livios logo

Geen drinkwater aanwezig: verborgen gebrek?

Vraag

Ik heb een huis gekocht waar geen leidingwater aanwezig is, alleen putwater. De vorige eigenaars vertelden me dat ze dit ook gebruikten als drinkwater, en ze hebben er toen ook van gedronken. Ik heb nu al twee keer een test laten uitvoeren door een erkend bureau over de waterkwaliteit. Zij raden mij aan om dit niet als drinkwater te gebruiken, dus zal ik verplicht zijn een aansluiting van drinkwater binnen te brengen en extra leidingen te leggen naar verschillende kamers. Is dit een verborger gebrek of niet?

Antwoord

Een overeenkomst strekt partijen tot wet zodat in eerste instantie de inhoud van het contract dient te worden nagegaan. Hierin wordt immers het voorwerp van de verkoop gespecifieerd en kunnen bepaalde (exoneratie)clausules worden opgenomen die bepalend zijn voor een vordering tegen de verkoper.

Zo kan bijvoorbeeld in de overeenkomst bepaald zijn dat de verkoper zich verbonden heeft tot het leveren van een huis met putwater dat drinkbaar is. In dat geval zou er sprake kunnen zijn van een niet-conforme levering en kan de verkoper worden aangesproken.

Daarnaast is het ook mogelijk dat de verkoper in de koopovereenkomst heeft opgenomen dat hij niet kan worden aangesproken voor zichtbare en verborgen gebreken, en dat de koper afziet van enig vorderingsrecht dienaangaande. 

Vooraleer een koper een verkoper kan aanspreken op basis van de theorie van de verborgen gebreken, moeten een aantal voorwaarden zijn vervuld. Op de koper rust de bewijslast om aan te tonen dat er een gebrek bestaat en dat dit verborgen was.

Er kan sprake zijn van een gebrek indien dat het goed ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men het bestemt of dat het gebrek dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, het goed niet of voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Het bestaan van een gebrek en het leveren van een bewijs kan in dit geval een moeilijkheid zijn.

Het feit dat er geen leidingwater aanwezig is, kan als iets zichtbaar worden beschouwd omdat er bv. geen watermeter van de watermaatschappij aanwezig is. Het feit dat er dus enkel putwater aanwezig is, hoeft op zich geen gebrek te zijn. Indien echter expliciet door de verkoper zou zijn beweerd dat het putwater drinkbaar is (hetgeen voor de koper niet zichtbaar vast te stellen is) en dit blijkt niet zo te zijn, kan er gesproken worden van een gebrek. Het is echter aan de koper om aan te tonen dat de verkoper duidelijk gesteld heeft dat het putwater drinkbaar is. Indien dit enkel mondeling door verkoper werd meegedeeld, zal het niet gemakkelijk zijn hiervan bewijs te leveren.

Alvorens de verkoper kan worden aangesproken, moet het gebrek bovendien verborgen zijn. De verkoper staat immers niet in voor gebreken die zichtbaar waren toen de koop tot stand kwam. Van de koper wordt bovendien verwacht dat hij, alvorens het huis te kopen, het huis onderzoekt zoals een goede huisvader dit zou doen, dwz zoals een normaal, voorzichtig en vooruitziend persoon in dezelfde omstandigheden zou hebben gedaan. In dat opzicht kan men zich de vraag stellen of niet mag worden verwacht dat de koper een test van de waterkwaliteit laat uitvoeren alvorens het goed te kopen indien hij het putwater als drinkwater wilt gebruiken. Louter op het zicht of de smaak kan immers niet met voldoende zekerheid worden afgeleid of het putwater al dan niet drinkbaar is.

Op basis van de beperkte informatie uit de vraagstelling kan op het hogervermelde geen sluitend antwoord worden gegeven. 

Tenslotte dient erop gewezen dat verkoopcontracten vaak een clausule voorzien dat de koper het goed koopt in de staat waarin het zich bevindt en dat de verkoper niet meer kan worden aangesproken voor zichtbare en verborgen gebreken.

Dergelijke clausules worden door de rechtbanken aanvaard. De geldigheid kan wel worden aangevochten als kan worden aangetoond dat de verkoper bewust een verborgen gebrek heeft verzwegen of heeft verdoezeld. Dergelijke kwade trouw maakt dat de verkoper zich niet op de clausule kan beroepen. 

Indien (1) het bestaan van een gebrek wordt aangetoond, (2) dit als een verborgen gebrek kan worden beschouwd en (3) er geen geldige exoneratieclausule bestaat, heeft de koper het keuzerecht om ofwel de koop te annuleren en de verkoopprijs terug te krijgen (als het gebrek ernstig genoeg is) ofwel om het huis te behouden maar gedeelte van de verkoopprijs terug te krijgen. Als koper mag men echter niet te lang wachten om de verkoper aan te spreken. De vordering wegens verborgen gebreken moet immers binnen een ‘korte’ tijd worden ingesteld. 

Besluit: Wanneer u als koper gebreken vaststelt aan het door u gekochte goed, is de bijstand en adviesverlening van een advocaat steeds een grote meerwaarde. Uw raadsman zal immers voor u nagaan of de verkoper aangesproken kan worden en hij kan hiertoe de nodige initiatieven nemen.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/technieken/sanitair/waterbehandeling/vraag/34191/geen-drinkwater-aanwezig-verborgen-gebrek/