livios logo

De woonuitbreidingsgebieden doorgelicht

Foto Livios
  

Er is de laatste dagen heel wat te doen geweest over het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden en het daardoor versneld op de markt komen van duizenden bouwkavels. De kranten stonden er vol van. Maar wat gaat er nu concreet in de nabije toekomst veranderen en welke gevolgen heeft dit? Onze jurist probeert hieronder het een en ander te verduidelijken.

Eind oktober ondertekende Vlaams minister Van Mechelen een omzendbrief omtrent het opmaken van de gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie. Deze omzendbrief geeft instructies aan al de betrokken actoren. Deze omzendbrief van 25 oktober 2002 vervangt de omzendbrief van 12 mei 1997 over hetzelfde onderwerp en versoepelt de voorschriften uit deze van 12 mei 1997. Concreet wil dit zeggen dat woonuitbreidingsgebieden vlotter aangesneden kunnen worden.

Maar niet zonder meer, want een doordacht ruimtelijk beleid vereist dat het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden in de gemeente wordt gekaderd in het gemeentelijk beleid. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan is hét document bij uitstek waarin de gemeente het gewenste woonbeleid kan uitwerken in relatie tot de gewenste ruimtelijke structuur. Daarbij blijft het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) de bredere basis vormen voor het voeren van een kwalitatief ruimtelijk woonaanbodbeleid. Het RSV doet uitspraken over het gebruik van ruimte in Vlaanderen en bepaalt o.a. de structurerende elementen en de organisatieprincipes voor gebruik van grond en ruimte.

Over vroeger…

Wat is nu eigenlijk een woonuitbreidingsgebied? Het gehele Vlaamse grondgebied werd destijds opgedeeld in gewestplannen. Die gewestplannen geven de bestemming van een bepaald gebied aan, zoals woongebied, natuurgebied, industriegebied, enz. De woonuitbreidingsgebieden op het gewestplan zijn reservezones van het woongebied. Ze zijn een gepast instrument om een woonbeleid te voeren.

Art 5.1.1 van het KB van 28 december 1972 stelt dat de woonuitbreidingsgebieden uitsluitend bestemd zijn voor groepswoningbouw zolang o.a. de bevoegde overheid nog niet heeft beslist over de (ruimtelijke) ordening van dit gebied.

De woonuitbreidingsgebieden waren in eerste instantie dus bedoeld voor groepswoningbouw. Een typisch voorbeeld hiervan zijn de wijken van sociale woningbouw en de wijken opgericht door de gemeenten en de intercommunales. Hierdoor werden individueel op te richten woningen principieel uitgesloten. Slechts uitzonderlijk kon een ingediende bouwaanvraag of verkavelingsaanvraag die slechts enkele restpercelen als voorwerp had worden aanvaard.

Bovendien ligt de klemtoon in de woonuitbreidingsgebieden op wonen en tevens op de functies die behoren tot de normale uitrusting van het woongebied.

Eens de bevoegde overheid een beslissing heeft genomen over de ordening van dit woonuitbreidingsgebied kunnen er echter ook bouwvergunningen worden verleend voor andere projecten dan groepswoningbouw.

De woonuitbreidingsgebieden konden slechts aangesneden worden als er een woonbehoeftestudie werd opgesteld en goedgekeurd.

Dit is een vrij omslachtige en tijdrovende procedure en de gevolgen hiervan zijn ondertussen algemeen bekend: het aanbod van beschikbare bouwgronden daalde drastisch, de speculaties vieren hoogtij en de prijzen voor een lapje bouwgrond swingen momenteel de pan uit.

… en nu

Wat zal er na de omzendbrief van 25 oktober 2002 concreet veranderen aan deze situatie? Deze omzendbrief heeft eigenlijk een dubbel doel: enerzijds wil men de resultaten van het RSV op het terrein versnellen en anderzijds wenst men ook daadwerkelijk een specifiek aanbodbeleid voor wonen te realiseren. Deze resultaten van het RSV houden in dat men een 60/40-verhouding wenst te realiseren van de nieuwe woningen tussen het stedelijk gebied en het buitengebied. Concreet voor Limburg betekent dit bijvoorbeeld dat 60% van de nieuwe woningen dient te gebeuren in het stedelijk gebied zoals bijvoorbeeld Hasselt of Genk en 40% van deze nieuwe woningen kunnen gebouwd worden in het buitengebied. Op die manier wordt het buitengebied optimaal gevrijwaard.

Wat zal er na de omzendbrief van 25 oktober 2002 concreet veranderen aan deze situatie? Deze omzendbrief heeft eigenlijk een dubbel doel: enerzijds wil men de resultaten van het RSV op het terrein versnellen en anderzijds wenst men ook daadwerkelijk een specifiek aanbodbeleid voor wonen te realiseren. Deze resultaten van het RSV houden in dat men een 60/40-verhouding wenst te realiseren van de nieuwe woningen tussen het stedelijk gebied en het buitengebied. Concreet voor Limburg betekent dit bijvoorbeeld dat 60% van de nieuwe woningen dient te gebeuren in het stedelijk gebied zoals bijvoorbeeld Hasselt of Genk en 40% van deze nieuwe woningen kunnen gebouwd worden in het buitengebied. Op die manier wordt het buitengebied optimaal gevrijwaard.

Om in dit opzet te slagen kan een deel van of een heel woonuitbreidingsgebied voortaan in bepaalde gevallen ontwikkeld worden zonder dat de gemeente hiervoor een goedgekeurde woonbehoeftestudie in zijn bezit heeft.

Toch zal deze ontwikkeling nog steeds aan een aantal voorwaarden moeten voldoen. Zo zal de ontwikkeling moeten voldoen aan een aantal planologische criteria, een aantal bijhorende flankerende maatregelen en zal er geen interferentie mogen optreden met andere regelgeving.

Voorwaarden

Zonder hierbij in detail te willen treden, kunnen alvast enkele belangrijke elementen worden aangestipt:

  • de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied zal kernversterkend en/of inbreidingsgericht dienen te zijn;
  • de ligging op zich is niet altijd een voldoende criterium om te beslissen of een woonuitbreidingsgebied al dan niet kan worden ontwikkeld;
  • er mag geen interferentie ontstaan met andere regelgeving. Zo zal o.a. moeten nagegaan worden of het woonuitbreidingsgebied tevens al dan niet gelegen is binnen de grenzen van een overstromings- of een vogelrichtlijngebied;
  • het betrokken gemeentebestuur, waar het woonuitbreidingsgebied is gelegen, dient te bewijzen op welke manier ernaar gestreefd wordt om een gezonde mengeling te bewerkstelligen van normale en sociale kavels en/of sociale huur- en/of koopwoningen;
  • binnen het kader van de gemeentelijke autonomie dient het betrokken gemeentebestuur aan te tonen dat het ontradend optreedt tegen speculatieve doeleinden.

(in dit verband heeft de Vlaamse Confederatie Bouw al meegedeeld dat de prijzen van de bouwgronden in Vlaanderen vermoedelijk op het huidige prijsniveau zullen blijven en niet spectaculair zullen dalen omdat men o.a. rekening moet houden met de kosten voor de aanleg van wegen en nutsvoorzieningen (zoals water- en aardgasleidingen) in deze woonuitbreidingsgebieden).

Wanneer is een woonbehoeftestudie niet (meer) nodig?

  • als de bevoegde overheid over de ordening van het gebied al een beslissing heeft genomen. Dit kan onder de vorm van een goedgekeurd Bijzonder Plan van Aanleg, een goedgekeurde verkavelingsvergunning of een verleende stedenbouwkundige vergunning zijn.
  • als voldaan is aan de planologische criteria en de flankerende maatregelen die hierboven reeds werden toegelicht. In dit geval is er wel nog een principieel akkoord nodig
  • als de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied wordt gerealiseerd binnen de principes van het RSV. Deze beginselen zijn onder andere:
    • dat er minimum 25 woongelegenheden per ha (ca 4 are/perceel) in een stedelijk gebied en minimum 15 woongelegenheden (ca 6,5 are/perceel) in het buitengebied moeten voorzien worden;
    • dat er minimum 25 woongelegenheden per ha (ca 4 are/perceel) in een stedelijk gebied en minimum 15 woongelegenheden (ca 6,5 are/perceel) in het buitengebied moeten voorzien worden;

Wat als er toch nog een woonbehoeftestudie of een principieel akkoord nodig is? In dat geval zal de gemeenteraad een principieel akkoord moeten geven voor een gedeeltelijke of gehele ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied of voor de goedkeuring van een woonbehoeftestudie. Deze vraag kan zowel door het eigen gemeentebestuur als door een particuliere vraag worden ingeleid.

En tenslotte nog dit:

  • Als je al een perceel in een woonuitbreidingsgebied bezit, moet je niet vrezen voor planbaten. De bestemming van het gebied wijzigt immers niet, wonen blijft wonen.
  • Door deze nieuwe richtlijnen zullen er ongetwijfeld heel wat bouwpercelen (versneld) op de markt komen maar de toekomst zal uiteindelijk gaan duidelijk maken om hoeveel percelen het precies ging en tegen welke prijs deze percelen verkocht werden.

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwgrond/de-woonuitbreidingsgebieden-doorgelicht/