Qu'est-ce que l'association des copropriétaires ?

En tant qu'occupant d'un appartement, vous n'êtes pas seulement responsable de votre propre appartement, mais vous contribuez aussi à la gestion correcte des parties communes de l'immeuble. Afin de donner une assise juridique aux copropriétaires, une association de copropriétaires (ACP) est nécessaire.

Harnais juridique

Petit rappel : une association de copropriétaires, si elle se compose de plusieurs occupants, elle n'en demeure pas moins une seule entité juridique. Dans la pratique, quatre organes différents représentent l'ACP, par exemple par le biais de leur présence au tribunal, leur signature, … :

• Le syndic
• Le commissaire aux comptes
• L'assemblée générale
• Le Conseil de Copropriété

Même si l'ACP a un statut juridique, elle dispose des mêmes droits et obligations qu'un 'citoyen lambda’. Ainsi, les copropriétaires peuvent prendre des décisions, mais aussi être engagés comme une seule personne, par exemple en cas de citations, actions en dommages-intérêts, etc. Aussi, des accords clairs doivent être passés à propos de qui reçoit quoi ou doit payer quoi. Ce différents aspects dépendent des différentes parts telles qu'elles ont été fixées dans les statuts (LIEN).

Par ailleurs, la création d'une ACP présente également un avantage pratique important. En cas de citation, chacun des copropriétaires n'est pas signifié séparément. L'ACP défend notamment les intérêts de tous les copropriétaires. Ce système est à la fois plus clair et plus rapide, mais aussi moins cher, car il ne faut pas payer plusieurs citations différentes.

Quelle est la tâche de l'ACP ?

L'association des copropriétaires ne peut utiliser son assise juridique que dans un seul but : le maintien et la gestion de l'immeuble. C'est la mission fondamentale absolue de l'ACP. Le syndic en est pour ainsi dire le prolongement, le porte-voix du groupe des copropriétaires. Il se charge de la gestion pratique. Des exemples concrets de ses compétences sont :

• La conclusion d'un contrat de travail avec une femme de ménage qui entretient les parties communes ;
• La citation d'un copropriétaire qui ne paie pas correctement ses charges ;
• L'introduction d'une action en justice contre un entrepreneur qui n'a pas rénové la toiture commune comme il se doit ;
• A l'inverse, la victime d'un dommage à une partie commune (comme une rampe cassée) peut citer l'ACP devant le tribunal.

L'association des copropriétaires est en outre dotée de moyens pour la soutenir d'un point de vue juridique :

• Un numéro d'entreprise : sans ce numéro, vous ne pouvez introduire aucune action en justice (par exemple en cas de sinistre ou d'action en référé contre un entrepreneur). L'ACP dispose de cette manière aussi d'un patrimoine propre et peut négocier des contrats.
• Siège social et nom : le siège se situe dans l'immeuble à appartements proprement dit. Important : depuis 2012, les lettres recommandées adressées à l'ACP doivent aussi être envoyées au syndic, que celui-ci habite dans l'immeuble ou qu'il ait son bureau ailleurs.

Quel est le contenu de la caisse de l'ACP ?

Une façade à rénover d'urgence, un lanterneau qui fuit dans le hall d'escalier, un ascenseur en panne, … chaque copropriétaire doit apporter sa contribution financière dans la gestion des parties communes. L'ACP dispose à cet effet de différents types de patrimoine :

• Ressources matérielles : comme une tondeuse ou un taille-haie pour entretenir les jardins communs ;
• Capital d'exploitation : avances sur les charges périodiques, comme le décompte mensuel des frais de chauffage et d'électricité pour les parties communes. Les acomptes sont remboursés ou reportés à l'année suivante. Conseil : tout doit être précisé clairement, pour éviter toute discussion par la suite ;
• Capital de réserve : il s'agit d'une épargne facultative en vue de financer des charges plus importantes imprévues : comme la rénovation d'une toiture, l'installation d'un nouveau système de chauffage central. Le copropriétaire ne bénéficie d'aucun remboursement sur ce capital. Ce dernier fait partie de l'appartement. Un éventuel acheteur perçoit donc ce capital de réserve. Conseil : lors de l'achat d'un appartement, demandez s'il existe un capital de réserve au sein de l'ACP, surtout s'il s'agit de bâtiments plus anciens, avec des travaux de rénovation en perspective.

Conclusion : L'ACP gère mais ne possède pas

L'association des copropriétaires est un instrument pour gérer les parties communes. A cet effet, elle dispose de droits et obligations. L'ACP n'est toutefois pas propriétaire de ces parties. La propriété revient uniquement aux copropriétaires distincts en fonction de leur part dans l'immeuble. Une ACP ne peut donc pas intervenir par exemple comme maître d'ouvrage ni promoteur immobilier en cas de grandes rénovations ou extensions de l'appartement.