het gebruik van de erfdienstbaarheid te bemoeilijken. Indien alle partijen gebruik maken van de erfdienstbaarheid worden de kosten uiteraard gedeeld."

Producten

Oplossingen op maat van het bouwbedrijf

Vlaamse Confederatie Bouw

Oplossingen op maat van het bouwbedrijf

De voordelen van bouwen op maat

Hyboma

De voordelen van bouwen op maat

Download pdf-folders

Verstandig Bouwen

Download pdf-folders

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Bouwen op maat op jouw grond

Verelst Woningbouw en Renovatie

Bouwen op maat op jouw grond

Vind een geschikte aannemer op buildyourhome.be

Build Your Home

Vind een geschikte aannemer op buildyourhome.be