Qui ne s’est jamais arrêté devant une agence immobilière en vacances pour examiner les prix des maisons ? Acheter une propriété à l’étranger représente un rêve pour beaucoup. Mais comment vous y prendre ? Comment surmonter la barrière linguistique ? Quelle est la réglementation à suivre, comment choisir un notaire et quel est le déroulement exact du processus de vente ? Il est crucial de veiller à ce que votre rêve d’une maison à l’étranger ne se transforme pas en un cauchemar financier. Un avocat vous guide en partageant les erreurs à éviter et en vous offrant des conseils essentiels.
Erreur 1 : faire confiance aveuglement dans un notaire étranger
Si vous achetez une maison en Belgique, votre notaire vérifiera si la maison est toujours hypothéquée, si le propriétaire est bien le vrai propriétaire, si le certificat de sol est en règle ... En d'autres termes : il est responsable du transfert sans souci de la maison du vendeur à l'acheteur. Un notaire étranger a généralement des responsabilités plus limitées. Cela signifie qu'en tant qu'acheteur, vous vous exposez à de nombreux risques supplémentaires si vous ne travaillez pas avec les bonnes personnes. Par exemple, la maison peut avoir été vendue à un autre acheteur potentiel ou un autre cohéritier fait soudainement son apparition. Le résultat : beaucoup de problèmes, conduisant souvent à un procès, qui peut à son tour prendre des années.
Conseil : Faire appel à un avocat ou un consultant local spécialisé.
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Erreur 2 : faire confiance dans un agent immobilier local
La plupart des transactions à l'étranger sont conclues par un agent immobilier local. Pas étonnant, car il est en contact quotidien avec le va-et-vient de sa région. Mais ne soyez pas trop crédule. Un agent immobilier local a tout intérêt à ce que la vente soit conclue. Il peut bien vous garantir que tout est réglé, mais en même temps fermer les yeux sur des clauses potentiellement dangereuses.
Conseil : Faites particulièrement attention aux petits caractères dans le contrat.
Erreur 3 : ne pas examiner suffisamment le contrat
À l'étranger, on n'a pas forcément le même type de contrat qu'en Belgique. En Espagne, par exemple, il est courant de payer une avance, souvent assez considérable. Dans ce cas, il est conseillé de lire les termes du contrat avec une attention particulière. Par exemple, il est tout à fait possible que les petits caractères indiquent que vous perdez quand même l'avance, même si la vente n'est pas conclue, hors de votre contrôle.
Conseil : Peut-être pouvez-vous trouver de l'aide auprès de vos compatriotes qui sont déjà installés dans la région de vos rêves ? Ils peuvent vous raconter leurs expériences et vous indiquer les pièges à éviter. Peut-être vous y trouverez même des Belges, des Néerlandais, des Français ou des Allemands spécialisés en vente de biens immobiliers ou en droit administratif ?
Erreur 4 : ne pas revérifier vos permis
Avez-vous votre œil sur une maison de vacances spacieuse avec une belle piscine ? Demandez à un expert objectif, tel qu'un avocat en droit administratif, de vérifier si toutes les permis d'urbanisme sont en règle. Il serait dommage d'avoir un bulldozer devant votre porte au bout d'un certain temps, prêt à fermer votre piscine, parce que l'ancien propriétaire n'avait pas demandé de permis finalement.
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Erreur 5 : croire aux fables fiscales
Constante importante tout au long du conte de fées à l'étranger : chaque pays a ses propres règles fiscales. Ce qui s'applique en Belgique ne s'applique pas automatiquement à l'étranger. L'agent immobilier ou le vendeur vous promet-il que vous ne paierez aucune taxe sur l'achat de votre maison de vacances ? Comprenez alors que ces coûts supplémentaires peuvent être compensés de différentes manières. À l'étranger, les impôts purs sont généralement un peu moins élevés, mais il faut bien sûr payer quelque chose. En général, la vieille expression est vraie : si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.
Conseil : Prendre les bonnes dispositions fiscales afin de ne pas se retrouver en difficulté par la suite. Le vendeur gagne, car il conserve davantage en net. Mais il peut disparaître de la surface de la Terre par la suite. Et vous pourriez vous retrouver plus rapidement dans la ligne de mire du fisc.
Où achetons-nous une maison à l'étranger ?
Lorsqu’il s’agit de choisir un pays pour acheter une propriété, les Belges privilégient nettement l’Espagne, notamment ses régions méridionales. Cette année, pas moins de 2 389 logements y ont été enregistrés au nom de Belges, un record historique. La crise immobilière des dernières années a considérablement fait baisser les prix, offrant de nombreuses opportunités. En conséquence, la demande a été forte ces dernières années, entraînant une hausse des prix de l’immobilier de 26,3 %. La (Sud-)France et l’Italie restent également très populaires. Parmi les destinations émergentes figurent les Pays-Bas, le Portugal et des pays autour de la Méditerranée comme la Croatie et la Slovénie. Vous cherchez quelque chose de plus exotique ? Les budgets les plus élevés ciblent particulièrement Dubaï, une destination très prisée.
Check-list : prêt à acheter une maison à l'étranger ?
- Quel est le montant des droits d'enregistrement à payer pour l'achat de votre propriété ?
- Les intérêts de votre prêt hypothécaire peuvent-ils faire l'objet d'un allégement fiscal ?
- Qu'en est-il de la taxe sur les revenus locatifs ?
- Que faut-il déclarer au fisc belge ?
- Devez-vous payer l'impôt sur la fortune ?
- Que se passe-t-il lors de la revente ? Faut-il payer un impôt sur les plus-values ?
- Et qu'en est-il des droits de succession et des tarifs des donations ?
- Avez-vous une idée précise du rendement ? On parle souvent de 3 à 4%, mais après déduction des coûts fixes, 2% est plus réaliste.
En collaboration avec Cazimir Advocaten
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