Un kot devient une maison familiale avec duplex : « Les maisons jumelées sont l'avenir »

Les prix de l’immobilier ouvrent la porte à d'autres formes de logement. Des formes d'habitat qui ne sont donc pas nouvelles, mais qui méritent peut-être plus que jamais d'être (re)découvertes. Par exemple, la cohabitation est en hausse, en particulier chez les jeunes familles. Tout comme les bâtiments de deuxième ligne, où vous construisez une résidence secondaire derrière une première maison. Mais des maisons jumelées apparaissent également. Nous avons frappé à la porte de l'architecte Tom Berghmans de TALUD (Team for Architecture, Landscape, Urbanism and Design). Ce bureau a construit une maison jumelée pour une jeune famille dans le centre-ville de Louvain.

D’un kot à une maison familiale

« Felix et Anna ont frappé à notre porte pour la rénovation d'un kot sur le ring de Louvain. La maison était occupée par des étudiants ces 100 dernières années. Il y avait les espaces communs et cinq chambres d'étudiants. » Malgré le fait que le bâtiment avait besoin d'une rénovation complète - il y avait même un trou dans le sol de la salle de bain – le couple a vu le potentiel. « Ils voulaient transformer le bâtiment étudiant en maison privée. Mais en même temps, ils voulaient louer une partie de la maison. De cette façon, ils ont pu maintenir l'achat et la rénovation abordables. Le résultat est une belle maison jumelée lumineuse. »

Formule propriétaire de kot

Si vous souhaitez diviser une maison et la transformer en maison jumelée, vous devez bien sûr obtenir un permis. « À Louvain, il y a quelques années, il était encore possible de transformer une maison de 250 mètres carrés minimum en maison jumelée. Récemment, ils ont ajusté la surface habitable requise à 350 mètres carrés. Les résidents ont donc eu de la chance. Leur souhait était une maison familiale avec trois chambres et un duplex qu'ils pourraient louer. « C'est possible à Louvain grâce à la formule propriétaire de kot. Avec cette formule, vous pouvez diviser votre propriété en une maison de trois pièces maximum ou une maison et un studio. Vous pouvez louer à des étudiants, mais aussi à un couple, une famille ou une personne seule. Vous devez demander un nouveau permis tous les cinq ans. »

Permis

Cependant, la procédure d'autorisation a pris un certain temps. « Au départ, la ville de Louvain n'était pas vraiment enthousiaste à l'idée de combiner logement et location. Il s'agit soit d'une maison familiale, soit d'une résidence étudiante. À Louvain, il y a des logements collectifs, mais les maisons jumelées se comptent sur les doigts d’une main. De plus, il existe des conditions spécifiques à respecter, telles qu'une chambre de 8 ou 12 mètres carrés, un espace de vie partagé, un espace extérieur, un local vélos, ... Mais au final, nous avons réussi à convaincre la ville. »

Maison extensible

Autre défi : la conception du bâtiment. « Nous voulions que la maison grandisse avec la famille, avec la possibilité de rétrécir la maison également. Aujourd'hui, on y vit avec deux enfants. Mais d'ici vingt ans, les enfants seront probablement partis et on se retrouvera à deux dans un grand manoir. » La solution était simple : l'architecte Tom a prévu une porte supplémentaire à la cage d'escalier d'origine au premier étage. « Les résidents et les locataires partagent l'entrée, mais l'escalier existant ne mène qu'au duplex. Les résidents pourront donc éventuellement transformer les chambres 'en trop' en chambres d'étudiants. »

Rénovation au niveau de la construction neuve

L'idée de diviser le manoir augmente la valeur de la propriété. Le couple a acheté la propriété en 2016. Donc avant les augmentations de prix et au moment du bonus logement (Le Chèque habitat en Wallonie) et des taux d'intérêt bas. « Leur objectif était de rénover complètement la maison et de l’associer à une nouvelle construction. Nous avons tout démoli et enlevé les éléments authentiques pour les réintégrer par la suite. Bien qu'il s'agisse d'une maison lumineuse et moderne, nous voulions conserver son charme d'origine. »

Bois et papier

Pour la reconstruction et la nouvelle extension arrière, les propriétaires ont opté pour des matériaux durables. « Nous avons démoli la façade arrière et installé une nouvelle charpente en bois. Nous avons essayé de travailler autant que possible avec des matériaux naturels, comme la cellulose pour l'isolation. La charpente bois est très bien isolée avec des murs secondaires et une couche isolante de 14 centimètres d'épaisseur. Nous avons isolé la façade de l'intérieur car la façade est trop précieuse pour l’esthétique de la rue. Nous avons utilisé de la laine minérale contre laquelle nous plaçons un pare-vapeur. Nous avons donc utilisé le principe box-in-box. Le plus gros inconvénient est le risque de surchauffe. C'est pourquoi nous avons opté pour un vitrage pare-solaire avec film. Mais le bâtiment est parfaitement étanche à l'air. »

Air chaud par ventilation

Cela implique également la nécessité d'une bonne ventilation. « Nous avons opté pour le système de ventilation équilibré D, mais avons séparé le système pour la maison familiale et le duplex. Les tuyaux de ventilation ont une double fonction et sont en même temps les diffuseurs d'air chaud. La demande de chaleur est relativement faible, le système d'air chaud est donc parfaitement suffisant pour toute la maison ». Un capteur solaire fournit de l'eau chaude sanitaire. D'avril à octobre, ils chauffent via le collecteur, puis via la chaudière gaz à condensation.

Les maisons jumelées offrent la solution directe à la pénurie de logements et les maintiennent abordables. Si le couple n'avait pas loué une partie de la maison, ils n'auraient jamais pu acheter une maison au cœur de Louvain

Puzzle complexe

La rénovation d'une maison jumelée est plus intensive que la rénovation d'une maison familiale. L'architecte et les maîtres d'ouvrage sont confrontés à d'autres défis. « Pour nous, assembler le puzzle a été la partie la plus difficile. Il fallait faire rentrer toutes les pièces, intégrer un nouvel escalier, l'extension devait être à la bonne hauteur et il fallait prendre en compte les éléments existants partout. De plus, rénover en ville est toujours plus complexe. »

Logement abordable

Le bureau d'architectes a remarqué que la demande de maisons jumelées augmente. Néanmoins, ils ont souvent rencontré des problèmes côté permis. « En tant que ville ou commune, vous devez prendre ces demandes de permis au sérieux. Ils apportent une solution directe à la pénurie de logements et les maintiennent abordables. Si le couple n'avait pas loué une partie de leur maison, ils n'auraient jamais pu venir se loger au cœur de Louvain en tant que jeune famille. Cependant, il serait préférable que les villes et les communes deviennent plus flexibles dans leur allocation. Et ce faisant, nous ne regardons pas le nombre de surfaces à pouvoir diviser, mais les possibilités de rendre une maison passive de manière abordable. Cela devrait être le point de départ. »