livios logo

Coupe Advocaat: kan je afzien van een woningaankoop na een belofte?

Schadevergoeding of niet?


  

Maandelijks neemt Livios een spraakmakend juridisch bouwonderwerp onder de loep in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Vandaag hebben we het over de gevolgen van een belofte tot aankoop van een woning.

Burgerlijke Rechtbank in Gent, 21 april 2009

De feiten

Een bouwpromotor en een particulier hebben de intentie om een koopovereenkomst over een appartement af te sluiten. Voordat deze koopovereenkomst tot stand komt, worden tussen de twee partijen twee beloftes tot aankoop op plan van een appartement en een parkeerplaats ondertekend.
Door ondertekening van deze twee beloftes verbindt de particulier er zich toe om uiterlijk op een welbepaalde afgesproken datum de echte koopovereenkomst te ondertekenen, waarvan hij evenwel afstand kan doen tegen betaling van een schadevergoeding van 5 % van de verkoopprijs. Uiteindelijk ondertekent de particulier de koopovereenkomst niet. Als argument haalt hij aan dat hij nog altijd niet in het bezit is van de benodigde documenten en elementen tot bevestiging en invulling van de verkoopafspraken. Bijgevolg ziet de particulier af van elke verdere contractuele relatie.
De bouwpromotor is hiermee niet akkoord en dagvaardt de particulier voor de rechtbank. Hij wil dat de particulier de contractueel overeengekomen schadevergoeding betaalt. De particulier stelt op zijn beurt een tegenvordering in en vordert de nietigverklaring van de gedane aankoopbeloftes.

Beoordeling van de rechtbank


  

De rechtbank volgt de stelling van de particulier en is van oordeel dat de gedane aankoopbeloftes indruisen tegen de Woningbouwwet (ook de wet-Breyne genoemd). Hoewel de toepassing van de Woningbouwwet een overeenkomst veronderstelt, brengen volgens de rechtbank éénzijdige beloftes tot aankoop toch reeds de toepassing van sommige bepalingen van de Wet mee. Het gaat dan om artikel 7 van deze Woningbouwwet, dat in een reeks verplichte vermeldingen voorziet. Hoewel artikel 7 het over een 'contractbelofte' heeft, sluit het volgens de rechtbank ook de gedane aankoopbeloftes in.

De rechtbank is het niet eens met het standpunt van de bouwpromotor als zou enkel de echte contractbelofte onder de Woningbouwwet vallen. Het feit dat de te sluiten overeenkomst naderhand niet zonder meer tot stand komt bij het lichten van de optie door de bouwpromotor, maar dat de te sluiten overeenkomst nog afhangt van het ondertekenen van een echte koopovereenkomst, is voor de rechtbank niet relevant. Het onderscheid tussen beide vormen is volgens de rechtbank kunstmatig, aangezien de bedoeling van artikel 7 van de Woningbouwwet juist is om de potentiële contractspartij te informeren over de precieze draagwijdte van de te sluiten overeenkomst.

Het door de rechtbank aldus toepasselijk geachte artikel 7 van de Woningbouwwet somt een hele reeks vermeldingen op die verplicht in de 'contractbelofte' moeten worden opgenomen. De rechtbank besluit dat een heel aantal van deze vermeldingen in de gedane aankoopbeloftes ontbreken, onvolledig of onnauwkeurig zijn. Het gaat onder meer over de onduidelijkheid van de identiteit van de grondeigenaar, geen nauwkeurige omschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsblok, het ontbreken van de plannen en bestekken van de architect... De rechtbank oordeelt dat de particulier terecht de nietigheid van de aankoopbeloftes inroept en dat de bouwpromotor geen aanspraak kan maken op een schadevergoeding.

Gouden raad

Foto BNP Paribas Fortis
  

De Woningbouwwet is niet enkel toepasselijk op de echte koopovereenkomsten, maar ook op de fase die voorafgaat aan het sluiten van de koopovereenkomst, zoals de contractbelofte (van de kant van de bouwpromotor) en de aankoopbelofte (van de kant van de kandidaat-koper). Ook deze aankoopbeloftes moeten, net zoals de latere koopovereenkomst, voldoen aan artikel 7 van de Woningbouwwet, dat een aantal verplichte vermeldingen oplegt. Ook vóór het sluiten van de koopovereenkomst biedt de Woningbouwwet aldus een ruime bescherming aan de kandidaat-koper, op voorwaarde uiteraard dat de aankoopbelofte schriftelijk werd vastgelegd.
Wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door het afsluiten ervan, ben je in principe schadevergoeding (5 % van de totale prijs) verschuldigd aan de bouwpromotor. Als de aankoopbelofte onvoldoende informatie bevat, kan je die aankoopbelofte nietig laten verklaren zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn.


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/kopen/koopregelgeving/coupe-advocaat-kan-je-afzien-van-een-woningaankoop-na-een-belofte/