livios logo

Coupe Advocaat: is bouwpuin in bouwgrond verborgen gebrek?

Foto Livios
  

Maandelijks bekijkt Livios met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector. In deze Coupe Advocaat gaan we dieper in op de mogelijke verborgen gebreken bij aankoop van een bouwgrond.

Burgerlijke Rechtbank Hasselt, 4 mei 2011

De feiten

Een koppel koopt twee percelen grond. Als ze er enkele jaren later graafwerken laten uitvoeren, blijkt in de ondergrond een grote hoeveelheid bouwpuin te zitten. De kopers menen dat de verkopers hiervan op de hoogte waren, maar dat zij dit bij de verkoop verzwegen hebben. De kopers eisen een schadevergoeding voor verborgen gebreken en voor een levering die niet voldoet aan wat gekocht werd. De verkopers zijn niet bereid om schadevergoeding te betalen en stellen dat zij niet op de hoogte waren van de aanwezigheid van bouwpuin in de ondergrond. Bovendien halen ze aan dat de kopers de vordering te laat ingediend hebben.

Oordeel van de rechtbank

Foto Ovam
  

De rechtbank oordeelt dat de vordering voor verborgen gebreken niet te laat ingesteld is omdat dit gebeurde binnen een korte tijd na de ontdekking van het bouwpuin. De verkoper moet in principe instaan voor de verborgen gebreken aan het verkochte goed. Dit is zeker het geval als die het gebruik ervan in belangrijke mate belemmeren en op voorwaarde dat die al bestonden op het ogenblik van de overdracht van het verkochte goed aan de koper.

Clausule

De verkoper is vrijwaring verschuldigd zelfs als hij deze gebreken niet heeft gekend. Een uitzondering geldt als hij in de verkoopovereenkomst bedongen heeft dat hij in dat geval niet tot vrijwaring gehouden zal zijn. Hier was in de overeenkomst tussen partijen een clausule naar aanleiding van de problematiek van bodemverontreiniging opgenomen, waarbij de kopers het risico van eventuele bodemverontreiniging op zich namen.

Bewijslast bij verkopers

Foto Livios
  

Het gevolg was dat de kopers moesten bewijzen dat de verkopers op de hoogte waren van de aanwezigheid van bouwpuin in de ondergrond van de verkochte percelen. Volgens de rechtbank slagen zij er niet in. Ook oordeelt de rechter dat de verkopers geen inbreuk op hun leveringsplicht hebben begaan.
In de overeenkomst werd enkel bepaald dat er geen vervuilende inrichting gevestigd was op de percelen en dat de verkopers geen weet hadden van bodemverontreiniging. De verkopers hadden geen specifieke gesteldheid van de bodem (bijvoorbeeld 'vrij van bouwpuin') gewaarborgd. Er kan dan ook niet aanvaard worden dat het geleverde goed niet volledig zou overeenstemmen met het verkochte goed. De rechtbank wijst bijgevolg de vordering van de kopers tot schadevergoeding af.

Gouden raad

Let op als je een verkoopsovereenkomst tekent in het geval dat er een beding van niet vrijwaring in het contract opgenomen is. Zelfs al zou er een gebrek zijn geweest dat je als een verborgen gebrek kan bestempelen en dat al bestaat voorafgaand aan de verkoop tussen de partijen, dan nog zal de verkoper niet gehouden zijn tot vergoeding van de kopers als de overeenkomst een geldig vrijwaringsbeding bevat. De bewijslast rust dan op de kopers om aan te tonen dat de verkopers van dat gebrek op de hoogte waren, wat allesbehalve eenvoudig is. Lees daarom altijd aandachtig de overeenkomst na voordat je een handtekening plaatst.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwgrond/coupe-advocaat-is-bouwpuin-in-bouwgrond-verborgen-gebrek/