livios logo

Coupe advocaat: Een huis bouwen is niet gelijk aan een huis verbouwen

Livios ontrafelt iedere maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. In de Coupe advocaat van deze week blijkt dat een huis bouwen voor de Rechtbank niet gelijk is aan een huis verbouwen: verbouwers voorzien best een regeling omtrent eventuele meerwerken in hun overeenkomsten met de aannemer.

Rechtbank van Koophandel te GENT, 18 februari 2004

De feiten

Foto Livios
  

Voor een renovatie doet een aannemer een beroep op een onderaannemer, die een offerte had gemaakt. De eindafrekening van de onderaannemer overstijgt echter fors de offerteprijs. Omdat de aannemer meent dat het over een aanneming tegen een vaste prijs gaat, protesteert hij de eindafrekening van de onderaannemer voor het gedeelte dat de offerteprijs overstijgt.

De onderaannemer is echter van oordeel dat er geen sprake is van een absoluut vaste prijs. Hij vindt dat hij recht heeft op een vergoeding voor het geleverde werk zonder gebonden te zijn door een eerdere offerte (zgn. werk in regie). Uiteindelijk dagvaardt de onderaannemer de hoofdaannemer om alsnog volledig betaald te worden.

Het oordeel van de Rechtbank

Nu de Rechtbank over de kwalificatie van de overeenkomst dient te beslissen – ‘vaste prijs’ of ‘in regie’ – kijkt zij naar al de omstandigheden die aan de basis lagen van de totstandkoming van de offerte van de onderaannemer alsook naar de inhoud ervan. Aangezien in de offerte duidelijk de werken omschreven werden die de onderaannemer diende uit te voeren en ook de prijs die hiervoor in rekening gebracht zou worden, is de Rechtbank van oordeel dat de onderaannemer geen facturatie in regie mag opstellen voor het geheel van de werken, maar dat hij voor de werken - beschreven in de offerte - gebonden is door de offerte.

Foto Knauf
  

Wel is de Rechtbank van oordeel dat er geen sprake kan zijn van een absolute forfaitprijs, zodat meerwerken door de onderaannemer wel bijkomend gefactureerd mogen worden. De hoofdaannemer stelde immers dat alle werken uitgevoerd door de onderaannemer in de offerteprijs inbegrepen waren en er geen meerwerken overeengekomen waren. De hoofdaannemer meende hiervoor beroep te kunnen doen op de wettelijke regeling inzake woningbouw: deze wet stelt dat wanneer een aannemer zich verbindt om een woning op te richten voor een bepaalde som, hij enkel meerwerken boven deze som mag aanrekenen wanneer er omtrent deze meerwerken een akkoord is met de bouwheer (Artikel 1793 van het Burgerlijk Wetboek).

De wettelijke regeling is echter beperkt tot de bouw van een gebouw en is - volgens de Rechtbank - niet van toepassing op de renovatie van een gebouw zodat de onderaannemer de geleverde meerwerken wel mag factureren aan de hoofdaannemer en dit boven het bedrag van de offerte.

Gouden Raad

Alhoewel het besproken vonnis gewezen werd tussen een hoofdaannemer en een onderaannemer is de inhoud ervan toepasselijk op de relatie tussen een bouwheer en een aannemer.

Het is mogelijk om als bouwheer renovatiewerken te laten uitvoeren tegen een absoluut vaste prijs. Maar dan moet je dit uitdrukkelijk laten opnemen in de aannemingsovereenkomst, waarbij je eveneens voorziet dat eventuele meerwerken voorafgaandelijk schriftelijk goedgekeurd dienen te worden door de bouwheer. Als dergelijke clausules ontbreken, loop je als bouwheer het risico om alle meerwerken waarvan de uitvoering bewezen is, te moeten vergoeden.

Uiteraard dient de aannemer over voldoende gegevens te beschikken om de kostprijs van zijn werken te kunnen ramen.

13 dingen die je moet weten over bouwpartners

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/coupe-advocaat-een-huis-bouwen-is-niet-gelijk-aan-een-huis-verbouwen/