livios logo

Coupe Advocaat: Ook een vriendendienst moet betaald worden

Livios ontrafelt iedere maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Deze keer gaan we dieper in op de vraag of een vriendendienst betaald moet worden.

Feiten

Foto Livios
  

Een bouwheer neemt een vriend-architect onder de arm om zijn woning verregaand te renoveren. Voor de renovatie aan te vatten, stelt de bevriende architect een haalbaarheidsstudie op. Na deze inspanningen zet de bouwheer geen verdere stappen meer.

Vijf jaar later (1985) neemt de bouwheer opnieuw contact op met het kantoor van de bevriende architect (intussen lesgever) en verzoekt één van de andere architecten van het kantoor om voor hem een afbraakvergunning aan te vragen. Tevens wordt een overeenkomst gesloten voor de bouw van een nieuwe woning.

Daarop maakt de architect een afrekening voor de activiteiten in 1980, alsook voor de aanvraag van de sloopvergunning. Er volgt echter geen betaling, noch een reactie vanwege de bouwheer. Na verschillende onbeantwoorde herinneringen gaat de architect over tot dagvaarding van de bouwheer: enerzijds om betaling te bekomen voor de prestaties in 1980 als voor de sloopvergunning en anderzijds voor contractbreuk aangezien de bouwheer blijkbaar niet tot realisatie van het nieuwbouwproject wenst over te gaan.

Oordeel van het Hof

De bouwheer is van oordeel dat hij geen vergoeding verschuldigd is voor de prestaties uit 1980 aangezien het om een vriendendienst zou gaan. Daarop vestigt hij de aandacht van het Hof op het feit dat de erelonen voor de studie pas vier jaar na de uitvoering gevorderd werden.

Het Hof is terzake zeer duidelijk. Gezien een architect eerst het vertrouwen van zijn cliënt dient op te bouwen alvorens een contract kan opgesteld worden, dient elke prestatie die door een architect geleverd wordt in principe betaald te worden. Tenzij de architect schriftelijk stelt bepaalde prestaties gratis te leveren, moeten deze dus betaald worden.

Inzake de vergoeding voor de prestaties voor het aanvragen van een sloopvergunning, meent de bouwheer dat deze kosten begrepen zijn in de architectenovereenkomst. Het Hof stelt vast dat de overeenkomst gesloten werd nadat de sloopvergunning werd aangevraagd en dat in de overeenkomst hiervan geen sprake is zodat de hiervoor geleverde prestaties afzonderlijk gefactureerd mogen worden.

Over de schadevergoeding die door de architect wordt gevraagd aangezien de bouwheer het bouwproject niet realiseert en de overeenkomst ontbonden dient te worden, tracht de bouwheer voor te houden dat niet hij maar de architect de overeenkomst beëindigd heeft. Het Hof merkt echter op dat de architect wel het initiatief genomen heeft om de overeenkomst te ontbinden, doch dit eerst gedaan heeft nadat de bouwheer meermaals aangemaand werd zijn standpunt omtrent de al dan niet realisatie van het project kenbaar te maken en steeds nagelaten heeft dit te doen.

Het verzoek van de architect om een schadevergoeding te bekomen voor de niet-realisatie van het project wordt dan ook toegekend.

Gouden raad

De relatie tussen architect en bouwheer is een relatie die gebaseerd is op vertrouwen. Om dit vertrouwen te bekomen, worden door architecten in de voorfase verschillende gesprekken gevoerd en schetsen/summiere plannen opgesteld.

Enkel indien de architect schriftelijk meldt dat deze prestaties gratis zijn, kunnen ze door hem niet gefactureerd worden. In al de andere gevallen dient de bouwheer, ongeacht of er uiteindelijk een architectenovereenkomst tot stand komt, de geleverde prestaties te vergoeden.

Het is dan ook van belang dat door de bouwheer bij een zoektocht naar een architect duidelijke, schriftelijke afspraken tot stand komen over de kostprijs van de prestaties die door de architect verricht zouden worden in de voorfase van een eventuele architectenovereenkomst.

13 dingen die je moet weten over bouwpartners

In samenwerking met

Bekijk alle partners

https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/coupe-advocaat-ook-een-vriendendienst-moet-betaald-worden/