‘Achat fractionné’ : payer sa maison aujourd’hui et le terrain plus tard

Avant de leur octroyer un crédit hypothécaire, les banques exigent des demandeurs qu’ils disposent d’importants fonds propres. De plus en plus de jeunes candidats à l’achat ou de personnes au budget limité se voient ainsi refuser un crédit et n’ont d’autre choix que de se tourner vers la location ou de se contenter d’un bâtiment vétuste. Récemment, un promoteur immobilier a proposé à Puurs une formule tout à fait originale : l’achat fractionné. Elle devrait permettre au groupe cible évoqué ci-dessus de devenir propriétaire d’une maison neuve à un prix abordable.

En quoi consiste l’achat fractionné ?

Le principe est simple : l’achat de la maison et l’achat du terrain constituent deux opérations distinctes. À Puurs, par exemple, vous achetez d’abord les briques et vous avez jusqu’à sept ans pour finaliser l’achat du terrain. Entre-temps, le terrain reste la propriété du promoteur immobilier Van Roey Vastgoed – qui a eu l’idée de cette formule – mais les acheteurs disposent d’un droit de superficie, qui leur est concédé par acte notarié, leur donnant le droit de construire sur le terrain. En contrepartie, ils versent au promoteur une redevance mensuelle. Après sept ans, ou avant si leur situation financière le permet, les propriétaires de la maison peuvent acheter le terrain. Le prix de du terrain évolue avec le temps – augmentation annuelle de 3% –  et est fixé par acte notarié au moment de l’achat de la maison. 

Pourquoi opter pour un achat fractionné ?

Dans un premier temps, le promoteur immobilier Van Roey souhaite abaisser le seuil d’achat d’un logement. Le pourcentage de fonds propres exigé pour obtenir un prêt hypothécaire (souvent 20%) est bien trop élevé pour beaucoup de candidats acheteurs qui n’ont alors d’autre choix que de se tourner vers la location. La formule du promoteur facilite également aux jeunes l’accès à un logement neuf. « Pendant les sept premières années, le remboursement de la maison pèse moins dans le budget, ce qui permet de mettre de l’argent de côté. Bonus supplémentaire, comme il s’agit de maisons à haut rendement énergétique, vous faites de substantielles économies sur la facture d’énergie », détaille Catherine Vangilbergen de la cellule de recherche sur l’accessibilité financière de Van Roey Vastgoed.

Quels sont les écueils ?

L’achat différé et la possibilité d’épargner sur une plus longue période semblent en effet très intéressants. Mais il faut se montrer très discipliné prévient Jelle Van Hove, notaire et porte-parole de Notaris.be : « Vous pouvez effectivement épargner pendant sept années de plus pour l’achat du terrain mais il y a toujours des imprévus, comme devoir changer de voiture ou une facture d’énergie astronomique. L’argent mis de côté vous servira à payer ces imprévus et vous vous verrez peut-être dans l’obligation de contracter une deuxième hypothèque pour acheter le terrain, opération qui entraînera de nouveaux coûts, comme les frais de notaire, les frais d’hypothèque, etc. N’oubliez pas non plus qu’après sept ans, la maison elle-même nécessitera quelques frais d’entretien. Je dirais de cette formule qu’elle est créative car elle ouvre le marché à de nouveaux acheteurs – et je ne peux qu’applaudir – mais elle exige beaucoup de discipline. » 

L’achat fractionné est-il une pratique courante ?

Des pratiques comme l’achat fractionné sont légales et constituent certainement une réponse à la l’impossibilité d’accéder à la propriété. Néanmoins, si vous êtes candidat à l’achat, il est préférable de vous faire conseiller par votre banquier. « Ce n’est pas gratuit ! Les remboursements sont effectivement un peu moins lourds pendant les premières années mais après sept ans, en plus de la maison, vous devrez aussi rembourser le terrain à rembourser. Il faut anticiper cette charge », avertit Niko Demeester, CEO d’Embuild, anciennement Confédération Construction. Le notaire Van Hove ajoute : « Vous devez être conscient que cela vous coûtera plus cher à long terme. Si vous en avez les moyens, il est préférable d’acheter la maison et le terrain en même temps. Dans le cas contraire, pesez soigneusement le pour et le contre et lisez très attentivement le contrat pour savoir ce qui est possible et ce qui ne l’est pas. Et n’hésitez pas à vous faire conseiller par votre notaire, c’est gratuit ! »

Le saviez-vous ?

57.000

Une récente étude de la Banque nationale montre que l’apport personnel moyen estimé pour les primo-accédants est passé d’environ 36.000 euros en 2016 à 57.000 euros en 2021.

DUO

Il existe aux Pays-Bas un concept similaire baptisé ‘duokoop’ : vous achetez le logement et vous ‘louez’ le terrain, étant entendu que vous pouvez l’acheter à tout moment mais à la valeur du jour.  Les Anglais ont imaginé une formule très différente. « À Londres, par exemple, vous pouvez acheter un appartement avec la banque. Vous payez 30%, la banque 70%. Le jour où vous vendez votre appartement, le prix de vente est également réparti en fonction de ce pourcentage. Cette formule permet de faire de bonnes affaires », explique le notaire Van Hove. « Reste à voir si nous y irons aussi loin en Belgique. »

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