livios logo

Coupe advocaat: bouwheer aansprakelijk voor gebreken en vertraging

Foto Livios
  

Livios ontrafelt elke maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Deze keer behandelen we een zaak waarbij de bouwheer zelf aansprakelijk gesteld wordt voor gebreken en vertraging in de uitvoering omdat hij geen architect heeft aangesteld.

Hof van Beroep Antwerpen, 28 september 2005

De feiten

Een bouwonderneming bouwde in opdracht van een handelaar een industrieel gebouw tegen een forfaitaire aannemingsprijs. De constructie werd door de aannemer opgericht op basis van een eigen plan en eigen studies. Noch bij het concept van het bouwwerk, noch bij de uitvoering ervan werd een architect geraadpleegd.

De aannemer dagvaardde de bouwheer tot betaling van het openstaande saldo. De bouwheer was van mening dat hij niet moest betalen, omdat volgens hem een vertragingsboete moest worden verrekend en de restpuntenlijst van de voorlopige oplevering nog niet was afgewerkt.

De rechter in eerste aanleg trok van het factuursaldo dat de bouwheer nog aan de aannemer verschuldigd was, een vergoeding voor herstellingskosten en een vertragingsboete af, waardoor de bouwheer uiteindelijk nog een miniem saldo moest betalen aan de aannemer.

De bouwheer tekende hoger beroep aan tegen dit vonnis. Hij was immers van mening dat het de aannemer niet toegelaten was om op basis van het aannemingscontract onder meer een vergoeding voor meerwerken te vorderen.

Oordeel Hof van Beroep

Het Hof van Beroep oordeelde dat de uitvoering van een overeenkomst tussen partijen als bewijs van die overeenkomst geldt. De bouwheer had nooit protest geuit met betrekking tot de uitvoering van de beweerde niet opgedragen meerwerken. Evenmin had de bouwheer de voor die meerwerken uitgeschreven facturen betwist. De aannemer kon volgens het Hof van Beroep dan ook terecht aanspraak maken op vergoeding van de meerwerken.

Voorts werd de bouwheer zelf medeverantwoordelijk gesteld voor de gebreken aan de constructie, vermits hij noch bij de conceptie van het bouwwerk, noch bij de uitvoering van de werken een architect had geraadpleegd.
Omdat de bouwheer meende dat hijzelf kon instaan voor de leiding en het toezicht op de werken, hoewel hij daartoe niet de nodige deskundigheid bezat, moet hij hiervan zelf de gevolgen dragen. Deze gedeelde verantwoordelijkheid heeft volgens het Hof wel enkel betrekking op de gebreken die door de tussenkomst van een architect hadden kunnen voorkomen of beperkt worden.

Ook het feit dat de werken vertraging opgeliepen, is volgens het Hof van Beroep het gevolg van het gebrek aan leiding en toezicht door een controlerende architect, waardoor bepaalde problemen later werden opgemerkt en de rechtzetting ervan meer tijd in beslag nam. Aangezien de vertraging voor een groot deel te wijten is aan de bouwheer zelf, kan hij geen aanspraak maken op een vertragingsboete.

Gouden raad

Indien je meerwerken laat uitvoeren zonder enig protest te uiten, zal je die moeten vergoeden, ook al was in het aannemingscontract een forfaitaire prijs voorzien. Het is dan ook aangewezen om, als er meerwerken moeten worden uitgevoerd, daarover eerst de nodige afspraken te maken met je aannemer (prijs, bijkomende uitvoeringstermijn, …).

Voor de uitvoering van bouwwerken laat je je als bouwheer best bijstaan door een architect die deze werken controleert.

13 dingen die je moet weten over bouwpartners

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/coupe-advocaat-bouwheer-aansprakelijk-voor-gebreken-en-vertraging/