livios logo

Geldgebrek jaagt aantal bouwgeschillen de hoogte in

Het gebrek aan geld, veroorzaakt door de huidige financiële malaise, zorgt in de bouwwereld voor heel wat kopzorgen. “Het aantal bouwgeschillen stijgt gevoelig”, weet advocaat Jan Stijns. “Niet omdat er grote technische fouten gemaakt worden, maar veeleer omdat bouwheren het water financieel gezien aan de lippen staat.”

Geldkraan dicht

“Voor bouwheren wordt het moeilijker om voldoende geld te lenen van de bank”, stelt advocaat Jan Stijns, partner bij Nelissen Grade Advocaten.

Foto
  

Dat je wat moet bijlenen om de laatste 10 % van je bouwavontuur te kunnen financieren, is geen abnormale zaak. Maar in deze financieel stormachtige periode zijn banken steeds meer geneigd om de geldkraan dicht te laten. En dan lopen de spanningen hoog op. “Voor bouwheren wordt het moeilijker om voldoende geld te lenen van de bank”, stelt advocaat Jan Stijns, partner bij Nelissen Grade Advocaten.

“Ze krijgen amper 80 % van het nodige budget geleend, terwijl hun project toch 90 of 100 % blijft kosten. Daarom zijn ze vlugger geneigd om de laatste schijf van 10 % in te houden. Dikwijls omdat dat geld er simpelweg niet is. Maar ook omdat media en consumentenorganisaties maar al te vaak het advies geven om die laatste 10 % in te houden als het project niet helemaal naar wens afgewerkt is. Die praktijk zorgt voor gigantische problemen. Want die laatste betalingsschijf van 10 % is de aannemer zijn winst. En vergis je niet: veel aannemers beschikken momenteel niet over een financiële buffer, als vier klanten niet betalen, kunnen zij de boeken sluiten.”

Gevoelige stijging

"Omdat de situatie nu zo nijpend is, komt de hele bouwketen in de problemen."

Foto
  

Nelissen Grade behartigt ongeveer 2.500 zaken per jaar. “Dit jaar stellen we een gevoelige stijging vast van 17 à 18 %, terwijl een normale groei voor ons rond de 9 % schommelt”, weet Jan Stijns. “Dat is nooit een goed teken. Bij 20 % van de nieuwe dossiers liggen financiële problemen aan de basis van het conflict. Geldtekort werkt als katalysator voor verschillende rechtstakken waarin wij actief zijn, maar vooral in dossiers die te maken hebben met bouw en vastgoed is het een prangend probleem."

"Vijf jaar geleden zagen wij bijvoorbeeld geen geschillen tussen aannemers en leveranciers of tussen hoofdaannemers en onderaannemers. Maar omdat de situatie nu zo nijpend is, komt de hele bouwketen in de problemen. Steeds meer bouwheren krijgen hun project niet meer gefinancierd, waardoor aannemers in de problemen komen en op hun beurt leveranciers en onderaannemers niet langer uitbetalen.”

Geen enkele bouw is perfect

Dimitri Delooz, zaakvoerder van de Leuvense vastgoedspeler Living Stone, merkt dat ook op de huurmarkt betalingsproblemen toenemen.

Foto Livios
  

“Geldtekort zorgt ervoor dat bouwheren in geval van eventuele problemen vlug overreageren”, weet Jan Stijns. “Ik krijg hier mensen over de vloer die oprecht verontwaardigd zijn, maar in gezonde financiële omstandigheden de zaken helemaal niet zo ver zouden laten komen, want iedereen weet dat geen enkele bouw perfect is. Wat ik vroeger bijvoorbeeld kon doen, was het verschuldigde bedrag op een rekening laten zetten en deblokkeren als het bouwprobleem van de baan was. Maar zoiets kan ik nu in veel gevallen al niet meer doen, omdat het geld er niet is.”

Beter budgetteren

Jan Stijns heeft voor de particuliere bouwheer twee adviezen om financiële problemen te vermijden. “Ten eerste: probeer beter te budgetteren. Een goede inschatting van de kostprijs zorgt dat je voldoende kan lenen en ook op het einde van je bouwproject financiële ademruimte behoudt. Want het is typisch dat bouwheren naar het einde van hun project toe meer in de problemen komen. Een tweede tip: laat altijd je contract met de aannemer screenen door een advocaat. Dat duurt amper 30 minuten en kost bijna niks. Maar zo weet je tenminste wat er gebeurt als er problemen opduiken.”

Risico op failliete aannemer stijgt

Jan Stijns voorspelt ook dat bouwheren hoe langer hoe meer in de problemen zullen komen omdat hun aannemer failliet gaat. “Wat dit betreft, komt het erop aan om slim te handelen en jezelf in de mate van het mogelijke in te dekken”, tipt de advocaat. “Geef bijvoorbeeld geen 50 % van het aannemingsbedrag als voorschot. Dat is vandaag de dag niet leefbaar. Aan de andere kant is pas betalen na de oplevering ook niet meer leefbaar voor de aannemer. Het komt er dus op aan om een middenweg te vinden. Wat je bijvoorbeeld nog kunt doen, is de aankoop van materialen uit de aannemingsovereenkomst halen en ze rechtstreeks zelf aankopen. Op die manier valt 40 % van de kostprijs weg. Oké, er komt wat meer administratie aan te pas, maar het risico op problemen is stukken kleiner.”

“Dit heb ik nog nooit meegemaakt”

Ook Dimitri Delooz, zaakvoerder van de Leuvense vastgoedspeler Living Stone, ziet een probleem: “Mensen beslissen om iets te kopen omdat ze denken ze het financieel aankunnen, maar dat is dikwijls niet zo als de bank de geldkraan dichthoudt. In de 20 jaar dat ik in vastgoed actief ben, heb ik zelden meegemaakt dat een verkoop niet doorgaat omdat de bank nee zegt. Maar dat is nu steeds vaker het geval.”

Delooz merkt dat ook op de huurmarkt betalingsproblemen toenemen. “Ik heb het toevallig de laatste 48 uur nog een paar keer aan de hand gehad. Er zijn steeds meer nieuw-samengestelde gezinnen die een huurpand betrekken van 1.000 à 1.200 euro per maand. Ze hebben dikwijls al kinderen uit een vorig huwelijk en hebben daarom gewoon een groot huis nodig. Maar zodra er dan iets fout loopt in de relatie komen ze in de problemen omdat ze de huur niet kunnen opbrengen.”

"Aannemers vaak geconfronteerd met deze problematiek"

"Er is blijkbaar een systematische reflex waarbij de opdrachtgever sowieso beslist om een deel van de factuur in te houden."

Foto Build Your Home
  

Volgens de Confederatie Bouw worden aannemers vaak geconfronteerd met deze problematiek. "De aannemer kan best vóór het starten van de werkzaamheden een bewijs vragen dat het project volledig gefinancierd is. Temeer omdat het blijkbaar een systematische reflex wordt van de opdrachtgever om sowieso een deel van de factuur in te houden, een tendens die we betreuren omdat dit voor alle partijen potentiële problemen inhoudt. Een ander meer voorkomend probleem is dat bij een eventuele technische fout de laatste schijf van de factuur niet wordt betaald, ofwel een onevenredig bedrag wordt ingehouden. "

De Confederatie Bouw pleit ervoor om zoveel mogelijk conflicten onderling te regelen, wat in de praktijk ook gebeurt. "Alle partijen beseffen immers meestal dat er aan een bouwgeschil procedurekosten en mogelijke extra kosten (expertise, juridische bijstand, vergoeding, ...) vasthangen."

"Er bestaat een Verzoeningscommissie Bouw die geschillen buiten de rechtbank kan regelen. Deze commissie treedt wel enkel op bij technische geschillen en kan het geschil niet louter juridisch benaderen (bv. bij betalingsproblemen). Ze is er enkel voor particuliere opdrachtgevers en er moet ook een voorafgaandelijk akkoord zijn tussen de partijen. De Commissie is dus niet bevoegd voor geschillen tussen professionele bouwheren en aannemers en/of architecten, noch voor geschillen louter tussen aannemers onderling of tussen aannemers en architecten. Per jaar zijn er zo’n 1.200 potentiële dossiers, waarvan er uiteindelijk ongeveer een tiende officieel worden ingediend. Maar van die officiële dossiers kennen wij geen gevallen die uiteindelijk toch naar de rechtbank moeten stappen, wat het nut van de Commissie bevestigt."

10 dingen die je moet weten over geld en verzekeringen


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/geld-en-verzekeringen/geldgebrek-jaagt-aantal-bouwgeschillen-de-hoogte-in/