livios logo

Coupe advocaat: foutieve kostprijsraming door de architect

Foto Livios
  

Livios ontrafelt elke maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Ditmaal bekijken we welke juridische gevolgen een foutieve kostprijsraming door de architect met zich meebrengt.

Vredegerecht in Antwerpen, 30/05/2001

De feiten

Een architect raamt de kostprijs voor de renovatie van de gelijkvloerse verdieping op 25.000 euro. Op deze basis wordt een architectenovereenkomst gesloten en een voorschot betaald. De architect stemt erin toe dat de bouwheer zelf bestekken opvraagt bij aannemers. Enige tijd later komen ze overeen dat de architect ook toezicht zal houden op werkzaamheden aan het plat dak, maar dan zonder uitbreiding van de initiële aannemingsovereenkomst wat de kostprijs betreft.

De architect geeft de bouwheer een ereloonstaat voor een bedrag van 2.250 euro. Hij berekent een ereloon van 7,2 % en komt uit op een bedrag van 37.500 euro: 25.000 euro voor de renovatie van de gelijkvloerse verdieping en 12.500 euro voor het dak.

De bouwheer protesteert en stelt dat de architect de totale kostprijs van de werken eerst op 25.000 euro begroot heeft. Hoewel de architect zijn ereloon na dit protest herberekent op basis van dit afgesproken bedrag, deelt de bouwheer mee dat hij om financiële redenen (de foutieve raming van de totale kostprijs en de beperkte kwaliteit van het geleverde werk) van de verbouwingswerken afziet.

De architect is niet akkoord en stelt dat de oorspronkelijke overeenkomst later werd uitgebreid en ontkent - aan de hand van een door hem bijgebracht bestek waaruit blijkt dat het totale werk kon worden uitgevoerd voor 16.000 euro - dat de kostprijs hoger zou liggen dan door hem geraamd.

De bouwheer blijft van mening dat het om een contractuele wanprestatie gaat die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De door hemzelf bijgebrachte bestekken van diverse aannemers overschrijden het voorziene budget zonder dat deze zelfs het volledig uit te voeren werk bevatten.

Het oordeel van het Vredegerecht

De Rechtbank stelt vast dat de overeenkomst, waarin het oorspronkelijke budget bepaald werd op 25.000 euro, nooit gewijzigd werd, zodat aangenomen moet worden dat ook volgens de architect het volledige werk voor dit bedrag kon uitgevoerd worden.

Nu dit blijkbaar niet het geval is, heeft de architect een fundamentele beoordelingsfout begaan omdat het bouwbudget de geest van de architectenovereenkomst uitmaakt. Het verweer van de architect wordt door de Rechtbank niet aanvaard nu hij enerzijds de bouwheer toegestaan had zelf bestekken op te vragen en anderzijds het door hem bijgebrachte bestek nu totaal ongeloofwaardig overkomt.

De Rechtbank ontbindt de overeenkomst in het nadeel van de architect door de contractuele wanprestatie. De architect wordt veroordeeld tot terugbetaling van het betaalde voorschot.

Gouden raad

Het is voor beide partijen zeer erg aan te raden de architect duidelijk op de hoogte te stellen van het bouwbudget dat niet overschreden mag worden. De rechtspraak oordeelde al meerdere keren dat de bepaling van en het waken over het bouwbudget tot het wezen van de architectenovereenkomst behoort.

De overschrijding van het afgesproken bouwbudget stelt de architect niet enkel aan tuchtsancties bloot, maar kan ook zijn burgerrechtelijke aansprakelijkheid in het gedrang brengen.

Als bouwheer kan je de overeenkomst in dit geval lastens de architect laten ontbinden en de betaalde erelonen terugvorderen, omdat deze prestaties geheel nutteloos bleken. Bovendien heb je als bouwheer recht op terugbetaling door de architect van alle kosten die je door de foutieve raming gemaakt hebt.

13 dingen die je moet weten over bouwpartners

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/coupe-advocaat-foutieve-kostprijsraming-door-de-architect/