livios logo

Aanvullende aanslag registratiebelasting

Vraag

In 2017 kochten wij een stuk bouwgrond in Sint-Genesius-Rode aan een interessante prijs. Het terrein had al een zeer lange tijd te koop gestaan vanwege de sterke helling van het terrein, aanwezige nutsleidingen die nog verwijderd moesten worden, moeilijk toegankelijk, in mogelijk overstromingsgebied ... kortom veel zaken die een bouwgrond niet attractief maken.

Nu 2 jaar laten krijgen we een brief van de Vlaamse belastingdienst die stelt dat het terrein verkocht is aan een te lage prijs en er aldus aanvullende verkooprechten moeten worden betaald. De methode die ze hiervoor gebruiken is een vergelijk van verkoopsprijzen van andere terreinen in de regio uit 2017 en bijhorende kadastrale gegevens.

Het verschil tussen het gemiddelde van deze verkoopsprijzen en onze aankoopprijs bepaalt de hoogte van de aanvullende belasting. Ons insziens lijkt deze methode echter volledig onterecht daar je de kenmerken van terrein A niet kan vergelijken met een terrein B. De aangegeven voorbeelden in hun berekeningswijze gaan immers over perfect vlakke terreinen in villa-omgeving zonder alle moeilijkheden die wij eerst dienden op te lossen en de kostprijs van ons bouwproject verhoogden.

Na bezwaar en argumentatie tegen de schatter-onderhandelaar van de Vlaamse belastingdienst, werden al onze tegenargumenten echter van tafel geveegd. De problemen leken volgens hem niet zo groot dat ze een reële impact op de verkoopwaarde van het onroerend goed zou hebben gehad. De mogelijkheden voor verweer zijn voor ons nu zeer beperkt daar we nu 2 jaar verder zijn en het nog moeilijk is om correct de waarde van het terrein te laten schatten door een onafhankelijk landmeter-expert. Voorts beroept de Vlaamse belastingdienst zich op historische data en gegevens uit een database van geopunt wat volgens ons niet overeenstemt met de situatie ter plaatse. Men is trouwens ook nooit ter plaatse komen kijken om te verifiëren of hun gegevens wel kloppen.

Vraag is nu wat hier nog kan worden tegen gedaan. Als je beroep aantekent of bezwaar indient, kom je gewoon terug bij dezelfde persoon die de initiële aanslag verstuurt heeft. Vrienden van ons suggereerden om gebruik te maken van de Vlaamse ombudsdienst maar de vraag is of zij werkelijk wel iets kunnen doen.

Indien de Vlaamse Belastingdienst voor elk perceel of onroerend goed reeds over een indicatie van de venale waarde beschikt, zou deze toch best publiek worden gemaakt zodat potentiële kopers zich op voorhand kunnen informeren of de geafficheerde verkoopsprijzen wel correct zijn en stroken met de visie van de fiscus. Dit om te vermijden dat men achteraf een aanslag van ettelijke duizenden euro's in de bus krijgt omdat de fiscus vindt dat je te weinig hebt betaald voor een onroerend goed.

Antwoord

Ik denk dat je je hiervoor best richt tot een specialist fiscalist. Deze kan vanuit de eigen ervaring ook jouw slaagkansen inschatten. Het lijkt me alleszins absoluut de moeite om je bij zo iemand te bevragen.

10 dingen die je moet weten over bouwbudget en verzekeringen

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwbudget-en-verzekeringen/vraag/35424/aanvullende-aanslag-registratiebelasting/