livios logo

Mijn huurder is gestorven: wie betaalt schulden?

Vraag

Mijn huurder is gestorven. Moet zijn schuldbemiddelaar de opzeg van mijn woning op zich nemen als de familie zijn erfenis afwijst? Wat is de normale gang bij zo'n voorval?

Antwoord

De huur eindigt inderdaad niet bij overlijden. Volgens art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek wordt het huurcontract niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Het overlijden van de huurder zal dus geen invloed hebben op het (voort)bestaan van de huurovereenkomst.

Dit heeft als gevolg dat de erfgenamen alle verplichtingen van de huurder zullen moeten overnemen. Voor erfgenamen die zelf niet in de woning gehuisvest zijn, is dit geen aangename situatie: zij zullen immers de huurgelden moeten blijven betalen, moeten instaan voor huurschade en huurherstellingen, en bovendien slechts kunnen opzeggen volgens de modaliteiten van het contract of de (woninghuur)wet

Kennelijk was de huurder bij leven toegelaten tot de procedure collectieve schuldenregeling en was er een schuldbemiddelaar aangesteld. Door het overlijden komt er een einde aan het mandaat van de schuldbemiddelaar. Deze kan na het overlijden geen daden meer stellen en kan aldus de huur niet opzeggen. 

Rest enkel nog de erfgenamen: Indien deze de erfenis aanvaarden, komen zij in de plaats van de huurder en zal de nalatenschap gehouden zijn de huurgelden te betalen en zullen zij de opzeg van de huur aan de verhuurder moeten betekenen. Indien de erfgenamen de nalatenschap verwerpen ontstaat een onbeheerde nalatenschap. Dit is een onaangename situatie voor de verhuurder daar hij enige tijd in het ongewisse blijft. 

Het is immers na een bepaalde periode, met name een termijn van 3 maanden en 40 dagen (dit is de periode voor de erfgenamen om de boedelbeschrijving op te maken en zich te beraden omtrent aanvaarding of verwerping) geen erfgenamen bekend zijn of de bekende erfgenamen de nalatenschap hebben verworpen, dat nalatenschap als onbeheerd beschouwd.

Er zal vervolgens een curator voor de onbeheerde nalatenschap worden aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg, die de nalatenschap zal beheren. Iedere belanghebbende kan een dergelijk verzoek indienen bij de rechtbank, ook de verhuurder. De curator zal de huurovereenkomst vervolgens moeten opzeggen, of zal onderhandelen met de verhuurder over het minnelijk beëindigen van de huur.

In de praktijk gaf dit steevast aanleiding tot onredelijke situaties en was de looptijd veel te lang. De wetgever heeft ingegrepen om aan deze onzekere en tijdrovende  procedure einde te maken. De situatie is voor huurcontracten gesloten na 1 januari 2019 fundamenteel gewijzigd.

Art. 42 van het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 automatisch eindigen bij overlijden van de huurder. Ook wordt een regeling voorzien voor de ontruiming van de woning. De nieuwe regeling voorziet aldus – in tegenstelling met het verleden - dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder.

Wanneer de erfgenamen binnen deze termijn uitdrukkelijk opteren voor de verderzetting van de huurovereenkomst, eindigt de huur uiteraard niet. In dit geval treden de erfgenamen in de rechten en plichten van de huurder.

Bovendien heeft de verhuurder recht op een wederverhuringsvergoeding gelijk aan één maand huur, die ten laste van de nalatenschap valt. Aldus kan de verhuurder aanspraak maken op drie maanden huur: twee maanden huur en één maand wederverhuringsvergoeding.

Wanneer er geen erfgenamen gekend zijn en de woning niet tijdig ontruimt wordt, schrijft het Vlaamse Woninghuurdecreet dat de verhuurder aan de Vrederechter alsnog de aanstelling van een curator kan vragen. De Vrederechter komt snel ter plaatse en maakt een Proces-Verbaal met een beschrijving van de aanwezige inboedel, het geld en de roerende waarden. In dit P.V. wijst hij een curator aan die belast wordt met de ontruiming van de woning.

De curator heeft de bevoegdheden en verplichtingen van een curator over de onbeheerde nalatenschap. Zijn beheer beperkt zich tot de inboedel, het geld en de roerende waarden gevonden in de verblijfplaats van de overledene. Wanneer de curator de inboedel heeft verkocht, eindigt zijn mandaat en beslist de Vrederechter over de toewijzing van het gerealiseerd actief en de huurwaarborg. Het mandaat van de curator eindigt eveneens wanneer er erfgenamen opduiken, die de curator moeten vergoeden voor zijn gemaakte kosten.

Advocatenkantoor Huygen is meer dan 30 jaar actief in vele domeinen van het recht. Lees meer

Meer beantwoorde vragen over Verhuurregelgeving

Help ook andere bouwers en verbouwers op weg en deel dit artikel:

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/woonwijzer/verhuren/verhuurregelgeving/vraag/35588/mijn-huurder-is-gestorven-wie-betaalt-schulden/