Réception d’un appartement neuf : qui, quoi, comment ?

L’achat d’un appartement sur plan est généralement régi par la loi Breyne. Ce qui implique, entre autres, que l’appartement doit être « réceptionné » à la fin des travaux. Mais que signifie précisément la réception ? Comment cela fonctionne-t-il ? Et qui est responsable ?

La loi Breyne contient un certain nombre de dispositions à respecter lors de la réception d’un bâtiment. Cette réception est obligatoire et se déroule normalement en deux phases : la réception « provisoire » et la réception « définitive ». Dans les immeubles à appartements, il faut encore faire une distinction entre la réception des parties privatives (votre appartement) et celle des parties communes (hall d’entrée, couloirs, ascenseurs, toiture, etc.).

1. De quoi parle-t-on ?

Une fois l’appartement « prêt », vous avez le droit de contrôler si celui-ci a bien été construit conformément aux plans et au cahier des charges, que les travaux ont été correctement effectués et qu’il ne présente aucun défaut. C’est la raison d’être de ce que l’on appelle la « réception », à savoir l’inspection de ce que vous avez acquis.

Il est fort probable qu’à l’issue de cette inspection, vous établissiez une liste de ce qui doit encore être achevé. Si vous constatez des malfaçons (revêtement de sol non conforme, fissure sur un rebord de fenêtre…), vous pouvez bien entendu en informer immédiatement le promoteur ou l’entrepreneur, sans attendre la réception définitive. Plus tôt vous signalerez certains défauts, plus il sera facile d’y remédier.

2. Comment ?

La réception prévue par la loi Breyne se déroule en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive. Cette procédure s’applique tant aux parties privées qu’aux parties communes. Il y a donc quatre réceptions au total. Cette loi stipule également qu’il doit s’écouler au moins un an entre la réception provisoire et la réception définitive. L’idée est que le bâtiment doit avoir connu un hiver avant que la réception définitive puisse avoir lieu. Si le contrat passé entre vous et le promoteur prévoit un délai plus court, cette disposition n’est pas valable.

En outre, la réception définitive de votre appartement ne peut avoir lieu qu’après la réception définitive des parties communes. En revanche, la réception provisoire de votre appartement peut avoir lieu avant la réception provisoire des parties communes. Mais vous êtes en droit de refuser la réception provisoire de votre appartement s’il manque des aménagements essentiels dans les parties communes. C’est le cas, par exemple, lorsque les portes d’entrée des parties communes n’ont pas encore été posées ou lorsque l’ascenseur n’est pas encore en service. Si la finition des parties communes n’est pas totalement achevée mais qu’il ne resterait, par exemple, que quelques travaux de peinture à effectuer, vous ne pourrez en revanche invoquer cette raison pour refuser la réception provisoire de votre appartement.

Pourquoi une réception provisoire ?

La réception provisoire est un moment important, car elle vous permet de relever tous les manquements que vous pourriez observer. Il vous appartient d’indiquer quels travaux restent à exécuter (finition des fenêtres, pose des plinthes…) ainsi que les défauts apparents (carrelages fissurés, joints non étanches…) Si vous ne notifiez pas vos remarques à ce moment-là, vous ne pourrez plus y revenir par la suite, ce qui n’est bien sûr pas le cas lorsqu’il s’agit de ce qu’on appelle les « vices cachés ».

Votre appartement ne doit pas être totalement achevé pour le jour de la réception provisoire. Il suffit qu’il soit « prêt à l’emploi », même si vous avez encore quelques remarques. Si vous constatez trop de malfaçons ou de manquements, vous êtes en droit de refuser la réception provisoire. Cette réception provisoire donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal à signer par vous-même, le promoteur, l’architecte et, parfois, l’entrepreneur. Assurez-vous que toutes vos remarques soient clairement rédigées car, si tel n’était pas le cas, il vous sera difficile de prouver par la suite que vous les avez effectivement formulées. Faites également spécifier le délai dans lequel ces derniers travaux doivent être exécutés.

La réception tacite

Il arrive que l’acheteur obtienne les clés de son appartement avant même la réception provisoire. Soyez extrêmement prudent, car habiter les lieux pourrait signifier automatiquement votre acceptation des travaux tels qu’ils ont été effectués, avec les éventuels défauts visibles. On parle dans ce cas de réception tacite.

Quid de la réception définitive ?

La réception définitive a donc lieu au plus tôt un an après la réception provisoire. De plus, il faut que tous les problèmes soulevés lors de la réception provisoire aient été résolus. Si vous constatez encore des défauts dans votre appartement entre le moment de la livraison provisoire et la livraison finale, vous devez en informer immédiatement le promoteur immobilier et/ou l’entrepreneur.

En principe, la responsabilité décennale de l’entrepreneur, du promoteur immobilier et/ou de l’architecte commence à courir dès la réception définitive. Pour pouvoir invoquer cette responsabilité, il doit exister un vice compromettant la solidité ou la stabilité du bâtiment ou d’une partie importante de ce dernier.

Après la réception définitive, vous bénéficiez également d’une garantie contre les vices cachés « plus légers » (problème d’humidité, infiltration d’eau, fissure dans un mur…) Vous devez néanmoins invoquer cette garantie dans les plus brefs délais. Réagissez donc immédiatement si vous constatez un problème de ce type.

3. Qui ?

Pour la réception de votre appartement, ainsi que de la cave et/ou du garage dont vous seriez éventuellement propriétaire, vous devez être personnellement présent. Et il vous sera certainement utile de vous faire assister par un entrepreneur et/ou un architecte, logiquement plus qualifié(s) que vous pour détecter des malfaçons.

S’agissant de la réception des parties communes de l’immeuble, c’est l’association des copropriétaires qui en est responsable. Dans la plupart des cas, l’assemblée générale des copropriétaires désigne des représentants pour se charger, avec le syndic, de la réception. Cette assemblée générale peut également décider de faire appel à un entrepreneur et/ou un architecte pour être conseillée. Si vous ne pouvez pas assister vous-même à la réception des parties communes, mais que vous avez des remarques à formuler sur les finitions ou d’autres questions à soulever, vous pourrez les transmettre au syndic ou aux copropriétaires présents, qui en feront part le moment voulu.

Source : Je vais Construire