livios logo

Coupe advocaat: Wat met een ongeldig bodemattest?

Foto
  

Livios ontrafelt iedere maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Deze keer gaan we dieper in op de nietigheid van verkoop van een onroerend goed bij een niet-rechtsgeldig bodemattest.

Hof van Beroep in Brussel, 25 november 2003

De feiten

Op 4 september 1997 koopt een persoon via een onderhandse verkoopovereenkomst een woning met grond. In de overeenkomst staat dat er wordt verkocht “met alle zichtbare en verborgen gebreken”. Er worden drie bedingen opgenomen met betrekking tot de bodemtoestand, met verwijzing naar een bodemattest van 1 oktober 1996.

In de op 29 oktober 1997 verleden notariële akte staat geschreven dat de partijen uit hoofde van (on)zichtbare gebreken geen klacht kunnen doen gelden. Er wordt uitdrukkelijk verwezen naar het bodemattest van 1 oktober 1996: “Voor dit kadastraal perceel zijn er geen gegevens beschikbaar in het register van de verontreinigde gronden bij OVAM”.

Na aankoop ontdekt de koper toch nog een recenter bodemattest van 27 maart 1997, dat dus alle vorige bodemattesten vervangt. In dit attest staat dat de grond wel degelijk behoort tot het register der verontreinigde gronden. Uiteraard voelt de koper zich bedrogen en hij eist de nietigverklaring van de koopovereenkomst. De verkopers op hun beurt roepen de notaris in vrijwaring.

Oordeel van het Hof van Beroep in Brussel

De koper van een grond kan de nietigheid vorderen van de verkoop, die in strijd is met art. 36 van het Bodemsaneringsdecreet. Het loutere gebrek aan een rechtsgeldig bodemattest volstaat om de nietigheid van de verkoop uit te spreken.

Art. 36 van het Bodemsaneringsdecreet verplicht de notaris de inhoud van het bodemattest op te nemen in de akte die hij verlijdt. Naleving van deze wettelijke verplichting betekent dat de notaris moet nagaan of het bodemattest rechtsgeldig is. Dit kadert in zijn informatie- en raadgevingsplicht. Wanneer de notaris dit niet doet, komt zijn beroepsaansprakelijkheid in het gedrang en begaat hij een buitencontractuele fout ten opzichte van alle betrokken partijen. De vordering bleek in dit geval gegrond en de verkoop werd nietig verklaard.

Gouden Raad

Voor de verkoper: zorg ervoor dat bij de verkoop van de woning het rechtsgeldige bodemattest wordt vermeld in de akten. Het behoort tot de verplichting van de notaris om de rechtgeldigheid van dergelijk document na te gaan.

Voor de koper: bij niet-naleving van de bepalingen van art. 36 van het Bodemsaneringsdecreet kan de nietigheid van de verkoop gevorderd worden.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwgrond/coupe-advocaat-wat-met-een-ongeldig-bodemattest/