livios logo

De gemene muur in vogelvlucht

Foto Vanderkooij Bouwbedrijf
  

In het dagelijkse leven is er vaak heel wat te doen over gemene muren: het gaat hier dus over een complexe materie. Samen met de specialist van Livios overlopen we de belangrijkste vragen over dit onderwerp.

Wanneer is een muur gemeen?

Volgens de notariële vaktermen is een gemene muur een muur die twee eigendommen scheidt (op de perceelsgrens).

Een muur is gemeen als er een vonnis of een akte van muurovername bestaat. Ook een akte van schenking of verdeling kunnen als bewijs van gemeenmaking gelden. Als de waarde van de muur heel laag is, volstaat eventueel een getuigenbewijs.

En wat als de betrokken partijen enkel een onderhandse overeenkomst over de gemeenmaking hebben afgesloten? Zo'n onderhandse overeenkomst zal alleen maar tegenstelbaar zijn en gelden tussen de betrokken partijen die deze overeenkomst hebben afgesloten. Om deze overeenkomst tegenstelbaar aan derden te maken, zal ze moeten overgeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor.

  • Een muur zal ook als een gemene muur worden gekwalificeerd als deze muur al 30 jaar of meer in gebruik werd genomen, bijvoorbeeld door erop te steunen of door er tegenaan te bouwen. Wel is het zo dat dit gebruik een openbaar, voortdurend, ondubbelzinnig, vreedzaam en ongestoord karakter moet hebben.
  • Volgens het Burgerlijk Wetboek wordt iedere muur in steden en op het platteland als gemeen beschouwd wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen tot aan het minst verheven dak. Dit is ook het geval wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden.
  • Als één van de bovenvermelde gevallen niet van toepassing is, dan kan men nog altijd terugvallen op de wettelijke vermoedens van gemeenheid. Let wel: het betreft hier wettelijke vermoedens die weerlegbaar zijn zodat steeds het bewijs van het tegendeel kan worden geleverd. Scheidingsmuren worden geacht gemeen te zijn als ze een gemeenschappelijk nut hebben voor elke eigenaar.

Wanneer is een muur niet gemeen?

Foto Vandersanden
  

Muren zijn niet gemeenschappelijk als alle voordelen (zoals de mogelijkheid om tegen deze muur aan te bouwen) of nadelen (bvb. de afloop van het hemelwater) aan één kant zijn gelegen. Voorbeelden hiervan zijn o.m. de muren met dekstenen die naar één zijde hellen zodat het hemelwater slechts aan één kant van de muur afloopt.

Hoe wordt de overnameprijs bepaald?

  • De prijs voor de overname van een gemene muur die volledig op de grond van één eigenaar staat, bedraagt grosso modo de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat, en de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur min de slijtage die ervan moet afgetrokken worden.
  • Als de gemene muur op de scheidingslijn staat, dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen.
  • In geval van een spouwmuur moet je alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.

En tenslotte nog dit: om de kostprijs van de materialen te bepalen die werden gebruikt om deze gemene muur op te richten, kan je beroep doen op tabellen die opgesteld worden door diverse beroepsverenigingen. De prijzen van de muurwaarde worden vastgesteld per streek. Regelmatig worden deze prijzen aangepast aan de evolutie van de bouwprijzen. Deze aanpassing gebeurt door de Commissie Scheimuren, waarvan er één per provincie is. Deze eenheidsprijzen (voor de funderingen, voor het metselwerk,…) gelden op datum van overname, en niet op de datum van oprichting.

Wanneer moet dit worden betaald?

In principe zal deze overnameprijs moeten betaald worden voor je met de werken begint. Omdat de exacte opmeting meestal pas kan gebeuren als de werken al bezig zijn, wordt in de praktijk over het algemeen circa de helft van de geschatte overnameprijs op voorhand betaald. Als de ruwbouw klaar is, wordt een proces-verbaal van muurovername opgesteld. Op dat ogenblik ligt de definitieve kostprijs vast en betaal je het verschil.

Wie betaalt het onderhoud en de herstellingen?

In principe zullen de mede-eigenaars alle uitgaven moeten delen die werden gemaakt om de gemene muur te bewaren, te onderhouden en/of te herstellen.

Toch gelden hierbij nog enkele bedenkingen:

  • Elke mede-eigenaar mag afwegen of het nut wel opweegt tegen de kosten. Als het antwoord neen is, hoeft hij niet bij te dragen in de kosten door zijn recht van mede-eigendom te laten varen. De voorwaarde is wel dat de gemene muur geen gebouw steunt dat van hem is. De gevolgen zijn dat hij dan geen gebruik meer mag maken van de gemene muur en dat hij de uitvoering van herstellingen of onderhoudswerken via zijn eigendom zal moeten aanvaarden.
  • Als de herstelling of heropbouw het gevolg is van een fout van een ander, dan moet diegene die de schade heeft veroorzaakt de kosten betalen.
  • Als een mede-eigenaar een gemene muur hoger optrekt, dan staat deze mede-eigenaar zelf in voor de kosten, onderhoud en herstellingen achteraf aan dat hogere gedeelte.
  • Als de kosten het gevolg zijn van een nieuwe bestemming n.a.v. of na de gemeenmaking, moeten deze kosten worden betaald door diegene die de muur de nieuwe bestemming geeft.

Mag mijn buurman zomaar een gemene muur verhogen?

Dat mag hij doen, op voorwaarde dat hij deze verhogingswerken zelf betaalt en bovendien ook later zorgt voor de herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte: beperking van de levensduur, extra onderhoud, …

Op deze regel gelden echter twee belangrijke beperkingen:

  • In geval van rechtsmisbruik mag de buurman een gemene muur niet verhogen. Rechtsmisbruik is er als de verhoging geen nut heeft voor deze buurman en enkel gebeurt met de bedoeling om de andere buurman nadeel of schade te berokkenen.
  • De verhoging door de buurman van deze muur mag geen last veroorzaken bij de andere buurman zoals bvb. het geval is bij beperking van lucht- en lichtinval.

Kan mijn buurman mij verplichten om samen een gemene muur op te trekken?

In bepaalde gevallen is dit inderdaad mogelijk. In steden en voorsteden kan namelijk iedereen zijn buurman verplichten bij te dragen aan het bouwen en herstellen van een afsluiting die hun huizen, binnenplaatsen en tuinen scheidt. Het moet wel gaan om percelen die aangewend worden voor bewoning. Als afsluiting kan jouw buurman een muur in steen eisen.

In ieder geval zal jouw buurman je in ieder geval eerst moeten vragen om een gemene muur op te richten voor hij deze muur begint te bouwen. Als hij zonder aan jou iets te vragen toch een muur zou bouwen en achteraf de helft van de oprichtingskosten zou vorderen, dan komt hij van een kale reis terug. Uiteraard mag je dan ook deze muur niet gebruiken, anders is er toch gemeenmaking en ben je een vergoeding verschuldigd.

Als jouw buurman wel eerst aan jou vraagt om een gemene muur te bouwen en je zou dit weigeren, dan moet deze buurman eerst naar de vrederechter, hetzij voor een verzoeningsprocedure, hetzij onmiddellijk voor een dagvaarding.

Mag mijn buurman om het even welke werken uitvoeren?

Algemeen kan gesteld worden dat jouw buurman de gemene muur aan zijn zijde naar goeddunken kan gebruiken zolang hij maar hetzelfde recht gunt aan zijn buurman. Tevens wordt aanvaard dat voor lichte werken er geen toestemming van de buurman moet bekomen worden en voor zware werken wel.

Nog enkele nuttige weetjes

  • Probeer al een overeenkomst met jouw buurman te sluiten over de scheidingsmuur op het moment dat je begint met de bouwwerken.
  • Als de buurman sterft voordat de muurovername werd betaald, dan kan je deze overnameprijs nog verhalen op zijn erfgenamen.
  • Alleen eigenaars en houders van een opstalrecht kunnen eisen dat een muur gemeen wordt gemaakt.
  • Als het om een oude muur gaat, is het best mogelijk dat deze al ooit gemeen werd gemaakt. Zo is het mogelijk dat er vroeger een gebouw tegen deze muur heeft gestaan, maar dat dit gebouw inmiddels werd afgebroken. Je kan dan eens aankloppen bij het registratiekantoor om dit na te kijken.
  • Als het om een oude muur gaat die niet op de perceelsgrens werd opgericht maar net ernaast, dan zal je ook het strookje grond moeten bijkopen tot aan deze muur.
  • Je kan de gemeenmaking beperken in de hoogte en/of in de lengte tot het gedeelte dat nuttig is voor jou.

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ruwbouw/muren/gevel/de-gemene-muur-in-vogelvlucht/