livios logo

Mag ik de cijfers over gestegen bouwkosten geloven?

Foto Victor
  

Verschillende beroepsverenigingen poneren geregeld hun opinie over de evolutie van bouwkosten. Het vreemde is dat die opinies nogal durven te verschillen van elkaar. Architect Marc Van de Wouwer, expert in bouwkostenbewaking en al 26 jaar motor achter referentiedrukwerk Aspen Index, legt uit waarom.

Het probleem van de opmerkelijke prijsverschillen is dat die niet alleen bij opdrachtgevers, maar ook bij ondernemers en architecten voor commotie zorgen. Samen met Marc Van De Wouwer van het onafhankelijke bureau Aspen Index zetten we de feiten op een rijtje. Zo verklaarde de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) midden vorig jaar in een radio-interview de neerwaartse trend in de bouwproductie. Ze doen hiervoor een beroep op het laatste indexcijfer van ABEX. De VCB stelt dat de bouwkosten op hetzelfde peil staan als in 2008. Volgens hen een geknipt moment voor bouwkandidaten om de werken te starten.

Haaks hierop staat de bevinding van de NAV. In haar nieuwsbrief van oktober vorig jaar drukt de beroepsvereniging voor architecten haar grote bezorgdheid uit over de continu stijgende bouwkosten. De NAV ziet die - in een tijdspanne van nauwelijks twee jaar - met ruim 11% toenemen voor nieuwbouw en tot 15% voor verbouwingswerken.

Enkele dagen later neemt deze beroepsvereniging als bron de ‘Calculatiekosten en Richtprijzen’ als hét naslagwerk in de bouwsector. Dit is een uitgave van de Bouwunie, die sinds 2008 ongewijzigd bleef. Pas vorig jaar werd de editie 2011/2012 uitgebracht. De Bouwunie deelt dus duidelijk niet dezelfde bezorgdheid als de NAV. Integendeel, ook voor dit jaar voorziet deze beroepsvereniging dezelfde bouwprijzen als vorig jaar.

Eenduidig

Foto Luminus
  

“Het is dus allesbehalve gemakkelijk om een eenduidig beeld te geven”, stelt Marc van de Wouwer. “De verwijzing van de Vlaamse Confederatie Bouw naar ABEX is op zich verdedigbaar. De ABEX index is een officieel erkende coëfficiënt en bijvoorbeeld gebruikt in verzekeringscontracten. De VCB vergelijkt het cijfer van juli 2011 (694) met dat van juli 2008 (692) wat inderdaad een verwaarloosbare stijging geeft van 0,3%. Deze index is echter een gemiddelde waarde. Prijsverminderingen van het ene product kunnen prijsvermeerderingen van het andere in balans houden. Bij een algemene aanneming mag het eindresultaat gelijk blijven maar bij een gesplitste aanneming ga je in de fout. Door de ABEX index te beschouwen als een absolute waarde maakt VCB het de onderaannemers flink lastig om prijsstijgingen te verrekenen en ontstaat er mogelijke winstderving die snel kan oplopen. Mocht de VCB de maand januari 2008 (665) als referentie genomen hebben dan moesten ze spreken over een stijging van 4,4%. Momenteel bedraagt dit verschil reeds 6,0%.”

400 architecten reageren

“De NAV baseert zich op cijfers van een enquête. Een vierhonderdtal architecten reageerden op de rondvraag, wat een behoorlijk aantal is. De uitkomst - bijna 15% stijging - is ongezien hoog. Laat ons voor de eenvoud uitgaan van een stijging van de arbeidskosten met 5% dan zou dit inhouden dat de kosten voor materialen met ruim 20% gestegen zijn voor nieuwbouw en tot 30% voor verbouwingswerken. De sterkste toename deed zich bij mijn weten begin 1980 voor met als piekjaar 1982. De bouwkosten kenden toen een gemiddelde stijging van 7 à 8%.”

Ongelijk?

Hebben die 400 architecten dan allemaal ongelijk? “Voor elk bouwproject krijgt een architect offertes binnen waarvan de ‘uitbijters’ meer dan 15% van elkaar kunnen verschillen. We spreken dan van één project waarvan de plannen, het lastenboek en de randvoorwaarden bekend en besproken zijn. Door slechts enkele parameters in het lastenboek te wijzigen (neem maar uitvoeringstermijn, toleranties en graad van afwerking) krijg je al een directe impact op het bouwbudget. Je moet als architect al een grote consistentie in je projecten hebben qua detaillering, uitvoeringseisen, materiaalgebruik, ... om uit de gemiddelde bouwkosten van verschillende projecten een correcte evolutie van de bouwkosten te kunnen berekenen. De zwakke schakel bij het samenstellen van syntheseprijzen bestaat er in dat je niet in het bezit bent van plannen en lastenboek. Bovendien blijven ook de werfomstandigheden en andere randvoorwaarden onbekend. Je beschikt dan over een serie waarden met ongelijke noemer. Om het even of je daarvan nu een rekenkundig, een getrimd gemiddelde of de mediaan neemt, je zit altijd fout.”

Negatief imago

Foto Eternit NV
  

“Als de NAV zich zorgen maakt om de sterke bouwkoststijging dan moet dit afgevlakt worden omdat in hun cijfers ook de verhoogde investeringskost verrekend wordt om te kunnen beantwoorden aan de opgelegde milieunormen. Het grote verschil tussen de NAV en de andere beroepsverenigingen is daarom niet echt verrassend. Het imago van de architecten wordt daarmee wel in een negatief daglicht gesteld. Het ereloon wordt immers berekend als een percentage op het bouwbudget. Opdrachtgevers vinden dan ook geen reden waarom de architect extra inspanning zou leveren om de bouwkosten te drukken.”

Waarom publiceren jullie dan geen indexcijfer specifiek voor de woningbouw? Naast de consumptie-index is er toch ook een gezondheidsindex gekomen. Kan er naast de ABEX index geen ASPEN index staan? “Daarvoor moet je continuïteit kunnen garanderen en dat kan enkel een instituut. Daarnaast publiceren wij liever boeken dan een indexcijfer”, eindigt Marc Van de Wouwer met een knipoog.

Conclusie

Je kan onmogelijk stellen dat de bouwkosten globaal zoveel of zoveel procent zijn gestegen. Per project moet je immers met zoveel factoren rekening houden die telkens verschillend zijn. Je kan enkel eenheidsprijzen met elkaar vergelijken. Neutrale prijstoetsing is een absolute vereiste.

Bekijk de richtprijzen van Aspen Index op Livios

10 dingen die je moet weten over bouwbudget en verzekeringen


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwbudget-en-verzekeringen/mag-ik-de-cijfers-over-gestegen-bouwkosten-geloven/