Kan ik onder servitude uitkomen?

Vraag

Mijn buurman koopt een eigendom gelegen achter mijn en zijn eigendom. Op mijn eigendom rust een erfdienstbaarheid van recht van doorgang naar het door hem aangekocht eigendom, het is in mijn en ook in zijn akte beschreven. We hebben beiden een open bebouwing.

Is het voor mij mogelijk om onder die servitude uit te komen en op welke manier? Mijn idee gestoeld op de landbouwwetgeving van weleer zegt dat een ingesloten perceel dat niet meer ingesloten is zijn recht op uitweg verliest. Is dit zo? Het betreft twee villa's gelegen langs een grote weg. De buurman wil de toegangsweg van het achtergelegen aangekocht perceel blijven gebruiken.

Indien dit zo is, mag ik poorten aanbrengen aan de straat en achteraan die altijd te openen zijn?

Antwoord

We vroegen raad bij notaris Dirk Michiels:

"De toegang van ingesloten percelen tot de openbare weg verloopt via een erfdienstbaarheid : een weg die loopt over een perceel – het lijdend erf – en strekt tot voordeel van een ander perceel – het heersend erf –. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, tegenstelbaar aan derden als deze in een titel (vonnis of authentieke akte) js vervat die werd overgeschreven op het hypotheekkantoor.

Daarmee onderscheiden erfdienstbaarheden zich van persoonlijke rechten (bijvoorbeeld toelating gebruik te maken van een weg die wordt toegekend door een persoon in voordeel van een andere persoon, b.v. familie, vrienden of goede buren) die niet tegenstelbaar zijn aan derden en dus precair, zeker bij verkoop. 

Deze erfdienstbaarheid kan de vorm aannemen van een recht van overgang of van een recht van uitweg. Het recht van overgang is een recht toegekend door de eigenaar van het erf waarover de weg loopt, het lijdend erf, in voordeel van het erf tot wiens voordeel de weg strekt, het heersend erf. 

Recht van overgang 

Artikel 688 van het Burgerlijk Wetboek deelt het recht van overgang in bij de niet voortdurende erfdienstbaarheden. Artikel 691 van het Burgerlijk Wetboek stipuleert uitdrukkelijk dat dergelijke erfdienstbaarheden slechts door een titel kunnen gevestigd worden; bezit, zelfs sinds onheuglijke tijden, is volgens dit artikel niet voldoende om deze erfdienstbaarheden te vestigen.

Men moet dus over een recht beschikken voortspruitend uit een titel, zijnde een authentieke akte of een vonnis, om over iemand anders zijn grond naar de straat te mogen rijden / gaan. Dergelijk recht kan niet door verjaring ontstaan of op mondelinge akkoorden gebaseerd zijn vermits die bij verandering van eigenaar geen waarde hebben.

Ik neem aan dat het hier een recht van overgang betreft (opgenomen in een notariële akte zoals u schrijft). Artikel 710 bis van het Burgerlijk Wetboek bepaalt wat volgt:  “Op verzoek van de eigenaar van het lijdend erf kan de rechter de afschaffing van een erfdienstbaarheid bevelen wanneer deze ieder nut voor het heersend erf heeft verloren.” 

Als uw buur niet akkoord gaat met de afschaffing van dit recht van overgang (hetgeen bij notariële akte moet gebeuren),  kan u naar de Vrederechter gaan. Uw buur zou dan kunnen zeggen dat deze erfdienstbaarheid toch nog nuttig is voor hem, dat het voor hem met name gemakkelijk is om ook op die manier zijn achterliggend stuk te bereiken (omdat zijn tuin bv. is aangelegd op die wijze dat hij deze zou moeten beschadigen bij afschaffing van de erfdienstbaarheid, terwijl de bestaande weg er nu toch ligt). Best neemt u een advocaat om dit voor de Vrederechter te argumenteren in uw voordeel, want het zal niet gemakkelijk zijn tot afschaffing te laten overgaan.

 

Recht van uitweg

Artikel 682 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan een uitweg mag vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.

Het recht van uitweg is dus een erfdienstbaarheid die wordt toegekend door de Vrederechter als de eigenaar van het lijdend erf geen recht van overgang wil verlenen. Hiervoor moet dus een procedure worden opgestart waarbij de vrederechter de betaling van een vergoeding kan opleggen (waarvan het bedrag uiteraard hoger kan zijn dan de hoger vermelde 5.000 euro).

Moest het een recht van uitweg zijn (maar dat is zoals gezegd denk ik niet het geval) is het gemakkelijker deze te laten afschaffen, maar ook daar zal u naar de Vrederechter moeten gaan (en best via een advocaat)."

Beantwoord door: Dirk Michiels, Michiels, Stroeykens & Pelgrims
Meer beantwoorde vragen over Bouwgrond

Vind je dit artikel interessant?

bookmark_border Bewaar artikel

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

Producten

Gereedschappen

Gamma Belgie

Gereedschappen

Blijf op de hoogte van nieuws over bouwen en verbouwen

Livios

Blijf op de hoogte van nieuws over bouwen en verbouwen

Splendid blaast de moderne bouwstijl nieuw leven in

Splendid woningbouw

Splendid blaast de moderne bouwstijl nieuw leven in

Bouwen op maat op jouw grond

Verelst Woningbouw en Renovatie

Bouwen op maat op jouw grond

Betonnen prefabkelders met funderingsfunctie

O beton

Betonnen prefabkelders met funderingsfunctie

Staalframebouw biedt een grote flexibiliteit voor uw bouwproject

beSteel

Staalframebouw biedt een grote flexibiliteit voor uw bouwproject