livios logo

Meer en hogere leningen dankzij historisch lage rentevoet

2003 en 2004 waren uitstekend en in 2005 zal die lijn waarschijnlijk verdergezet worden. Dat is de enigszins euforische samenvatting van de persconferentie over woonkredieten die Fortis ten beste gaf. Dankzij het gunstige economische klimaat en het gestegen consumentenvertrouwen gaat de Belg weer meer investeren in vastgoed en durft hij daar ook aanzienlijke leningen voor aangaan. Tijdens de persconferentie werd ook ingegaan op het groeiend succes van de zogenaamde accordeonleningen. Dat zijn kredieten met variabale rentevoet waarbij het maandelijks af te betalen bedrag hetzelfde blijft maar waarvan de looptijd in functie van de rentevoet kan verlengd of verkort worden.

Waarom 2005 een goed jaar wordt

Foto BNP Paribas Fortis

Volgens algemeen directeur marketing Kathleen Steel zullen de economische parameters die in 2004 een positieve invloed gehad hebben op de Belgische immobiliënmarkt ook in 2005 voor een positieve stimulans zorgen. In vergelijking met onze buurlanden verwacht men voor België een betere evolutie van het BBP dat ongeveer op dezelfde hoogte zal blijven als in 2004. De inflatie zal wellicht lichtjes stijgen, maar blijft onder controle. Goed nieuws ook met betrekking tot de werkloosheid. Daarvoor verwacht men in 2005 een stabilisatie. Cruciaal voor de immobiliënmarkt is natuurlijk de rentevoet die vandaag historisch laag is. In de loop van 2005 zal die rentevoet wellicht een lichte stijging vertonen, maar zelfs dan blijft het in vergelijking met enkele jaren geleden enorm voordelig om te lenen.

Immobiliënmarkt deed het erg goed tussen 2001 en 2004

Directeur product management Marc Verboven zoomde in op de immobiliënmarkt in 2004. Volgens hem wordt deze periode gekenmerkt door een gematigde, maar permanente stijging van de activiteiten op de immobiliënmarkt. Dat concretiseert zich onder meer in de stijging van het aantal aankopen, een verhoging van de gemiddelde prijs en een stijging van de nieuwbouw- en renovatievergunningen. Die positieve evolutie kan natuurlijk niet los gezien worden van de historisch lage rentevoeten die er voor zorgen dat de kandidaat-lener een hogere investering aan kan of sneller in staat is om een eigendom te verwerven. Andere oorzaak van die groei is de risico-aversie ten opzichte van beursbeleggingen. Velen waren ontgoocheld over de middelmatige beursprestaties en zoeken daarom, gesterkt door de lage rentevoeten, meer hun heil in investeringen in vastgoed dan in aandelen. Verder zijn ook de repatriëring van kapitalen (vb. EBA) en zeker ook de demografische evolutie niet vreemd aan die positieve evolutie. Het groeiend aantal vrijgezellen en éénoudergezinnen zorgt er voor dat er meer woongelegenheden nodig zijn om onze bevolking te huisvesten. Opvallend gegeven is ook dat er steeds meer senioren investeren in een woning. Zij zien dat vooral als een financiële zekerheid. Ook de verlaging van de registratierechten en schenkingsrechten hebben een positieve invloed gehad op de immo-markt.

Meer leningen, hogere bedragen

De rentecurve van februari 1998 tot eind 2004 met bovenaan de formule 20 jaar vast en onderaan de formule 1/1 +3/-3

Foto BNP Paribas Fortis

Welke gevolgen had dat positieve immo-klimaat voor de markt van het hypothecair krediet? Die vraag werd uitvoerig beantwoord door Karine Du vosel, product manager woonkredieten. De periode 2001-2004 werd volgens haar gekenmerkt door een aanzienlijke stijging van de hypothecaire activiteiten, zowel wat het aantal als wat het gemiddeld bedrag van de kredieten betreft. In dat opzicht was 2003 een uitzonderlijk goed jaar. Het niveau van de rentevoet is natuurlijk de belangrijkste motor van deze evolutie. Zij wijst erop dat de verlaging van de rentevoeten niet alleen moet toegeschreven worden aan de evolutie van de rentevoeten op de financiële markten, maar zeker ook aan de verscherpte concurrentie tussen de banken.

Opvallend is wel de blijvende en vrij forse stijging van het gemiddeld geleend bedrag. In 2001 leenden de Fortis-klanten gemiddeld € 78.282; in 2004 is dat bedrag toegenomen tot € 91.352, oftewel een stijging van 24 % in drie jaar. In 2004 werd 70 % van de woonkredieten afgesloten met een formule van een jaarlijks variabele rentevoet. Dat succes van de 1/1 +3/-3-formules is volgens Karine Du vosel onder meer toe te schrijven aan het relatief grote verschil tussen korte- en langetermijnrentevoeten in die periode. Bovendien biedt deze formule ook de mogelijkheid om op een langere termijn te lenen dan bij de formules met een vaste rente waar je met een maximum termijn van 20 jaar zit. Belangrijke troef voor deze leningen is ook de ingebouwde zekerheid. In geval van renteverhoging kan de rente slechts met 1 % stijgen na 1 jaar, met maximum 2 % na 2 jaar en met maximum 3 % na 3 jaar.
Vanaf het vierde kwartaal van 2004 kent de rentecurve een progressieve vervlakking. Het verschil tussen de korte en langetermijnrente wordt met andere woorden kleiner waardoor er weer meer belangstelling komt voor de formules met vaste rente.

Het succes van de accordeonleningen

Een vergelijking van de verschillende leenformules. Links de tabel voor de variabele rentevoet, rechts voor de vaste rentevoet, daartussen de formule met de variabale rentevoet en de vaste mensualiteiten, de zogenaamde accordeonlening. Dit laatste type blijkt erg succesvol te zijn. In het blauw de productie van 2001, in het geel de productie van 2004 en in het rood de aanvragen in december 2004.

Foto BNP Paribas Fortis

Opvallend succesvol zijn de leenformules met vaste mensualiteiten en variable looptijd, ook bekend als de accordeonleningen. In 2004 opteerde ongeveer 1 ontlener op 2 voor de formules 1/1 +3/-3 met vaste mensualiteit. Deze combineren de voordelen van de formules met variabele rente (lage rente) met de voordelen van de formules met vaste rente: de maandelijkse afbetaling kan niet stijgen. Wanneer de rentevoet verandert, wordt namelijk niet de maandelijkse afbetaling maar wel de duur van het krediet aangepast. Hierop gelden bij wijze van bijkomende zekerheid enkele beperkingen. Zo mag de looptijd met maximaal 3 jaar stijgen voor kredieten met een beginduur van 15 jaar.

Eigen woning verwerven: niet moeilijker dan vroeger

Voor de gezinnen vertaalt deze evolutie van het woonkrediet zich in een gematigde stijging van de schuldenlast. Rekening houdend met de evolutie van de prijzen van het onroerend goed, van de rentevoeten en van de beschikbare inkomens van de gezinnen, moeten de gezinnen volgens Karine Du vosel geen grotere inspanning dan vroeger leveren om het verwerven van een woning te financieren. Deze inspanning is zelfs nog kleiner wanneer men een formule met jaarlijks variabele rentevoet kiest. Anderzijds waarschuwt ze er wel voor dat een verhoging van de rentevoeten en een verdere stijging van de prijzen van het onroerend goed deze tendens zou kunnen doen omkeren.

Hogere schuldenlast

Er werd ook dieper ingegaan op de schuldenlast van de gezinnen. In juni 2004 hadden 4.370.000 Belgen (52 % van de volwassen bevolking) een kredietcontract (hypothecair of consumentenkrediet) lopen. Dat is een stijging van 2,5 % in vergelijking met 2003. Voor 4,3 % van de volwassen bevolking is die schuldenlast te hoog waardoor ze hun verbintenissen niet meer kunnen naleven. Voor het hypothecair krediet kent 2 % betalingsproblemen.
De totale schuldenlast van de gezinnen stemt overeen met 60 % van hun inkomen. Lijkt hoog, maar dat is nog aanzienlijk lager dan in Nederland (198 % !) en in Duitsland (111 %), en ongeveer even hoog als in Frankrijk. De Belg blijkt vooral schulden te maken voor zijn woning. 80 % van de schuldenlast is hypothecair. Opmerkelijk is ook dat de hypothecaire schuldenlast veel sterker stijgt - een verdubbeling in tien jaar - dan het consumentenkrediet (+ 20 %).

Foto BNP Paribas Fortis

 

Vooruitzichten voor 2005

Fortis Bank voorziet geen wijzigingen in de markt. Een relatief gunstige economische context, een slechts beperkt stijgende rentevoet en een voordelige fiscaliteit zullen de markt van het onroerend goed blijven ondersteunen in 2005. Kan een abnormale prijsstijging van het onroerend goed evenwel geen roet in het eten strooien? Volgens de specialisten van Fortis is die vrees ongegrond. De prijsstijging van het onroerend goed blijft in België veel beperkter dan in de meeste andere Europese landen. De gemiddelde prijs van een woning ligt bij ons nog altijd merkbaar lager dan in de meeste andere Europese landen. Een gemiddelde woning in landelijk gebied in ons land kost gemiddeld iets meer dan € 100.000. In Nederland bedraagt die gemiddelde prijs meer dan € 200.000, in Duitsland meer dan € 150.000. Die prijsstijging van het onroerend goed lijkt bovendien niet uitsluitend speculatief te zijn, maar eerder een gevolg van de aanhoudende vraag van de gezinnen. Voor de prijs van de grond verwacht men omwille van het verminderde aanbod in Vlaanderen en Brussel wel een blijvende stijging.

10 dingen die je moet weten over geld en verzekeringen


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/geld-en-verzekeringen/meer-en-hogere-leningen-dankzij-historisch-lage-rentevoet/