Achat immobilier : que faire en cas de défauts ?

Il est fréquent qu’une maison existante ne révèle pas immédiatement tous ses secrets. Que faire alors si vous découvrez que le bien que vous venez d’acheter présente des problèmes de construction ? Pouvez-vous vous retourner contre le vendeur ou son entrepreneur ? Nous avons étudié la question.

Le propriétaire

1. Vices cachés ou apparents

Il convient avant tout d’établir une distinction importante entre vices apparents et vices cachés. Les vices apparents sont ceux que vous auriez dû constater lors d’un examen attentif de l’habitation (carreaux fissurés, taches d’humidité visibles…). Si vous ne constatez ces défauts qu’après avoir acheté le bien, vous ne pourrez pas tenir le vendeur pour responsable.

Les vices cachés désignent pour leur part des problèmes d’ordre architectonique qui étaient déjà présents au moment de la vente, mais qui n’étaient pas encore visibles et ne sont apparus que plus tard. En principe, vous pouvez tenir le vendeur pour responsable de cette situation. « En principe », car la plupart des contrats de vente de biens immobiliers contiennent une clause aux termes de laquelle le vendeur ne garantit pas les vices cachés. Il est souvent stipulé que le vendeur vend « sans garantie d’absence de vices ou défauts cachés ». Il vous faut donc vérifier le contrat de vente afin de savoir si vous pouvez ou non tenir le vendeur responsable des vices cachés. Sachez aussi que si vous souhaitez invoquer un vice caché, il vous faudra introduire un recours à bref délai, c’est-à-dire très rapidement après la découverte du vice.

2. Le vendeur était au courant

La situation est différente lorsque le vendeur avait connaissance du défaut au moment de la vente, et qu’il vous l’a caché. En pareil cas, vous pouvez tenir le vendeur pour responsable, même si le contrat de vente contient une clause dans laquelle il décline toute responsabilité. La difficulté réside dans le fait que vous devez être à même de prouver que le vendeur était au courant du problème et qu’il a tenté de le dissimuler. On pense ici, par exemple, à un problème d’humidité caché par l’adjonction de couches de peinture.

L’entrepreneur et/ou l’architecte

1. Responsabilité décennale

Si vous avez acheté une maison qui a été récemment construite ou rénovée, vous pouvez aussi vous adresser à l’entrepreneur et/ou l’architecte qui en a réalisé ou supervisé les travaux. Car en tant que nouveau propriétaire, vous reprenez automatiquement les droits dont le vendeur disposait vis-à-vis de son entrepreneur ou de son architecte, et ce, même si vous n’avez pas vous-même conclu le contrat.

Les architectes et les entrepreneurs sont de fait tenus d’assurer une responsabilité décennale pour vices cachés, dont vous bénéficierez en conséquence également. Cette responsabilité concerne les vices cachés « graves », c’est-à-dire de nature à compromettre la stabilité et/ou la solidité du bâtiment ou d’une partie importante de ce dernier (fissures dans une façade, problèmes d’humidité importants, absence de joints de dilatation…). Ils sont également responsables s’agissant de défauts plus légers, qui ne compromettent pas la stabilité et/ou la solidité du logement, mais qui sont néanmoins assez sérieux (une mauvaise isolation acoustique, de la condensation dans les doubles vitrages…) Les détails mineurs tels que des tuiles de toiture détachées ou de petites fissures dans le plafonnage ne sont donc pas concernés.

Vous devez cependant être en mesure de prouver que la responsabilité du défaut incombe effectivement à l’entrepreneur ou à l’architecte. Les problèmes qui résultent d’un mauvais entretien par le vendeur ou de l’usure de la maison ne peuvent être imputés aux professionnels du bâtiment. Pour pouvoir bénéficier de la garantie décennale, vous devez également dénoncer ces défauts endéans un « délai raisonnable ».

Mais la signification du qualificatif « raisonnable » n’est pas toujours claire. Bien souvent, la décision reviendra au tribunal. Ce qui est certain, en revanche, c’est que ce délai raisonnable débute au moment où vous constatez le défaut, et non au moment de la réalisation des travaux par l’entrepreneur. Ce qui est sûr aussi, c’est qu’il faut vous assurer d’introduire votre demande dans les dix ans qui suivent les travaux, sans quoi votre droit expirera de toute façon. Il est donc dans votre intérêt de réagir le plus rapidement possible.

2. Une garantie commerciale

Il se peut que, pour des raisons commerciales ou autres, le vendeur ait bénéficié d’une garantie plus large que celle à laquelle il avait légalement droit. L’entrepreneur pourrait, par exemple, lui avoir octroyé une garantie de dix ans voire à vie sur tous les défauts éventuels de certains ouvrages. À la différence de la responsabilité décennale prévue par la loi, il n’est pas certain que vous puissiez à votre tour bénéficier de cette garantie « supplémentaire ». Il est en effet tout à fait possible et parfaitement légal que l’entrepreneur soumette cette garantie élargie à des conditions restrictives, par exemple que celle-ci devienne caduque en cas de vente du bien. Si certains travaux font bien l’objet d’une garantie complémentaire, n’oubliez pas de demander au vendeur une copie du contrat de garantie pour savoir ce que cela implique précisément pour vous.

3. Il y a une procédure en cours

Que se passe-t-il si, au moment de votre achat, une procédure est déjà en cours entre le vendeur et l’entrepreneur ou l’architecte ? Si l’objet de la procédure est indissolublement lié au fait d’être propriétaire du bien, l’acheteur que vous êtes sera alors nécessairement impliqué dans cette procédure. C’est le cas, par exemple, lorsque la procédure a trait à la responsabilité décennale de l’un des partenaires de la construction. En revanche, si le litige porte sur des droits et obligations qui ne sont pas indissociablement liés à la propriété – si le vendeur a omis de payer certaines factures, par exemple –, vous resterez alors en dehors de toute discussion.

En principe, avant l’achat du bien, le vendeur est tenu de vous informer des procédures en cours qui sont indissociablement liées au bien en question. Sans quoi vous pourriez par la suite remettre en question l’achat et/ou réclamer des dommages et intérêts. Mais même au cas où le vendeur vous aurait bien informé, vous pouvez aussi vous prémunir des conséquences négatives que vous pourriez subir du fait de la procédure en cours. Établissez à cet égard des accords clairs, que vous inclurez bien entendu dans le contrat de vente

Source : Je vais Construire