livios logo

Coupe Advocaat: bouwheer moet voor bouwvergunning zorgen


  


  

Livios ontrafelt maandelijks een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Deze keer gaan we dieper in op de verplichte aanvraag van een bouwvergunning door de bouwheer.

Burgerlijke Rechtbank Dendermonde, 10 mei 2007.

Feiten

Bouwheer en aannemer sluiten een aannemingsovereenkomst af voor de ruwbouw en de dakdichtingswerken van een nieuw op te richten gebouw. De aannemer meet voor de start van de werken het perceel op en stelt vast dat het perceel te klein is om te bouwen volgens het plan. De in de bouwvergunning opgelegde bouwvrije zone van 5 meter wordt niet bereikt. Er is slechts 1 meter tussen de uit te graven kelder en de werkelijke perceelsgrens. De aannemer weigert om de werken aan te vatten en vraagt de bouwheer om de bouwvergunning te laten regulariseren. Omdat de bouwheer daaraan geen gevolg gaf, verbreekt de aannemer zelf de aannemingsovereenkomst en eist van de bouwheer een schadevergoeding voor het geleden verlies.

Oordeel van de rechtbank

Een bouwheer heeft principieel het recht om een aannemingsovereenkomst te allen tijde eenzijdig te verbreken, zonder daarvoor enige reden te moeten geven, op voorwaarde dat hij wel de aannemer schadeloos stelt voor het al uitgevoerde werk en de gederfde winst. Een aannemer daarentegen kan echter niet zomaar de overeenkomst ontbinden. De aannemer kan dit enkel als voldaan is aan drie voorwaarden:

  1. De tegenpartij, hier de bouwheer, moet zich schuldig gemaakt hebben aan een hem toerekenbare tekortkoming die van aard is om de ontbinding te rechtvaardigen. Dit is volgens de rechtbank het geval. De bouwheer heeft de verplichting om ervoor te zorgen dat hij tijdig over een bouwvergunning beschikt zodat de aannemer de werken binnen de afgesproken termijn kan aanvangen.
  2. Het is zinloos om nog aan de rechter de ontbinding te vragen, wat bijvoorbeeld het geval is als elke verdere uitvoering van de overeenkomst onmogelijk geworden is. De bouwheer had hier gedurende een jaar niets meer van zich laten horen, waardoor de bestaande bouwvergunning zelfs vervallen was. De uitvoering van de werken binnen een redelijke termijn was daardoor dan ook totaal onmogelijk geworden.
  3. Voor de overeenkomst te ontbinden, moet de tegenpartij een kennisgeving sturen waarin de wil tot ontbinding kenbaar maakt, de tegenpartij in gebreke stelt en hem een laatste termijn verleent. Hier had de aannemer aan de bouwheer gemeld dat hij de werken niet wenste te starten zolang de bouwvergunning niet geregulariseerd was.

De rechtbank oordeelde dat de bouwheer niet kan verlangen dat de aannemer meer dan twee jaar na het sluiten van de overeenkomst de werken zou uitvoeren tegen dezelfde prijs, als het uitstel aan de bouwheer zelf te wijten is en de bouwheer bovendien niet kan garanderen dat er geen problemen meer zouden zijn met de bouwvergunning. De rechtbank bevestigde de ontbinding van de aannemingsovereenkomst ten laste van de bouwheer. De schadevergoeding die de bouwheer aan de aannemer verschuldigd is, werd door de rechtbank begroot op 10% van de aannemingsprijs.

Gouden raad

De bouwheer moet de aannemer in staat stellen om de planning te eerbiedigen en het werk tijdig uit te voeren. Het is een verbintenis van de bouwheer om tijdig te beschikken over de vereiste bouwvergunning. Als de bouwheer geen bouwvergunning krijgt, maakt hij een fout, tenzij hij kan aantonen dat hij op geen enkele wijze schuld heeft aan de weigering van de bouwvergunning en dat hij de weigering of intrekking ervan niet had kunnen voorzien. Om een eventuele weigering of intrekking van de bouwvergunning op te vangen, kan in de aannemingsovereenkomst worden bepaald dat het contract gesloten wordt onder de opschortende voorwaarde van de vergunning van de werken.
Tenslotte heeft de bouwheer nog een informatieverplichting tegenover de aannemer: hij moet de aannemer tijdig inlichten over de ontvangst of de weigering van de bouwvergunning.

15 dingen die je moet weten over bouwregelgeving


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwregelgeving/coupe-advocaat-bouwheer-moet-voor-bouwvergunning-zorgen/