livios logo

Coupe advocaat: verplichting tot bewonen

Livios ontrafelt maandelijks een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Vandaag behandelen we overmacht als bevrijdingsgrond bij de niet-nakoming van de verplichting tot bewonen.

Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven, 6 mei 2005

Feitelijk relaas

Foto Nuyts Woningbouw
  

Een echtpaar koopt een te renoveren woning met tuin. Door het bescheiden karakter van de woning moeten zij slechts 6 % registratierechten betalen. Volgens het Wetboek der Registratierechten kan dit verminderd registratierecht enkel behouden blijven als het echtpaar binnen een termijn van drie jaar vanaf de koop is ingeschreven in het bevolkingsregister op het adres van de woning. In geval van overmacht blijft de vermindering behouden. Aangezien de kopers pas méér dan drie jaar na de koop deze verplichting tot bewonen nakomen, vordert de belastingadministratie aanvullende registratierechten van 6,5 % en een geldboete. Volgens de kopers is deze laattijdige inschrijving te wijten aan de onvoorzienbare onuitvoerbaarheid van de plannen van hun architect en de administratieve rompslomp. Immers, de door de architect opgestelde en ingediende plannen voorzagen in de verbouwing van de woning. Bij de aanvang van de werken stortten de muren van de woning in, waardoor een nieuwe aanvraag ingediend moest worden. Deze aanvraag werd meer dan drie maanden later toegekend. De uiteindelijk vergunde bouwwerken waren bovendien heel wat omvangrijker dan oorspronkelijk voorzien.

Het administratief beroep van de kopers wordt afgewezen. Hierop stellen zij een vordering in bij de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven.

Uitspraak van de Rechtbank

De Rechtbank stelt vast dat de inschrijving van het echtpaar laattijdig is omdat zij meer dan drie jaar na de aankoop gebeurde.

Deze laattijdige inschrijving is volgens de Rechtbank het gevolg van overmacht. De kopers konden wel de verbouwingswerken voorzien, maar niet de onuitvoerbaarheid van de plannen van hun architect. De kopers kunnen beschouwd worden als leken op het gebied van bouwwerken. Ook de snelheid waarmee de administratie van Stedenbouw oordeelde over de nieuwe aanvraag en waarop de kopers geen invloed hebben, heeft tot vertraging geleid. Ten slotte is het niet nakomen van de verplichting tot bewoning ook te wijten aan het feit dat de uiteindelijk vergunde verbouwingswerken heel wat omvangrijker waren dan oorspronkelijk voorzien. Het geheel van deze omstandigheden maakt volgens de Rechtbank overmacht uit.

De Rechtbank is van oordeel dat de kopers geen aanvullende registratierechten en geldboete verschuldigd zijn.

Gouden raad

Wanneer je bij de aankoop van een bescheiden woning het voordeel van het verminderd registratierecht geniet, ben je verplicht de woning te bewonen binnen een termijn van drie jaar na de aankoop. Bij niet-vervulling van deze voorwaarde moet je aanvullende registratierechten en een geldboete betalen. Enkel indien je overmacht kan aantonen, blijft het verminderd tarief behouden. Verbouwingswerken die niet tijdig worden uitgevoerd, worden niet beschouwd als overmacht. De onuitvoerbaarheid van de plannen van de architect, gecombineerd met de administratieve rompslomp van een nieuwe aanvraag en het feit dat de uiteindelijke vergunde verbouwingswerken heel wat omvangrijker zijn dan oorspronkelijk voorziene werken, kunnen wel overmacht uitmaken.

Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese

10 dingen die je moet weten over totaalrenovatie


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/verbouwen/totaalrenovatie/coupe-advocaat-verplichting-tot-bewonen/