livios logo

Belgische huizen te duur?

Belgische woningen zijn overgewaardeerd. De huizenbubbel gaat knappen. We stevenen af op een vastgoedcrisis. Elke week duikt er wel een nieuw rapport of nieuwe studie op over onze vastgoedprijzen. En middenin zit jij, de kandidaat-koper die op zoek is naar een eigen stek. Is er reden tot paniek? Stel je je aankoop best nog even uit? Of is het nu net hét moment om in actie te schieten? De mening van vastgoedeconoom Frank Vastmans, Sybille Colin van vastgoedorganisatie Century 21 en Luc Coene van de Nationale Bank.

Sybille Colin van Century 21 is duidelijk: "Een crisis wordt voorafgegaan door serieuze prijsschommelingen. Dat is hier in België niet het geval. Ik verwacht dus geen grote prijscorrecties."

Foto Century 21

De Nationale Bank vindt onze huizen gemiddeld 15 % overgewaardeerd. Om eventuele negatieve prijscorrecties op te vangen, stellen banken zich strenger op.

Foto

"België is Amerika niet"

De bal ging voor de zoveelste keer aan het rollen na een bericht van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Zij waarschuwen voor een huizencrisis en serieuze prijscorrecties. Sybille Colin van Century 21 plaatst meteen enkele kanttekeningen. "De vastgoedmarkt is er één met ups en downs. Zolang die schommelingen niet te hevig zijn, is er weinig kans op een crisis. De vastgoedbubbel in Amerika daarentegen zag je van ver aankomen. Er waren grote prijsschommelingen en een enorm verschil tussen vraag en aanbod. Dat is hier in België niet het geval. Ik verwacht dus geen grote prijscorrecties."

"Investeerders wachten misschien af..."

Maar spelen al die recente doemscenario's in de media niet in het achterhoofd van kandidaat-kopers? "Er is een verschil tussen investeerders en zij die op zoek zijn naar een eigen woning. Ik kan me best voorstellen dat die eerste groep de kat uit de boom kijkt."

"... maar toekomstige eigenaars niet"

"In die tweede groep blijft de vraag even groot. Dus wat is te duur? Wat is overgewaardeerd? Dat is als potentiële kopers moeten afhaken. En dat is niet zo: er zijn nog altijd veel gegadigden. Onder invloed van de historisch lage rente bijvoorbeeld. En onder invloed van de huurmarkt. De keuze huren/kopen is wat mij betreft een pak eenvoudiger geworden als je de stijgende huurprijzen bekijkt. Wel een afknapper: de banken zijn strenger dan ooit om leningen toe te kennen."

"Monopolie grootbanken doorbroken"

Maar ook daar hebben kopers een oplossing gevonden. "Steeds meer van onze klanten gaan langs bij een kredietmakelaar." Zo'n makelaar is onafhankelijk en biedt dus producten van verschillende kredietgevers aan. Denk aan een Immotheker. "Een lening afsluiten, betekent niet langer langsgaan bij één grootbank en meteen je handtekening zetten. Onze klanten shoppen en vergelijken. Gaan ook langs bij de kleinere banken", besluit Colin.

"Huizen 15 % overgewaardeerd"

Vindt wél dat onze huizen overprijsd zijn en verwacht wél een prijscorrectie: Luc Coene, gouverneur van de Nationale Bank. Volgens hen zijn onze huizen gemiddeld 15 % overgewaardeerd. "Dat betekent dat er negatieve correcties kunnen komen", vertelt hij in een interview met Kanaal Z. "En banken dus ook in de problemen kunnen geraken."

"Meer risico voor de banken"

Om dat te vermijden, zijn banken sinds januari verplicht 5 % extra buffer te voorzien voor risico’s. Maar ook al zijn ze een stuk strenger bij het toekennen van woonleningen, toch lenen nog veel Belgen meer dan hun huis waard is. Of gaat meer dan de helft van hun loon naar de aflossing van de lening. "Dat is het geval bij meer dan 20 % van de nieuwe leningen. Cijfers die op zijn minst de wenkbrauwen doen fronsen", besluit Coene. Weet jij hoeveel procent van jouw loon richting lening mag?

"Je kan evengoed nu kopen"

Allemaal goed en wel, maar wat moet je nu als kandidaat-koper? Vastgoedeconoom Frank Vastmans (KU Leuven) stelt gerust. Hij gelooft niet in een grote overwaardering van onze woningmarkt. Het heeft volgens hem ook geen zin om als starter je investering uit te stellen. "Focus niet enkel op de woningprijs, maar kijk naar diverse variabelen. Stel dat je weet dat volgend jaar de woningprijzen gaan dalen omdat de rentevoeten gaan stijgen. Als je nu een woning koopt, betaal je er meer voor. Maar kun je ook een groter bedrag lenen. Als je een jaar wacht, zal je misschien een lagere prijs betalen. Maar kun je met dezelfde maandelijkse afbetalingen ook minder lenen. Uiteindelijk verandert er dan weinig, omdat ook geld lenen duurder wordt."

"Gunstige lening compenseert prijsdaling"

Wie recent een woning kocht, hoeft zich geen zorgen te maken. Ook niet als de prijzen drastisch zouden dalen. "Je kan je krediet vaak meenemen naar je volgende woning, zodat je de voordelige lening behoudt. In geval van een prijsdaling krijg je dan wel minder voor je woning. Maar dat wordt gecompenseerd door de gunstige lening die je in het verleden afsloot. De bank moet dan wel toestemming geven voor deze hypotheekoverdracht. Als je uitstaande schuld groter is dan de waarde van de woning zal ze daar evenwel niet mee instemmen."

"Mogelijk financiële problemen"

"Voor huishoudens die hun woning verkopen om vervolgens te huren, geeft dit mogelijk wel financiële problemen", besluit Vastmans. Maar de vraag is of men wel kan verwachten dat de intrestvoeten sterk gaan stijgen.

10 dingen die je moet weten over geld en verzekeringen


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/geld-en-verzekeringen/belgische-huizen-te-duur/