livios logo

Coupe advocaat: welke wet van toepassing bij ruildeal particulier met promotor?

Foto Livios

Maandelijks bekijkt Livios met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector. Vandaag bekijken we de bescherming die een particulier krijgt als hij ruildeal afsluit met een promotor.

Burgerlijke Rechtbank Gent, 7 april 2009

Probleem

Is de Woningbouwwet van 9 juli 1971 van toepassing op een ruilovereenkomst? Dat is de vraag in dit vonnis waarbij de eigenaar een pand ter beschikking stelt aan een bouwpromotor of aannemer die het gebouw zal afbreken en in de plaats een appartementsgebouw wil oprichten. De voormalige eigenaar krijgt in ruil één of meerdere appartementen.

Feiten

Een particulier sluit een ruilovereenkomst af met een vennootschap. De deal houdt in dat een handelspand van de particulier geruild wordt tegen twee appartementen en vier garageboxen uit het appartementsgebouw dat de vennootschap zal bouwen op het perceel van het handelspand.

Probleem is nu dat diezelfde particulier het handelspand op een latere datum aan iemand anders verkoopt. De vennootschap dagvaardt daarop de particuliere verkoper en de notaris die de akte opgemaakt heeft. De vennootschap vordert schadevergoeding omdat de integrale ruiloperatie door de verkoop plots onmogelijk is geworden.

Op tegenvordering eist één van de particuliere verkopers de nietigverklaring van de ruilovereenkomst omdat die niet zou voldoen aan de vereisten van de Woningbouwwet.

Het oordeel van de rechtbank

Foto

Volgens artikel 1707 van het Burgerlijk Wetboek is de regelgeving inzake verkoopovereenkomsten naar analogie van toepassing op ruilovereenkomsten. Daarom is de rechtbank van oordeel dat ruilovereenkomsten evenzeer als verkoopovereenkomsten onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet valt. Een ruilovereenkomst is eigenlijk hetzelfde als een verkoopovereenkomst met dit verschil dat in plaats van een financiële koopsom iets anders als tegenprestatie gegeven wordt.

In principe leent de Woningbouwwet zich niet tot ruilovereenkomsten, zodat ruilovereenkomsten eigenlijk maar mogelijk zijn in de mate dat ze buiten het toepassingsgebied van de Woningbouwwet vallen.

De rechtbank wijst er evenwel op dat het de bedoeling van de Woningbouwwet is om de particuliere koper te beschermen. Diezelfde bescherming moet ook bij een ruilovereenkomst aan de particulier worden gegeven. Het kan volgens de rechtbank niet zijn dat de particulier al verplicht zou worden om het handelspand over te dragen terwijl hij geen zekerheid geniet over de tegenprestatie van de vennootschap, namelijk het bouwen van het appartementsgebouw en het in eigendom overdragen van twee appartementen en vier garageboxen.

De rechtbank beslist dan ook dat de particulier terecht heeft ingeroepen dat de ruilovereenkomst nietig is omdat de bepalingen die de Woningbouwwet verplicht, niet in de ruilovereenkomst zijn opgenomen.

Gouden raad

Bij een ruilovereenkomst tot het verkrijgen van een woning of appartement op plan of in aanbouw, bestaat er discussie of de beschermingswaarborgen die de Woningbouwwet ten voordele van de particulier oplegt, wel van toepassing zijn. Het is dan ook aangeraden om in zo'n ruilovereenkomst expliciet te bedingen dat de Woningbouwwet van toepassing is.

Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwgrond/coupe-advocaat-welke-wet-van-toepassing-bij-ruildeal-particulier-met-promotor/