2020 : les perspectives hypothécaires

Les taux d’intérêt étant plus bas que jamais, contracter un emprunt pour acheter une habitation propre ou un immeuble d’investissement reste très attractif. Mais cette période est-elle bientôt finie ? Ou bien la baisse se poursuit-elle l’année prochaine ? L’Echo a fait l’analyse et répond à sept questions sur les prévisions hypothécaires pour 2020.

1. Quel sera l’impact des mesures de la Banque nationale de Belgique sur les taux ?

La Banque nationale de Belgique (BNB) va fixer une limite pour les quotités des crédits hypothécaires. À partir du 1^er janvier 2020, les propriétaires occupants ne pourront plus emprunter que 90 % du prix d’achat d’un bien. Pour les investisseurs, ce sera 80 %. Ainsi, la BNB vise à limiter les prêts les plus risqués, c’est-à-dire ceux dont les taux sont plus élevés. Les mesures ne devraient pas impacter les taux, mais plutôt l’acceptabilité d’une demande de crédit hypothécaire.

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2. Les taux poursuivront-ils leur baisse en 2020 ?

On observe une certaine stabilité des taux, une situation après une succession de baisses au début du dernier trimestre. Les taux ne vont probablement pas descendre plus bas, mais ce n’est pas impossible. Rodolphe de Pierpont, porte-parole de Febelfin, affirme qu’il ne devrait pas y avoir de gros changements, mais on ne peut pas exclure une légère remontée des taux.

3. Quelle est la “vraie” limite ? Peut-on arriver à des taux proches de zéro ?

Comme la baisse des taux n’est pas transférée auprès de certains clients des banques (pensons aux épargnants pour qui le minimum légal belge applicable est de 0,11 %), il est impossible physiquement de transmettre cette baisse sur un crédit. Mais si les réglementations belges devaient changer, avoir des taux plus bas n’est plus impossible, même si cela est très peu probable. Il faudra alors que la réglementation belge devient plus souple pour avoir des taux plus bas.

4. Quels sont les risques pour le marché immobilier si les taux poursuivent leur baisse ?

Des taux plus bas exercent une pression à la hausse dur les prix d’immobilier. Selon les modèles économique, une baisse de 1 % des taux entraîne une augmentation de 10 % de la capacité d’emprunt et une hausse du prix d’immobilier d’à peu près 10 %. Une augmentation des taux aura un effet inverse : les taux exerceront alors une pression à la baisse sur les prix d’immobilier.

5. Le taux variable a-t-il encore un intérêt ?

Il n’y a pas une seule réponse correcte. Tout dépend de la préférence personnelle de l’emprunteur et ce qu’il pense de l’avenir. S’il pense que les taux ne pourront que remonter, il a plus intérêt à un taux fixe (ce qui permet d’être plus tranquille), mais s’il estime que la baisse des taux se poursuivra, un taux variable lui convient plus. Sachez également que la variation maximum des taux est plafonnée : elle ne peut pas excéder un doublement des taux. Un taux variable de 1 % ne pourra donc jamais excéder 2 %. Le risque pour un taux variable n’est donc pas élevé.

6. Les banques en ligne peuvent-elles rester concurrentielles dans ce contexte ?

Les banques en ligne n’ayant pas d’agence physique, elles peuvent se contenter d’une marge moins élevée – donc elles restent assez concurrentielles – mais elles ne peuvent pas offrir de service sur mesure comme le ferait un courtier ou un banquier, ce qui reste important pour les emprunteurs, qui ont tous de différents profils.

7. Quels sont les autres critères qui peuvent influencer le montant de votre emprunt ?

La différence entre un taux à 1,22 % et un taux à 1,32 % n’ayant peu d’impact sur votre portefeuille, il faut plutôt considérer les frais annexes quand vous contractez un emprunt : les frais de dossier, l’assurance solde restant dû, les frais d’estimation, la commission de réservation, etc.

« Un élément important pour l’emprunteur, c’est le taux annuel effectif global », explique Valéry Halloy, porte-parole de BNP Paribas Fortis. Ce taux représentant la quasi-totalité d’un crédit sur un an, il devient très facile de comparer les différentes offres de crédit. En outre, la fiche d’information standardisée européenne (FISE) apporte une plus grande transparence en reprenant toutes les informations personnalisées (et ainsi, tous les frais liés) au projet.

Source : L'Echo