livios logo

Onder de loep: Wat met verontreinigde grond?

Foto Livios

Iedere maand gaat de specialist van Livios dieper in op een stedenbouwkundig thema. Deze maand gaat hij dieper in op de bescherming van de potentiële koper van een perceel grond dat al dan niet verontreinigd is. Wie is aansprakelijk? Wat moet je doen? Op deze en nog veel meer vragen krijg je hier een uitgebreid antwoord.

We worden steeds meer geconfronteerd met ernstige gevallen van bodemverontreiniging. De verontreiniging kan op verschillende manieren beperkt en zelfs hersteld worden, gaande van een oriënterend bodemonderzoek tot een volledige bodemsanering. Deze sanering kan vrijwillig gebeuren, op initiatief van de eigenaar, de exploitant of de feitelijke gebruiker, maar kan ook worden opgelegd door de overheid en meer bepaald door OVAM (= de Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest).

Sinds 1995 beschikt men in Vlaanderen over een specifieke bodemsaneringswetgeving. Eén van de voornaamste doelen van dit decreet was om bescherming te bieden aan een potentiële koper van een mogelijk verontreinigde grond. Via dit decreet wordt het gevaar vermeden dat een risicovolle grond overgedragen wordt aan een persoon die het slachtoffer dreigt te worden van zijn eigen onwetendheid. In de praktijk bleef dit decreet echter nog enige tijd nadien onwerkzaam wegens het uitblijven van meerdere en belangrijke uitvoeringsbepalingen. Op 5 maart 1996 werd echter het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering goedgekeurd (afgekort "VLAREBO").

Het Bodemsaneringsdecreet regelt o.m. de volgende materies:

  • de identificatie van verontreinigde gronden;
  • het register van de verontreinigde gronden;
  • de saneringsplicht en de aansprakelijkheid voor nieuwe en historische bodemverontreiniging;
  • het verloop van de bodemsanering;
  • de verplichtingen bij overdracht van gronden;
  • de verplichtingen bij sluiting van risico-inrichtingen.

Het VLAREBO geeft nadere uitvoering aan het bovenvermelde decreet m.b.t. de volgende punten:

  • de inrichtingen en de activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken;
  • de erkenning van bodemsaneringsdeskundigen;
  • het register van de verontreinigde gronden en de bodemattesten;
  • de financiële zekerheden die in bepaalde gevallen moeten worden gesteld;
  • de in het decreet voorziene beroepsprocedures.

Volledigheidshalve moet nog worden vermeld dat er naast het Bodemsaneringsdecreet in Vlaanderen ook nog andere regelingen bestaan die de bescherming van de bodem en het grondwater op het oog hebben (o.a. de VLAREM II-decreetgeving, het Grondwaterdecreet en het Mestdecreet).

Inventarisatie van de bodemverontreiniging

Het Bodemsaneringsdecreet organiseert de inventarisatie van de bodemsanering. Een eerste stap in een degelijke bescherming van de verwerver van een grond bestaat uit de inventarisatie van alle verontreinigde gronden. Kennisname van het al of niet verontreinigd zijn van de bodem kan op verschillende manieren plaatsvinden:

  • enerzijds kan de bodemverontreiniging blijken uit de resultaten van een oriënterend bodemonderzoek, dat steeds vrijwillig, maar in bepaalde gevallen ook verplicht moet worden uitgevoerd.
  • Anderzijds kan voor elke grond bij de OVAM een bodemattest aangevraagd worden. Dit attest vermeldt een aantal gegevens die m.b.t. die grond zijn opgenomen in het register van de verontreinigde gronden.

Door OVAM werd en wordt een register aangelegd van verontreinigde gronden. In dit register vinden we per verontreinigde grond een dossier met de volgende gegevens:

  • de kadastrale gegevens;
  • de identiteit van de eigenaar en de gebruiker;
  • een samenvattende omschrijving van de ernst van de bodemverontreiniging;
  • eventuele gebruiksbeperkingen of voorzorgsmaatregelen.

Het oriënterend bodemonderzoek

Dit oriënterend bodemonderzoek heeft tot doel uit te maken of er ernstige aanwijzingen bestaan voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging op bepaalde gronden. Het houdt een beperkt historisch onderzoek en een beperkte monsterneming in. Op basis van zo'n oriënterend bodemonderzoek kan een grond in het register van de verontreinigde gronden worden opgenomen. Iedere eigenaar, exploitant of bezitter van gronden kan steeds vrijwillig een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren. Ook de OVAM kan te allen tijde ambtshalve overgaan tot zo'n onderzoek.

Daarnaast legt het Bodemsaneringsdecreet in een aantal gevallen een verplichting op tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek zoals o.a. voorafgaand aan de overdracht van risicogronden en bij stopzetting of bij sluiting van risico-activiteiten of –inrichtingen.

Het beschrijvend bodemonderzoek

Bij een dergelijk onderzoek wordt de ernst van de verontreiniging nagegaan. Het onderzoek beschrijft:

  • de aard, de hoeveelheid, de concentratie en de oorsprong van de verontreinigde stoffen of organismen;
  • de mogelijkheid op verspreiding daarvan;
  • het gevaar op blootstelling voor mensen, planten, dieren en grond- en oppervlaktewater;
  • een prognose van de spontane evolutie van de verontreinigde bodem naar de toekomst toe.

Het bodemattest : wie moet het aanvragen en wanneer heb ik zo'n attest nodig?

Meestal is het de verkoper, de verhuurder of de concessieverlener die het bodemattest moet aanvragen. De verplichting ligt daarentegen bij de (handels)huurder of concessiehouder als een (handels)huur- of concessieovereenkomst met een totale duur van meer dan 9 jaar wordt stopgezet. Bij elke overeenkomst tot overdracht van een grond die gelegen is in het Vlaams Gewest is een bodemattest nodig (zoals in de volgende gevallen : het (ver)kopen, ruilen en schenken van gronden onder levenden). Deze verplichting is in werking getreden op 1 oktober 1996. De bedoeling is, zoals hierboven reeds werd gesteld, om de verwerver van de gronden te beschermen.

De afleveringsdatum bedraagt maximaal 30 kalenderdagen en dit te rekenen vanaf de ontvangstdatum van de ontvankelijke aanvraag. De onderhandse akten waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, moeten eveneens de inhoud van het bodemattest bevatten. In alle akten inzake de overdracht van gronden moet de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager opnemen dat de verwerver voor het sluiten van de overdracht op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. Tevens moet hij de inhoud van het bodemattest in de akte opnemen.

Wanneer het echter gaat om een risicogrond, dan moet er echter voorafgaandelijk aan de overdracht ook nog een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd. De beoordeling daarvan kan aanleiding geven tot de ambtshalve uitreiking van een nieuw bodemattest. De afleveringsdatum voor bodemattesten inzake risicogronden bedraagt maximaal 60 dagen.

Dat bij de overdracht van een gewone grond een bodemattest moet worden aangevraagd, betekent alleen dat de OVAM in haar databank gaat nakijken of zij gegevens heeft over die grond. Op het attest staat dan een beknopte omschrijving van de toestand van de grond. Enkel bij de overdracht van risicogrond moet de overdrager een bodemonderzoek laten uitvoeren vooraleer hij kan verkopen.

Gebruiksbeperkingen en voorzorgsmaatregelen

Wanneer de bodemsanering niet onmiddellijk kan plaatsvinden, kunnen in bepaalde gevallen beschermende maatregelen noodzakelijk zijn ter voorkoming van de gevaren veroorzaakt door bodemverontreiniging. Het gaat daarbij vooral om bewarende maatregelen en niet zozeer om preventieve maatregelen om bodemverontreiniging te voorkomen, noch om eigenlijke bodemsaneringsmaatregelen. De beschermende maatregelen omvatten enerzijds "gebruiksbeperkingen" en anderzijds - minder ingrijpende - "voorzorgsmaatregelen".

Het Bodemsaneringsdecreet voorziet in de mogelijkheid om gebruiksbeperkingen op te leggen. Indien de Vlaamse regering van mening is dat bodemverontreiniging het normale gebruik van de verontreinigde gronden overeenkomstig hun bestemming verhindert, legt ze op voorstel van de OVAM, nadat de eigenaar en de gebruiker van de verontreinigde gronden zijn gehoord, de nodige gebruiksbeperkingen op. Het betreft hier bijvoorbeeld het verbod om een grond nog langer voor landbouwdoeleinden te gebruiken. Deze gebruiksbeperkingen en voorzorgsmaatregelen gelden voor bepaalde duur. Ze worden aangepast of opgeheven nadat een bodemsanering is uitgevoerd of wanneer ze niet langer nodig zijn.

Op wie rust de saneringsverplichting als er bodemverontreiniging vastgesteld wordt?

Zowel bij nieuwe als bij historische bodemverontreiniging zal deze verplichting rusten:

  • op de exploitant, indien op de grond waar de verontreiniging tot stand kwam een inrichting gevestigd is of een activiteit uitgeoefend wordt die overeenkomstig het Milieuvergunningsdecreet, vergunnings- of meldingsplichtig is;
  • op de eigenaar van de grond waar de verontreiniging tot stand kwam in de andere gevallen, zolang deze eigenaar niet heeft aangetoond dat een andere persoon voor eigen rekening de feitelijke controle over deze grond heeft; levert de eigenaar dit bewijs, dan zal de saneringsverplichting rusten op deze andere persoon.

Een uitzondering hierop wordt evenwel nog voorzien voor de "onschuldige" exploitant, eigenaar of gebruiker van de grond waar de verontreiniging tot stand kwam, tenminste als hij kan bewijzen dat hij aan een aantal voorwaarden voldoet:

  • hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;
  • op het ogenblik waarop hij voldeed aan de hierboven gestelde algemene voorwaarden om tot sanering over te gaan, was hij niet op de hoogte, noch hoorde hij op de hoogte te zijn van de bodemverontreiniging;
  • sedert 1 januari 1993 is op de grond geen inrichting of activiteit gevestigd die voorkomt op de door de Vlaamse regering opgestelde lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken.

Als de saneringsplichtige niet of onvoldoende optreedt, wordt hij door de OVAM aangemaand om binnen een bepaalde termijn zijn verplichtingen na te leven. Geeft hij aan deze aanmaning geen gevolg, dan kan de OVAM ambtshalve optreden.

De persoon die ertoe gehouden is de sanering uit te voeren doet dit op eigen kosten, zowel bij nieuwe als bij historische bodemverontreiniging. Dit belet echter niet dat hij eventuele de kosten terugvordert van degene die voor de bodemverontreiniging aansprakelijk is overeenkomstig de regels van het decreet of op andere rechtsgronden.

Wie is aansprakelijk voor de bodemsaneringskosten?

Bij nieuwe bodemverontreiniging is de veroorzaker van de bodemverontreiniging objectief aansprakelijk voor de bodemsaneringskosten. Dit houdt in dat er in hoofde van de veroorzaker van deze verontreiniging geen fout moet worden bewezen. Bovendien is deze aansprakelijkheid van openbare orde hetgeen impliceert dat afwijkende contractuele regelingen met het slachtoffer niet geldig zijn.

Deze algemene regeling wordt echter nog aangevuld met een bijzondere regel voor het geval de emissie plaatsvindt bij de exploitatie van een vergunningsplichtige of meldingsplichtige inrichting of het uitoefenen van een vergunningsplichtige of meldingsplichtige activiteit. Hier geldt een ander criterium: de aansprakelijkheid wordt gekanaliseerd naar de exploitant van de vergunningsplichtige of meldingsplichtige inrichting. Het is daarbij van geen belang of hij de emissie door een eigen handelen heeft veroorzaakt of niet. Het is voldoende dat kan aangetoond worden dat de emissie heeft plaatsgevonden vanuit of naar aanleiding van de inrichting of activiteit.

De aansprakelijkheid van de veroorzaker van de bodemverontreiniging of van de exploitant van de vergunningsplichtige/meldingsplichtige inrichting heeft vooreerst betrekking op de kosten van het oriënterend bodemonderzoek, het beschrijvend bodemonderzoek, de bodemsanering of de andere maatregelen.

Bij historische bodemverontreiniging geldt de objectieve aansprakelijkheid niet. Bij deze verontreiniging wordt de aansprakelijkheid voor de kosten en de verdere schade vastgesteld overeenkomstig de regels die van toepassing waren voor de inwerkingtreding van het Bodemsaneringsdecreet.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwgrond/onder-de-loep-wat-met-verontreinigde-grond/