livios logo

Coupe advocaat: binnen welke termijn bouwpromotor aansprakelijk stellen?

bouwwerf verbod toelaten aannemer architect werf

Foto Livios
  

Maandelijks ontrafelt Livios samen met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese een spraakmakend juridisch onderwerp. In deze coupe advocaat hebben we het over de aansprakelijkheid van de bouwpromotor en de termijn waarbinnen je een vordering tegen de bouwpromotor moet instellen.

Hof van Beroep in Gent, 12 juni 2009

De feiten

Een particulier sluit met een bouwpromotor een overeenkomst af voor de koop op plan van een appartement. De woning is casco afgewerkt (enkel ruwbouwwerken, bepleistering en chape, geen binnenafwerking zoals vloeren, sanitaire toestellen, keuken, binnenschrijnwerk). Contractueel is de Woningbouwwet of de wet-Breyne van toepassing. De voorlopige oplevering vond plaats in 1993.

Toen er in 1997 ernstige waterschade aan het appartement optrad, dagvaardde de koper de bouwpromotor in kort geding tot aanstelling van een gerechtsdeskundige, die zijn eindverslag in 1999 neerlegde. De koper heeft vervolgens in 2004 de bouwpromotor ten gronde gedagvaard om schadevergoeding te verkrijgen. De rechter in eerste aanleg oordeelde echter dat de vordering van de koper laattijdig was. De koper tekende daarop hoger beroep aan.

Oordeel van het hof

aanbouw werf ruwbouw

Foto Livios
  

Omdat de overeenkomst en het lastenboek verwijzen naar de bepalingen van de Woningbouwwet, oordeelt het hof dat die wet van toepassing is. Zelfs al heeft de bouwpromotor niet ingestaan voor de afwerking van het appartement.

De aansprakelijkheid van de bouwpromotor is volgens het hof ruimer dan de aansprakelijkheid van een aannemer. De bouwpromotor verbindt zich immers zowel tot het leveren van het concept als tot de uitvoering. Op de bouwpromotor rust dan ook een resultaatsverbintenis, wat tot gevolg heeft dat hij aansprakelijk is voor alle tekortkomingen en gebreken. De aanvaarding van de werken houdt enkel in dat de zichtbare gebreken gedekt zijn. Dit ontheft de bouwpromotor niet van zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

Volgens de Woningbouwwet is de tienjarige aansprakelijkheid van architecten en aannemers voor ernstige (zichtbare en verborgen) gebreken ook van toepassing op de verkoper-bouwpromotor. De termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf de aanvaarding of de goedkeuring van de werken. Dit is een vervaltermijn: de bouwheer of koper moet de vordering tegen de architect, de aannemer of de bouwpromotor instellen binnen de 10 jaar na de aanvaarding van het werk. Doet hij dit niet, dan is zijn vordering vervallen. Het instellen van een vordering in kort geding tot aanstelling van een gerechtsdeskundige kan niet worden gelijkgesteld met de vordering inzake aansprakelijkheid en schorst de tienjarige termijn niet.

De termijn van de tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken. In principe is dit de definitieve oplevering, omdat de voorlopige oplevering eigenlijk enkel het vaststellen van de beëindiging van de werken inhoudt. Van deze regel kan je contractueel afwijken: koper en bouwpromotor kunnen geldig overeenkomen dat de aanvaarding van de werken plaatsvindt bij de voorlopige oplevering en dat de voorlopige oplevering het aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid vormt. In dit geval bleek uit de overeenkomst dat koper en bouwpromotor duidelijk de bedoeling hadden om aan de voorlopige oplevering de draagwijdte van een aanvaarding van de werken te geven. Omdat de voorlopige oplevering plaatsvond in 1993 en de vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid maar in 2004 werd ingesteld, besloot het hof dat de vordering van de koper laattijdig was. De koper kon dus geen schadevergoeding meer krijgen.

Gouden raad

Als koper van een appartement of een woning op plan heb je er belang bij dat de Woningbouwwet van toepassing is. Die biedt immers verschillende beschermingsmaatregelen in het voordeel van de koper. In principe is de Woningbouwwet niet van toepassing als de bouwpromotor niet de verplichting heeft om het appartement of de woning bewoonbaar af te werken. In dat geval moet je uitdrukkelijk in de overeenkomst laten opnemen dat de Woningbouwwet toch van toepassing is.

Als je de bouwpromotor aansprakelijk wil stellen, moet je de vordering tegen de bouwpromotor binnen de tien jaar na de aanvaarding van de werken instellen. Wanneer in de overeenkomst bepaald is dat de voorlopige oplevering de goedkeuring van de werken inhoudt, begint die 10 jaar te lopen vanaf de voorlopige oplevering. Hou de termijn goed in het oog, zeker als er eerst in kort geding een deskundige werd aangesteld en het deskundig onderzoek langere tijd zou duren.

14 dingen die je moet weten over bouwpartners

In samenwerking met

Bekijk alle partners

Deze website is beveiligd door reCAPTCHA en het Google privacybeleid en gebruiksvoorwaarden zijn van toepassing.

track

http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/coupe-advocaat-binnen-welke-termijn-bouwpromotor-aansprakelijk-stellen/