Ne vous fixez pas au prix de vente d’un terrain à bâtir

Chaque aventure dans la construction commence par un bon terrain, abordable. Certains constructeurs sous-estiment le coût total de celui-ci en ne tenant compte que du prix affiché. Mais ce prix de vente n’est qu’une partie du montant total à payer. Outre les prix de vente, vous devrez en effet vous acquitter de certaines taxes ainsi que des frais de notaire.

Prix total = prix de vente + droits d’enregistrement + frais de notaire

La formule suivante vous permet d’identifier la globalité des coûts à prendre en compte : le prix total d’un terrain à bâtir = le prix de vente + les droits d’enregistrement + les frais de notaire. En collaboration avec Dirk Michiels, de l’étude de notaires associés Michiels et Stroeykens, nous disséquons cette formule et en ciblons les différentes composantes.

Le prix de vente

Le prix de vente est le montant sur lequel vendeur et acheteur s’accordent. Celui-ci peut différer du prix demandé, du prix qui figure sur les sites immobiliers, dans les journaux, les magazines, les panneaux ‘À vendre’ tels qu’on les trouve au bord des routes…

Droits d’enregistrement

C’est la partie principale des coûts supplémentaires. Les frais droits d’enregistrement sont les taxes que vous devrez payer en tant qu’acheteur sur la valeur de transfert du terrain. « Les droits d’enregistrement sont calculés sur base du prix de vente du terrain » explique le notaire Michiels. « En Flandre, vous payerez 10% du prix de vente, alors qu’en Wallonie et à Bruxelles, cette taxe est de 12,5%. »

Dans certains cas, vous avez droit à une réduction de la taxe. On l’appelle l’abattement. Ainsi, en Flandre, et sous certaines conditions, vous êtes exonéré de droit d’enregistrement sur une première tranche de 15.000 EUR. « Les montants et les conditions varient d’une région à l’autre. A Bruxelles, l’abattement est le plus élevé, ce qui signifie que la tranche pour laquelle vous serez exonéré d’impôts est également plus élevée. » C’est le rôle de votre notaire de connaître la hauteur des réductions admissibles.

Les frais de notaire

Les frais de notaire se décomposent en deux grandes parties : les honoraires et les frais d’acte. Lors d’une vente, un notaire doit effectuer la recherche de différents documents : il doit ainsi déterminer si le vendeur n’est pas endetté, si le vendeur est bien propriétaire du terrain, si le permis de construire peut être obtenu, si les sols ne sont pas contaminés, etc.

Honoraires

« Les honoraires sont déterminés au niveau national par un arrêté royal. Ils sont donc identiques, quelle que soit la Région. » explique Mr Michiels. Les honoraires sont calculés sur base du prix de vente. « Vous devez compter sur, environ, 1% d’honoraires. Ceux-ci sont dégressifs : un taux dégressif s’applique sur les différentes tranches du prix de vente. Dans ce cadre, si le prix de vente est de 20.000 EUR, il faudra compter avec des frais plafonnés à 2.164 EUR. Les tranches supérieures à ce prix de vente augmenteront à peine les honoraires du notaire. "

Différents frais d’actes

« Sont repris sous l’appellation frais d’actes l’ensemble des frais engagés depuis la préparation de la recherche à la finalisation de l’acte. La plupart des notaires travaillent en imputant un montant fixe » poursuit Mr Michiels. Ces frais se situent entre 700 et 1.100 EUR.

Prêt

Si vous souscrivez un prêt pour financer votre terrain, vous devrez également payer des droits d’enregistrement et des frais de notaire. « Ils sont séparés des frais que vous devez payer à la banque » précise Mr Michiels. « Comptez malgré tout sur plus ou moins 2% du montant emprunté. Un conseil : afin de réduire les frais, vous pouvez demander à la banque de garantir le crédit par une hypothèque et par une procuration hypothécaire. Pour la moitié du crédit, par exemple. » Vous obtiendrez plus d’informations sur ce montage auprès de votre banque. « Cette procuration vous permettra de réduire les frais de notaire. »

Frais de lotissement et de métrage

« En outre, vous devrez compter avec quelques petits frais supplémentaires comme les frais de lotissement et de métrage. Le vendeur, par exemple, peut décider qu’une partie des frais de lotissement doivent être pris en charge par l’acheteur, mais qu’il doit également payer les prestations du géomètre. »

« Cependant, cela doit se trouver inscrit dans le compromis, car il s’agit de coûts généralement à charge du vendeur. Les coûts de lotissement varient le plus souvent entre 200 et 500 EUR. Quant au métrage, il vous faudra compter la somme d’environ 800 EUR. »

Conclusion

• De nombreux frais supplémentaires viennent s’ajouter au prix de vente. Gardez cet aspect des choses à l’esprit et prévoyez un budget maximal.
• Les droits d’enregistrement représentent la plus grande partie de ces frais supplémentaires. En Flandre, ils représentent 10% du prix de vente. 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.
• Les honoraires du notaire et les frais d’acte représentent environ 2% du prix de vente.
• Si vous souhaitez effectuer une simulation du prix réel d’un terrain, ajoutez-y entre 10 et 12,5% de droits d’enregistrement et 2% de frais de notaire. Vous trouverez un calculateur sur www.notaire.be. Attention : ceci reste un calcul effectué à titre indicatif. Pour avoir une estimation plus précise, il est toujours préférable de faire appel à votre notaire, car ces frais diffèrent de dossier en dossier.
• En tant qu’acheteur, vous pouvez également faire appel à un notaire. Vous pourrez ainsi vous référer à quelqu’un souhaitant protéger vos droits. Cela ne vous coûtera pas un centime de plus : les honoraires seront simplement partagés entre le notaire de vendeur et le vôtre.