Loyers à la hausse : quelles conséquences pour propriétaires et locataires ?

L’inflation galopante se fait sentir partout et impacte les loyers. Les propriétaires peuvent la répercuter mais sont tenus au respect de certaines règles. Qu’en est-il précisément ?

L’inflation provoque une augmentation significative du prix des produits alimentaires, de l’addition au restaurant, du plein d’essence et des services publics. Entre autres car même les loyers peuvent être impactés par la hausse générale des prix. En effet, la loi autorise les propriétaires à indexer le loyer une fois par an, afin de suivre l’évolution de l’inflation. Mais qu’en est-il dans la pratique et à quelles règles cette indexation est-elle soumise ?

Les dispositions légales

Toute personne qui prend ou donne un logement en location est tenue de respecter certaines dispositions légales. Le bail doit être établi conformément à la réglementation en vigueur en matière de location résidentielle. Les contrats récents relèvent des différents décrets régionaux mais la législation fédérale peut encore s’appliquer aux contrats plus anciens.

En Belgique, les loyers sont déterminés librement. En d’autres termes, locataire et propriétaire tombent d’accord sur un loyer mensuel qui agrée les deux parties. Les régions ont chacune développé un outil qui permet de déterminer un montant ‘normal’ : Huurschatter en Flandre, Grille des Loyers en Wallonie et pour Bruxelles un module accessible sur le site Bruxelles Logement. Ces outils en ligne sont gratuits.

Indexation du loyer

Le loyer convenu est fixé lors de la conclusion du contrat de bail et ne peut, en principe, être modifié jusqu’à son terme. Il peut cependant faire l’objet d’un ajustement annuel lié à l’augmentation du coût de la vie, c’est-à-dire à l’inflation.

Le montant exact de l’augmentation est calculé à l’aide d’une formule d’indexation. Déterminée par la loi, elle se base sur le loyer initialement convenu, l’indice initial et le nouvel indice. Vous pouvez trouver tous les détails du calcul ici. Le Calculateur de loyer officiel de l’indexation des loyers permet de calculer gratuitement soi-même le nouveau loyer.

« En principe, l’indexation d’un loyer ne peut se faire qu’une fois par an », rappelle Katelijne D’Hauwers, directrice de l’ASBL Propriétaires Réunis. « Si cette disposition n’est pas explicitement exclue dans le bail écrit, le locataire ne possède aucun argument légal pour s’y opposer. Certains propriétaires imaginent que l’indexation doit invariablement avoir lieu au début de l’année civile. À tort car elle ne peut avoir lieu qu’à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. »

L’inflation galopante fait craindre à de nombreux locataires une augmentation considérable de leur loyer. Certains politiques plaident pour un plafonnement de l’indexation des loyers, par exemple à 2 %. Pour un loyer mensuel de 750 euros, la différence sur base annuelle peut représenter plus de 500 euros. Mais pour l’instant, il ne s’agit encore que de propositions.

Est-ce une obligation ?

L’indexation du loyer n’est jamais automatique. Le propriétaire doit toujours informer le locataire par écrit, par courrier ordinaire ou par mail. Ce n’est que lorsqu’il constate que le locataire n’a pas adapté le montant de son loyer qu’il est préférable d’envoyer un courrier recommandé.

« Les indexations tardives sont limitées aux trois derniers mois », indique Katelijne D’Hauwers. « Si par exemple l’indexation peut avoir lieu en mars mais que le propriétaire n’y pense qu’en juillet, il peut demander le supplément pour juillet (le mois de la demande) et les trois mois qui le précèdent, c’est-à-dire avril, mai et juin. »

Le propriétaire n’est pas obligé d’indexer le loyer et d’ailleurs, une enquête de Livios a montré que certains propriétaires jugent excessives les augmentations de prix autorisées par la loi. Ils considèrent qu’il est important de conserver un bon locataire, ce qui leur permet d’éviter une éventuelle vacance, des coûts de rénovation et la commission d’un agent immobilier.

Un propriétaire peut donc choisir de ne pas appliquer l’indexation annuelle ou de ne l’appliquer que partiellement. Notez que le calcul reste inchangé lorsque le propriétaire renonce (partiellement) à l’indexation annuelle. Supposons que le propriétaire ne demande pas une augmentation légale de 50 euros par mois pour l’année à venir. S’il est autorisé à augmenter à nouveau le loyer de 40 euros à l’indexation suivante, le loyer pourra en principe être augmenté de 90 euros à ce moment-là.