livios logo

Blijft iedere aannemer tien jaar aansprakelijk door wet-Breyne?

Gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid: de vorstgevoeligheid van de gevelbakstenen of van de dakpannen, het ontbreken van eventuele uitzetvoegen waardoor scheuren in de gevel ontstaan, funderingen die niet aangepast zijn aan de aard van het terrein...

Foto Thomas & Piron
  

De herstellingswerken die in het kader van de aansprakelijkheid worden uitgevoerd, doen een nieuwe termijn van 10 jaar lopen.

Foto Daikin Airconditioning Belgium
  

Omdat de opdrachtgever niet kan aanvaarden wat hij niet kon weten, dekt de oplevering ook de zogenaamde 'lichte' verborgen gebreken.

Foto SuperHuis
  

Door de aard van de aansprakelijkheid moet de eventuele rechtsvordering ingediend worden binnen een redelijke termijn vanaf de ontdekking ervan. Dit is een korte termijn die door de rechtspraak streng wordt beoordeeld. Best wordt gereageerd binnen de 10 dagen.

Foto Blavier
  

De voorlopige oplevering dekt de zichtbare gebreken. Meestal komen partijen overeen dat deze voorlopige oplevering geldt als aanvangstermijn voor de tienjarige aansprakelijkheid.

Foto Mitsubishi Electric Europe
  

De wet-Breyne en de tienjarige aansprakelijkheid mogen niet met elkaar verward worden.


  

Word jij na de definitieve oplevering geconfronteerd met een gebrek aan je woning? Soms is er geen twijfel mogelijk dat je aannemer of architect verantwoordelijk is. Maar wat als zij de verantwoordelijkheid van zich afschuiven? Staan zij wel recht in de schoenen?

Welke gebreken?

De tienjarige aansprakelijkheid veronderstelt een ernstig gebrek dat de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk deel van het gebouw in gevaar brengt of kan brengen, zonder dat dit gebrek noodzakelijkerwijze verborgen is tijdens de oplevering.

Gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid: de vorstgevoeligheid van de gevelbakstenen of van de dakpannen, het ontbreken van eventuele uitzetvoegen waardoor scheuren in de gevel ontstaan, funderingen die niet aangepast zijn aan de aard van het terrein... Slechte geluidsisolatie valt niet onder de tienjarige aansprakelijkheid omdat deze de stabiliteit van je woning niet aantast.

De termijn van tien jaar is een vervaltermijn die slechts kan worden onderbroken door de erkenning van de aansprakelijkheid of door het instellen van een rechtsvordering. Een aangetekend schrijven volstaat dus niet. De procedure tegen de aannemer/architect moet ingeleid zijn voor de bevoegde rechtbank.

Opnieuw tien jaar aansprakelijk

De herstellingswerken die in het kader van de aansprakelijkheid worden uitgevoerd, doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen. Het gaat om een aansprakelijkheid van openbare orde: dit betekent dat partijen niet kunnen afwijken van de dwingende bepalingen in de wet.

Contractueel kan hiervan niet afgeweken worden. De aansprakelijkheid kan niet worden beperkt, noch wat de termijn betreft, noch wat de gebreken betreft waarop zij van toepassing is.

Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken

Omdat de opdrachtgever niet kan aanvaarden wat hij niet kon weten, dekt de oplevering ook de zogenaamde 'lichte' verborgen gebreken. Om de aansprakelijkheid te kunnen aanvoeren, moet er dus een gebrek zijn dat tijdens de oplevering niet kon worden ontdekt en dat niet zo ernstig is als de gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen, maar toch voldoende groot zodat het, als het zichtbaar was geweest, door de opdrachtgever niet zou aanvaard zijn.

Bijgevolg vallen problemen zoals slechte geluidsisolatie of condensatie in dubbele beglazing onder deze aansprakelijkheid.

Tijdig aansprakelijkheid indienen

Door de aard van de aansprakelijkheid moet de eventuele rechtsvordering ingediend worden binnen een redelijke termijn vanaf de ontdekking van het gebrek. Dit is een korte termijn die door de rechtspraak streng wordt beoordeeld. Je reageert best binnen de tien dagen.

De rechter kan oordelen dat bij uitblijven van een tijdige reactie de bouwheer verondersteld wordt het gebrek “aangenomen" te hebben in de zin van "opgeleverd" te zijn. De termijn waarbinnen deze aansprakelijkheid kan gelden, bedraagt ook tien jaar, maar kan contractueel worden verkort tot een proeftijd.

Daarna neemt de opdrachtgever het risico dat er eventuele lichte verborgen gebreken opduiken voor zijn rekening. Dit zal de termijn zijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering, als overeengekomen werd dat de eerste geldt als aanvaarding van de werken.

Wat houdt een oplevering in?

Voorlopige oplevering

De oplevering gebeurt in twee fasen: de voorlopige en de definitieve. De voorlopige oplevering heeft tot doel de voltooiing van de werken vast te stellen zodat vanaf dan de onderhoudstermijn een aanvang neemt.

De voorlopige oplevering dekt de zichtbare gebreken. Meestal komen partijen overeen dat deze voorlopige oplevering geldt als aanvangstermijn voor de tienjarige aansprakelijkheid. Tijdens de rondgang in de woning worden de gebreken en opmerkingen geformuleerd.

De gebreken en afwijkingen worden genoteerd en daarna verholpen of opgelost door de aannemer. De architect zorgt doorgaans voor het proces-verbaal van voorlopige oplevering.

Definitieve oplevering

Daarna volgt de eindoplevering of de definitieve oplevering. De eindoplevering die zonder voorbehoud is gedaan, maakt een einde aan de onderhoudsverplichting van de aannemer waarna de eindafrekening wordt opgemaakt. Vanaf dan neemt de tienjarige aansprakelijkheid een aanvang, tenzij contractueel anders overeengekomen.

Schuld en aansprakelijkheid

Schuld

Zowel de tienjarige aansprakelijkheid als de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken zijn gebaseerd op een schuld. Het bestaan van een stoornis is niet noodzakelijk de uiting van een gebrek, met andere woorden van een abnormaal verschijnsel dat te wijten is aan een fout in de manier waarop het werk werd uitgevoerd.

Het bestaan van deze fout wordt vastgesteld aan de hand van de expliciet of impliciet aangegane verplichtingen. Als een aannemer zich heeft verbonden tot een bepaald resultaat, zal het feit dat hij dit niet heeft bereikt volstaan om de fout te bewijzen, tenzij hij aantoont dat er een vreemde oorzaak is of een onoverkomelijke onwetendheid die voor hem een overmacht is die zijn aansprakelijkheid uitsluit.

Aansprakelijkheid

De verdeling van de aansprakelijkheid is gekoppeld aan de wettelijke verdeling van de taken tussen aannemer en architect. Omdat de architect als opdracht heeft de uitvoering van de werken te plannen en te controleren, zal hij in principe als enige verantwoording afleggen voor de ontwerpgebreken en voor de aanpassing van het ontwerp aan de aard van de bodem.

Daarentegen zal het de aannemer, in beginsel als enige, verantwoording moeten afleggen voor de fouten bij de uitvoering, met name de gebreken van materialen en de gebreken bij hun gebruik.

Wederzijdse plicht om fouten te controleren

Nochtans wordt tussen de aannemer en de architect een wederzijdse plicht ingesteld om fouten te controleren. Op de aannemer berust aldus, volgens het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van de overeenkomst, de verplichting om de ontwerpgebreken mee te delen die hem vanwege zijn vakbekwaamheid niet hadden mogen of niet konden ontsnappen.

Van zijn kant moet de architect het werk van de aannemer controleren om te zorgen voor een uitvoering volgens de regels van goed vakmanschap en volgens de opdrachtvoorwaarden. Deze wederzijdse controle moet als redelijk worden beschouwd: de opdracht van de architect impliceert niet dat hij constant toezicht houdt op de bouwplaats en/of voortdurend op werf aanwezig dient te zijn.

Bovendien is de controle van de aannemer in principe slechts de controle van een uitvoerder op de technische kennis van de architect, met een kennis die men redelijkerwijze kan verwachten. De architect en de aannemer zullen dus eventueel aansprakelijk kunnen worden gesteld voor eenzelfde bouwgebrek door hun respectievelijke fout.

Verwar wet-Breyne en tienjarige aansprakelijkheid niet

De wet-Breyne en de tienjarige aansprakelijkheid mogen niet met elkaar verward worden. De wet-Breyne of de woningbouwwet is een wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen.

Deze wet beoogt voornamelijk de bijkomende bescherming voor wie bouwt met een algemene aannemer of een sleutel-op-de-deurbedrijf. En bepaalt bijvoorbeeld dat er slechts een voorschot van 5 % gevraagd mag worden, dat de aannemer een solvabiliteitswaarborg moet stellen van 5 % en dat er een voorlopige én definitieve oplevering plaatsvinden.

Conclusie

Partijen kunnen niet afwijken van het principe van de tienjarige aansprakelijkheid voor gemaakte fouten en of gebreken. De wet-Breyne staat los van deze tienjarige aansprakelijkheid die afzonderlijk geregeld is.

Met dank aan advocaat Mark Huygen

13 dingen die je moet weten over bouwpartners


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/blijft-iedere-aannemer-tien-jaar-aansprakelijk-door-wet-breyne/