L'entrepreneur reste-t-il toujours responsable pour dix ans ?

Plus d’un maître d’œuvre est confronté, après la livraison définitive, à l’un ou l’autre défaut dans son habitation. Dans certains cas, aucun doute n’est permis : l’entrepreneur ou l’architecte est responsable. Si le maître d’œuvre engage la responsabilité de ceux-ci, ils essaient bien de s’en laver les mains. Mais sont-ils bien droits dans leurs bottes ?

Quels défauts ?

La responsabilité, qui s’étend sur dix ans, suppose un défaut grave qui met en péril, ou peut mettre en péril, la solidité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci, sans que ce défaut soit nécessairement caché au moment de la livraison.

Les défauts qui tombent sous le coup de cette responsabilité décennale : la sensibilité au gel des briques de façade ou des tuiles, l’absence d’éventuels joints de dilatation qui provoque des fissures dans la façade, les fondations qui ne sont pas adaptées à la nature du terrain… Une mauvaise isolation acoustique ne relève pas de la responsabilité décennale parce qu’elle n’est pas susceptible de nuire à la stabilité du bâtiment.

Le délai de 10 ans est une échéance qui ne peut être interrompue que par la reconnaissance de la responsabilité ou par l’introduction d’une action en justice. Un courrier recommandé ne suffit donc pas. La procédure engagée contre l’entrepreneur ou l’architecte doit être introduite devant le tribunal compétent.

Une nouvelle responsabilité décennale

Les travaux de réparation qui sont effectués dans le cadre de cette responsabilité déclenchent une nouvelle période de responsabilité décennale. Il s’agit d’une responsabilité d’ordre public : cela signifie que les parties ne peuvent pas s’écarter des dispositions contraignantes prévues par la loi.

Contractuellement, impossible d’y déroger : la responsabilité ne peut être limitée, ni au niveau du délai, ni sur le plan des défauts sur lesquels celle-ci s’applique.

Responsabilité pour les défauts cachés mineurs

Dans la mesure où le donneur d’ordre ne peut pas accepter ce qu’il ne pouvait pas connaître, la livraison couvre également ce que l’on appelle les défauts cachés ‘mineurs’. Pour pouvoir engager la responsabilité, il faut donc que le défaut ne puisse pas avoir été découvert au moment de la livraison et qu’il ne soit pas aussi grave que les défauts qui tombent sous le coup de la responsabilité décennale, mais quand même suffisamment important pour que, s’il avait été visible, ils n’aurait pas été accepté par le donneur d’ordre.

En conséquence, les problèmes tels que l’isolation acoustique ou la condensation dans les doubles vitrages tombent bien sous le coup de cette responsabilité.

Introduire une responsabilité dans les plus brefs délais

Du fait de la nature de la responsabilité, l’éventuelle action en justice doit être lancée dans un délai raisonnable après la découverte du défaut. Il s’agit d’un délai court qui est évalué de manière stricte par la jurisprudence. Il vaut mieux réagir dans les 10 jours.

Le juge peut estimer qu’une réaction tardive implique que le maître d’œuvre a « accepté » le défaut dans le sens « admis ». La période pendant laquelle on peut faire valoir cette responsabilité est également de 10 ans, mais peut être raccourcie contractuellement à une période d’essai.

Ensuite, le donneur d’ordre prend à sa charge le risque que d’éventuels défauts cachés mineurs apparaissent. Ce sera la période entre la livraison provisoire et la livraison définitive, lorsqu’il a été convenu que la première valait comme acceptation des travaux.

Qu’est-ce que la livraison implique ?

Livraison provisoire

La livraison se déroule en deux phases : la provisoire et la définitive. La livraison provisoire a pour objectif de constater l’achèvement des travaux afin que le délai d’entretien puisse prendre cours à partir de ce moment-là.

La livraison provisoire couvre les défauts visibles. La plupart du temps, les parties conviennent que cette livraison provisoire marque le début de la période de la responsabilité décennale. Au cours de la tournée d’inspection du bâtiment, les défauts et les observations doivent être formulés.

Les défauts et les divergences par rapport au plan sont notés et ensuite rectifiés ou résolus par l’entrepreneur. L’architecte s’occupe généralement de rédiger le procès-verbal de la livraison provisoire.

Livraison définitive

Ensuite intervient la livraison finale ou définitive. La livraison finale est effectuée sans réserve, elle marque la fin de l’obligation d’entretien de l’entrepreneur au terme de laquelle la facture définitive est établie. A ce moment-là commence donc la période de la responsabilité décennale, à moins qu’il en ait été décidé autrement contractuellement (voir plus haut).

Faute et responsabilité

Faute

Tant la responsabilité décennale que la responsabilité pour défauts cachés mineurs sont fondées sur une faute. L’existence d’un désagrément n’est pas nécessairement la conséquence d’un défaut. Autrement dit : elle n’est pas nécessairement un phénomène anormal dû à une faute dans la manière où les travaux ont été conduits.

L’existence de cette faute est constatée à l’aide des obligations en vigueur explicites ou implicites. Si un entrepreneur s’est engagé à un résultat déterminé, le fait qu’il ne l’ait pas obtenu suffit à prouver la faute, à moins qu’il ne démontre qu’une cause extérieure ou une ignorance insurmontable, qui soit pour lui une force majeure, ne le délie de cette responsabilité.

Responsabilité

La répartition légale des tâches entre l’entrepreneur et l’architecte se retrouve également au niveau de la responsabilité de chacun d’eux. Dans la mesure où l’architecte est investi de l’obligation légale de planifier et de contrôler l’exécution des travaux, il sera en principe le seul responsable des défauts de conception et de l’adaptation du concept à la nature du sol.

En revanche, l’entrepreneur sera le seul responsable des erreurs d’exécution, à savoir les défauts des matériaux et leur mauvaise allocation.

Obligation réciproque de contrôler les erreurs

Ils sont toutefois soumis à l’obligation de contrôler réciproquement leurs erreurs. L’entrepreneur est donc tenu, selon le principe de l’exécution de bonne foi du contrat, de communiquer les défauts de conception qui ne pouvaient pas lui échapper compte tenu de ses connaissances professionnelles.

De son côté, l’architecte doit contrôler le travail de l’entrepreneur pour veiller à une exécution respectant les règles de la profession et les conditions posées par le donneur d’ordre. Ce contrôle réciproque doit être considéré de manière raisonnable : la mission de l’architecte n’implique pas qu’il exerce une surveillance constante sur le chantier et/ou qu’il soit présent en permanence sur celui-ci.

En outre, le contrôle de l’entrepreneur est en principe seulement le contrôle d’un exécutant sur les connaissances techniques de l’architecte, compte tenu d’un niveau de connaissances auquel on peut raisonnablement s’attendre de sa part. On peut donc éventuellement engager la responsabilité à la fois de l’architecte et de l’entrepreneur pour un même défaut de construction en fonction de leur erreur respective.

Ne pas confondre la Loi Breyne et la responsabilité décennale

La Loi Breyne et la responsabilité décennale ne doivent pas être confondues. La Loi Breyne, c’est-à-dire la loi portant sur la construction d’habitations, est une loi réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.

Cette loi vise principalement la protection complémentaire de la personne qui construit en passant par un entrepreneur général ou une entreprise de construction clef-sur-porte. Cette loi détermine par exemple que l’on peut demander seulement un acompte de 5 %, que l’entrepreneur doit déposer une garantie de solvabilité s’élevant à 5 %, qu’il faut effectuer une livraison provisoire et une livraison définitive.

Nos remerciements à l'avocat Mark Huygen.