livios logo

Coupe advocaat: weigering van oplevering door mede-eigenaars van een appartementsgebouw

Foto SuperHuis
  

Livios ontrafelt maandelijks een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Ditmaal kijken we naar wat er gebeurt bij weigering van oplevering door mede-eigenaars van een appartementsgebouw.

Hof van Beroep Brussel, 3 januari 2008

De feiten

De eigenaars van een appartement in een residentie met meerdere wooneenheden zijn gedwongen mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen van dat appartementsgebouw, waaronder onder meer de trappenhal en de buitengevel vallen.

Voor de restauratie van 37 buitenterrassen aan de achterzijde van hun appartementsgebouw, doen de mede-eigenaars een beroep op een aannemer. Die maakt een offerte op om de tekenen van ouderdom en het gebrek aan waterdichtheid van de terrassen te herstellen, en de mede-eigenaars gaan daar op in.

Omdat de aan de terrassen uitgevoerde werken gebrekkig zijn en door de aannemer niet hersteld worden, weigeren de mede-eigenaars de oplevering. Daarop dagvaardt de vereniging van mede-eigenaars van de residentie de aannemer met de bedoeling het aannemingscontract te laten ontbinden en een deskundige te laten aanstellen om de aansprakelijkheid te bepalen en de schade te begroten.

De deskundige stelt inderdaad verschillende gebreken vast waarvoor de aannemer verantwoordelijk is.

Oordeel van het hof van beroep

Het hof van beroep wuift in haar arrest de tegenargumenten van de aannemer weg en bekrachtigt in grote lijnen het verslag van de gerechtsdeskundige.

Foto Lieftink
  

Belangrijker is de vaststelling van het hof dat na de weigering van de oplevering de werken hebben stilgelegen en er dus ook nooit een aanvaarding van de werken door de mede-eigenaars heeft plaatsgevonden. Daaruit leidt het Hof af dat het in deze zaak niet gaat om de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect na de uitvoering van werken, doch om de contractuele aansprakelijkheid die op de aannemer rust tot aan de oplevering.

Met andere woorden, de mede-eigenaars hebben theoretisch nog steeds het recht om van de aannemer de herstelling van de terrassen volgens de regels van de kunst te vorderen.

Gouden raad

De mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw hebben, net zoals particulieren, het recht om de oplevering van de uitgevoerde werken te weigeren, wanneer de aannemer de gebreken niet heeft hersteld. De mede-eigenaars mogen bovendien het herstel eisen volgens de regels van de kunst.

Aarzel dus niet om in geval van gebrekkige uitvoering van de werken de oplevering te weigeren, zo niet worden de (lichte) zichtbare gebreken vermoed te zijn aanvaard. De tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten geldt immers enkel voor ernstige gebreken – zowel zichtbare als onzichtbare – die de stevigheid van het gebouw aantasten.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/hoe-wil-ik-wonen/wonen-in-een-appartement/coupe-advocaat-weigering-van-oplevering-door-mede-eigenaars-van-een-appartementsgebouw/