livios logo

Hoe gemene delen overnemen?

Vraag

Wij zijn eigenaar van een driegevelwoning, waar nu aan de gemene muur een woning wordt gebouwd (zie schets in bijlage). Op de perceelsgrens is ook een tuinafsluiting van betonnen platen en palen met groene draad (lengte afsluiting 33m). Wat moet overgenomen worden volgens de wetgeving?

Antwoord

Men moet om te beginnen van een muur kunnen spreken. Een houten schutting, draadomheining of een constructie van plastieken golfplaten komen dus niet in aanmerking. Vereist is een onderlinge verbinding met cement, pleister of kalkmortel van op mekaar geplaatste materialen. 

Daartoe hoeft niet noodzakelijk baksteen gebruikt te worden, ook betonplaten en glastegels worden probleemloos aanvaard om van een muur te spreken. De gemene muur is een muur die dient tot afsluiting tussen ervenen tot steun van constructies overeenkomstig de wettelijke bepalingen tegen deze muur aangebracht (Cass. 15 maart 1962, R.W. 1962-63, 1575). 

Belangrijk om te weten is dat je steeds de mogelijkheid hebt om een overeenkomst af te sluiten met je nieuwe buurman waarbij afgesproken wordt samen een muur/afsluiting te bouwen of om de mede-eigendom van een reeds bestaande muur over te dragen. 

Indien er geen overeenkomst bestaat, zijn verschillende hypotheses mogelijk: 

a) Indien de muur/afsluiting nog niet werd gebouwd dien je dit samen in overleg met jouw buurman te doen. Krachtens artikel 663 B.W. kan een persoon zijn nabuur verplichten bij te dragen in de (oprichtings-, herstellings- en onderhouds)kosten van de afsluiting van hun eigendommen, voor zover de betrokken eigendommen zich in een voorstad of stad bevinden, de afsluiting werd opgericht met medewerking van de nabuur, de stedenbouwkundige voorschriften daarbij werden geëerbiedigd en de kosten ervan niet abnormaal hoog zijn. 

b) De nabuur kan op grond van art. 663 B.W. enkel tot betaling worden gedwongen vooraleer de gemene scheidsmuur/afsluiting werd opgericht. Niemand kan worden verplicht naderhand tussen te komen in de kosten. Bij gebrek aan een voorafgaande vraag tot tussenkomst in het optrekken van de gemene scheidsmuur, kan geen betaling van enige bijdrage in de muur/afsluiting meer worden gevraagd. De vordering uit art. 663 B.W. is dan enkel nog mogelijk telkens een bestaande scheidsmuur onvoldoende of gebrekkig is. 

c) Indien je de muur/afsluiting reeds had gebouwd lang voor de komst van de nieuwe buurman (d.i. bestaande scheidingsmuur) speelt artikel 661 B.W.: dit artikel biedt de mogelijkheid aan ieder eigenaar wiens erf paalt aan andermans muur om die geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits vergoeding van de helft van de waarde van (het gedeelte van) de muur en de grond waarop hij gebouwd is. Artikel 661 B.W. roept alleen ten gunste van de nieuwkomer een recht in het leven.

Hij kan maar moet niet gebruik maken van de mogelijkheid tot gemeenmaking. Er is dus altijd een wilsuiting tot gemeenmaking vanwege de nieuwkomer vereist. Die wilsuiting kan echter stilzwijgend zijn en afgeleid worden uit een gedrag dat redelijkerwijze voor geen andere uitleg vatbaar is. Er is sprake van een stilzwijgende wil tot gemeenmaking van de muur wanneer de nieuwe buurman dermate gebruik maakt van de bestaande scheidingsmuur dat hij eigenlijk zich het medebezit daarvan aanmatigt en er een bepaald voordeel uithaalt. In dat geval kan de eigenaar van de bestaande muur de prijs voor het gemeen maken van die muur vorderen van de nieuwe buurman. 

schets

Meer beantwoorde vragen over Bouwregelgeving

Help ook andere bouwers en verbouwers op weg en deel dit artikel:

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

15 dingen die je moet weten over bouwregelgeving


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/bouwregelgeving/vraag/35538/hoe-gemene-delen-overnemen/