livios logo

Coupe advocaat: De voorlopige is soms de definitieve oplevering

Livios ontrafelt iedere maand een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. In de Coupe advocaat van deze week blijkt dat de voorlopige oplevering soms meteen een definitieve oplevering is, met alle gevolgen vandien.

Hof van Beroep te Antwerpen, 27/11/2003

In feite

Een bouwheer ondertekende een proces-verbaal van voorlopige oplevering waarin een aantal gebreken werden opgenomen die hersteld dienden te worden voor een bepaalde datum. Daar werd ook een afrekening tussen de partijen voor de meer- en minderwerken toegevoegd, inclusief de bouwvertraging. Bijzonder is wel dat de bouwheer al meer dan 1 jaar in de woning (onder) woonde op het ogenblik van de ondertekening van het proces-verbaal: sindsdien zijn er geen gebreken of nog uit te voeren herstellingen bijgekomen.

Foto Livios

De ondertekening van het proces-verbaal van voorlopige oplevering door de aannemer liet enkele maanden op zich wachten en de hierin opgenomen herstellingen werden niet uitgevoerd. Daarom oordeelde de bouwheer dat de volledige voorlopige oplevering verviel en dat hierdoor de boete voor de bouwvertraging terug zou lopen zodat hij de aannemer niets meer verschuldigd was. De aannemer was het hier niet mee eens en ging dan ook over tot dagvaarding van de bouwheer voor het nog niet betaalde gedeelte van de aannemingssom.

Het oordeel van het Hof

Vooreerst stelt het Hof vast dat de voorlopige oplevering eigenlijk de waarde van een definitieve oplevering heeft. En dit om drie redenen:

  • Het ogenblik van de oplevering was, volgens de contractbepalingen, eveneens het moment waarop de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer een aanvang kende.
  • De grondigheid van de geformuleerde opmerkingen waarbij eveneens de kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen werd beoordeeld, daar waar een gebruikelijke voorlopige oplevering enkel de zichtbare gebreken bevat.
  • Het gegeven dat de bouwheer reeds meer dan één jaar de woning bewoonde en er geen bijkomende opmerkingen geformuleerd werden in deze periode.

Daarenboven wijst het Hof erop dat - ongeacht of de oplevering voorlopig of definitief zou zijn - een oplevering steeds een eenzijdige rechtshandeling is van de bouwheer, wat impliceert dat de bouwheer minstens reeds gebonden is door de vermeldingen die hierin opgenomen werden. Aangezien in deze procedure al een afrekening tussen bouwheer en aannemer werd opgenomen in de oplevering, kan de bouwheer hier onmogelijk eenzijdig op terug komen.

Het Hof behoudt dan ook de afrekening zoals ze werd opgesteld in de oplevering. Op basis van deze afrekening bepaalt het Hof het bedrag van de schadevergoeding dat aan de bouwheer toekomt voor het herstel van de opmerkingen/gebreken geformuleerd in de oplevering. Het Hof bepaalt eveneens het saldo van de aannemingssom dat door de bouwheer nog verschuldigd is aan de aannemer.

Gouden Raad

Normaal gezien houdt een voorlopige oplevering enkel de voltooiing van de werken in, zonder dat de werken worden aanvaard. Op de voorlopige oplevering worden de zichtbare gebreken geformuleerd en start de eerste garantietermijn nl. alle bouwgebreken die tussen de voorlopige en de definitieve oplevering door de bouwheer bijkomend worden opgemerkt, dienen allemaal nog door de aannemer hersteld te worden.

De definitieve oplevering, zes maanden of een jaar na de voorlopige oplevering, impliceert de aanvaarding van de werken. Dit wil zeggen dat al de op dat ogenblik zichtbare gebreken die niet in de oplevering opgenomen worden, aanvaard worden door de bouwheer. De aannemer is vanaf dat ogenblik enkel nog aansprakelijk voor de verborgen gebreken.

Aangezien het partijen, behalve indien de woningbouwwet van toepassing is, vrij staat om af te wijken van deze wettelijke regeling is het aangewezen duidelijkheid te scheppen omtrent de aard van de oplevering en zowel in de definitieve als de voorlopige oplevering een eindtermijn te voorzien waarbinnen eventuele herstellingen dienen uitgevoerd te worden. Dit kan bovendien best met opname van de schadevergoeding, te betalen door de aannemer indien hij de herstellingen niet op een deugdelijke wijze uitvoert binnen de vooropgestelde termijn.

Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese

15 dingen die je moet weten over regelgeving


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/bouwen/regelgeving/coupe-advocaat-de-voorlopige-is-soms-de-definitieve-oplevering/