livios logo

Prijsbewimpeling: de tactische variant van 'tekortschatting'

Je hebt zopas een woning aangekocht, maar de ontvanger van de registratie blijkt het met jou niet eens te zijn over de aankoopprijs die vermeld staat in de notariële akte. En dus wil hij dat je meer registratierechten betaalt en daar bovenop nog een boete. Wat zijn de gevolgen van 'tekortschatting' en vanaf wanneer is er echt sprake van doelbewuste misleiding in de vorm van 'prijsbewimpeling'? Immospecialist Mark Van De Woestijne licht toe.

De administratie beschikt over referentiepunten en zal zich hierop baseren voor het vaststellen van de normale verkoopwaarde. Wij spreken van 'tekortschatting' als de ontvanger der registratie je aangekochte eigendom hoger schat dan de in de notariële akte vermelde waarde. In dat geval is er geen boete verschuldigd omdat dit geen fiscaal misdrijf is. Je hebt met andere woorden geluk dat je het pand (te) goedkoop hebt aangekocht. Maar de fiscus moet dat niet zomaar aanvaarden, zoals ook jij als koper uiteraard niet verplicht bent de schatting van de ontvanger zomaar klakkeloos te aanvaarden. De ontvanger kent de geschatte woning inderdaad enkel aan de buitenzijde. Vaak volstaat het met de ontvanger een bezoek te brengen aan het onroerend goed om hem te overtuigen van de slechte staat of het gebrek aan comfort. Ook kan de koper andere vergelijkingspunten inroepen, wijzen op de gebreken van de woning, het bestaan van huurovereenkomsten of nadelige erfdienstbaarheden. Op die wijze kan de zaak dikwijls in der minne afgehandeld worden.

Is dat niet het geval, dan kan worden overgegaan tot een controleschatting, waarbij de verkoopwaarde door een of meerdere deskundigen, aangesteld bij overeenkomst of bij gebreke door de vrederechter, bepaald zal worden. De beslissing van de deskundige(n) is definitief. Op de uiteindelijk vastgestelde verkoopwaarde zullen de verschuldigde registratierechten betaald moeten worden. Je zal bovendien op de bijvoeglijke rechten (10%) een boete moeten betalen. De boete is nochtans niet verschuldigd als het verschil het achtste van de verkoopprijs niet overtreft.

Fiscaal misdrijf

Maar het kan erger. Soms gebeurt het dat de partijen, op verzoek van de verkoper of van de koper, opzettelijk de werkelijke verkoopprijs niet in de akte laten opnemen teneinde minder registratierechten te moeten betalen. Dan maken zij zich schuldig aan prijsbewimpeling en dit is een fiscaal misdrijf. Er is eveneens prijsbewimpeling als bepaalde lasten of tegenprestaties, die aan de koper werden opgelegd als tegenprestatie voor een lagere prijs, worden verzwegen. Koper én verkoper ondergaan de gevolgen hiervan. Beiden worden niet enkel bestraft met de betaling van de ontdoken registratierechten, maar zij riskeren eveneens een strafrechterlijke veroordeling en een zware fiscale boete. Aan jou om uit te maken welk risico je wil lopen.

In samenwerking met Immo Van De Woestijne.

10 dingen die je moet weten over bouwbudget en verzekeringen


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwbudget-en-verzekeringen/prijsbewimpeling-de-tactische-variant-van-tekortschatting/