livios logo

Discussie over kamer: wiens eigendom is dit en hoe lossen we dit op?

Vraag

Ik heb 8 jaar geleden een huis gekocht dat ik nu wil verkopen. Na al die tijd blijkt er een probleem te zijn met een achterste slaapkamer. Recentelijk heeft mijn buurman mij erop gewezen dat, aangezien dat deze kamer zich boven zijn eigendom bevindt door het inspringen van zijn huis ten opzichte van het mijne, deze kamer hem toebehoort.

Vanuit mijn woonst is er altijd toegang tot deze kamer geweest. Het probleem is dat er destijds door de landmeter geen plan van de bovenverdieping is opgesteld, wat al vreemd is. In de aankoopakte staat er niets vermeld over deze kamer. Verder zijn wel alle erfdienstbaarheden tot in het detail beschreven. Hoe valt dit juridisch op te lossen? Is de landmeter hier in de fout?

Antwoord

Notaris Dirk Michiels beantwoordt deze vraag als volgt: "Uw vraag is deze naar het eigendomsrecht van een kamer die voor een gedeelte is opgericht op andermans grond. Normaliter is de grondeigenaar, ingevolge het recht van natrekking, eigenaar van al hetgeen op zijn grond is gebouwd. Blijkbaar duurt de situatie hier al jaren en heeft de buur de kamer ook niet opgeëist, maar u enkel gewezen op dit feit. Het zou kunnen gaan om een erfdienstbaarheid van overbouw waarbij u dan eigenaar zou kunnen zijn van deze kamer."

"Het  Hof van Cassatie oordeelde dat de eigenaar van het heersend erf (in dit geval zou u dat dus zijn) bij een erfdienstbaarheid van overbouw een accessoir opstalrecht heeft (d.w.z. zonder beperking van de duur tot 50 jaar zoals bij een zelfstandig opstalrecht) voor zover dit noodzakelijk is voor het gebruik en het behoud van deze erfdienstbaarheid, ook al is dit opstalrecht niet uitdrukkelijk toegestaan in de vestigingsakte (Cass. 12 juni 2014, RW 2014-15, 905, noot SAGAERT, “De erfdienstbaarheid van overbouw als (eigendoms)instrument voor grensoverschrijdende constructies”, T.Not. 2014, 751. Zie ook de bespreking van dit arrest door N. CARETTE, “Actuele ontwikkelingen zakenrecht 2014” in R. BARBAIX en N. CARETTE (eds.), Tendensen vermogensrecht 2015, Intersentia, 2015, p. 73-74, nrs. 37-39 en p. 79-81, nrs. 44-45)."

"Ik adviseer u uw notaris te contacteren die eventueel een landmeter kan inschakelen om verdere opzoekingen te doen en de zaak uit te klaren. Dat de landmeter de verdieping bij uw aankoop niet opgemeten heeft is normaal, want hij meet normaliter enkel de oppervlakte van het perceel waarop het gebouw staat (tenzij hij een andere opdracht krijgt)."

Beantwoord door: Dirk Michiels, Michiels, Stroeykens & Pelgrims
Meer beantwoorde vragen over Bouwpartners

Help ook andere bouwers en verbouwers op weg en deel dit artikel:

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

13 dingen die je moet weten over bouwpartners


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwpartners/vraag/31931/discussie-over-kamer-wiens-eigendom-is-dit-en-hoe-lossen-we-dit-op/