La fièvre retombe progressivement sur le marché immobilier wallon

Avec une croissance générale des prix qui ralentit, le marché immobilier wallon semble suivre peu à peu la tendance baissière observée sur le marché immobilier flamand.

Comme chaque année, le groupe immobilier ERA collabore avec l’Universiteit Antwerpen/KU Leuven pour réaliser son baromètre en analysant les différents marchés immobiliers du pays. Il s’agit là d’un indice de prix qui tient compte notamment de la taille, de la finition et de la situation géographique des biens vendus. Ces chiffres reflètent ainsi l’évolution des prix de biens similaires, sans faire l’amalgame de ceux qui n’ont rien en commun.

Une croissance qui ralentit

Selon ce baromètre, les prix des maisons en Wallonie ont augmenté au cours de l’année écoulée de 2,4% par rapport à 2022, soit bien moins qu’il y a deux ans. En 2022, l’augmentation s’était en effet chiffrée à 5%. Or, celle-ci constituait déjà un ralentissement de la croissance par rapport aux années 2021 et 2020 qui ont, il est vrai, atteint des records en Wallonie, avec respectivement 8 et 6,8% d’augmentation.

Le constat général est donc que la croissance générale y ralentit progressivement, ce qui s’est confirmé en 2023. La Wallonie semble ainsi suivre peu à peu la tendance observée sur le marché immobilier flamand, où les prix en 2023 ont diminué pour la première fois en dix ans.

Pression sur les prix

Cette tendance s’explique notamment par la hausse des taux hypothécaires. Depuis 2022, ceux-ci ont en effet augmenté de 2%. Si de nombreux propriétaires peuvent encore bénéficier de faibles taux, cette hausse a bel et bien réduit la capacité d’emprunt des primo-accédants pour qui il est devenu plus difficile d’obtenir un crédit, sans oublier l’augmentation de l’apport en fonds propres requis. D’autre part, on observe que l’offre de certains types de maisons dépasse largement la demande. Cette concurrence a engendré une pression sur les prix de certains segments du marché, générant une spirale à la baisse.

Comment se fait-il alors que l’évolution globale des prix se soit avérée positive sur l’ensemble de l’année écoulée ? On l’explique notamment par le fait que les Wallons, qui ne sont pas systématiquement contraints d’inclure un budget rénovation à court terme dans leurs calculs, ont eu plus de marge pour l’achat de leur habitation, ce qui a soutenu les prix sur certains segments. Mais la tendance générale au fléchissement est bien réelle, avec des acheteurs prudents, très bien informés et réticents à payer aujourd’hui le prix qu’un bien pourrait valoir « demain ».

Des délais qui s’allongent

La frilosité actuelle du marché s’explique donc aussi au regard du délai moyen qu’il a fallu aux propriétaires pour vendre leur bien. Car les délais de vente ont été sensiblement longs en 2023. En moyenne, il aura fallu 118 jours pour vendre un bien, contre 88 en 2022. Les délais ont donc été rallongés de 34%. Et comme l’évolution de ce délai est souvent prémonitrice de l’évolution future des prix, son allongement significatif pourrait révéler que la tendance à la stabilisation n’est pas encore terminée.

Des différences importantes à Bruxelles

A Bruxelles, le segment des appartements est bien davantage représentatif de l’évolution des prix que les maisons. Le constat est que les prix des appartements ont aussi globalement augmenté de 2% par rapport à 2022, et qu’il existe d’importantes différences de prix d’un bien à l’autre. S’ils disposent d’une superficie habitable supérieure de 10%, les appartements 2 chambres ont été vendus en moyenne 6,3% plus cher. Dans le cas d’un appartement 3 chambres, la différence s’est chiffrée à 4,3%, et à 12,7% pour un 4 chambres. La présence d’une terrasse ou d’un jardin a aussi clairement influé sur le prix. La différence de prix entre un appartement avec et sans terrasse a été de 3,4%. Et le supplément pour un jardin a pu dépasser les 10%. Enfin, le prix a pu baisser de 5% si des travaux étaient nécessaires. Et si ces travaux étaient vraiment importants, la baisse a pu atteindre jusqu’à 13%.