Durée et fin du bail : voici vos options

Vous allez louer une maison ou un appartement ? Dans ce cas, vous devez signer un bail. Pour la durée d’un bail, il existe quatre possibilités : le bail à vie, le bail de longue durée, le bail de 9 ans et le bail de courte durée. Mais qu'est-ce que cela implique exactement ? Et comment résilier un contrat de location ?

Durée du bail

1. Bail à vie

Il est possible de conclure un bail à vie que seul le locataire peut résilier, sauf disposition contraire dans le contrat. La résiliation peut se faire à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois. Ces dispositions s’appliquent à tous les baux à vie conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997.

2. Bail du longue durée

Un bail de longue durée est conclu pour une durée de plus de 9 ans et vient à échéance à la fin de la période convenue, à condition que l’une des parties le résilie 6 mois avant la date d’expiration. Si personne ne résilie le contrat, le bail est renouvelé pour une période de 3 ans. S’appliquent aux baux de longue durée les dispositions applicables au bail de 9 ans (voir ci-dessous).

3. Bail de 9 ans

Le bail de 9 ans est la méthode la plus utilisée. Il prend fin après 9 ans si le locataire ou le bailleur résilie le contrat au moins 6 mois avant l’expiration du bail. S’il n’est pas résilié, il est prorogé aux mêmes conditions. Attention ! La période de prorogation est chaque fois de 3 ans. Les deux parties peuvent alors après chaque période de 3 ans résilier le contrat sans motif ni indemnité, en respectant un préavis de 6 mois. Ces règles s’appliquent également aux contrats d’une durée de 3 à 9 ans.

Pendant la période de 9 ans, le bailleur a le droit de mettre fin au contrat dans certains cas précis. Il faut qu’il respecte cependant un préavis de 6 mois. Dans quels cas ?

• Si le bailleur compte occuper lui-même le bien ou le faire occuper par un de ses proches.
• Lorsqu'il souhaite effectuer d'importants travaux de transformation, mais uniquement à la fin de chaque période de 3 ans.
• Sans motif et moyennant le paiement d'une indemnité égale à 9 mois de loyer à la fin des 3 premières années, et à 6 mois de loyer à la fin de la deuxième période de 3 ans.

Le locataire peut mettre fin au contrat moyennant un préavis de 3 mois. Il ne doit payer une indemnité que pendant les trois premières années. Au cours de la première année, il s'agit d'une indemnité égale à 3 mois de loyer, au cours de la deuxième année à 2 mois de loyer et au cours de la troisième année à un mois de loyer. Lorsque le bailleur a donné le préavis, le locataire peut à son tour notifier un préavis abrégé d'un mois, sans devoir payer d'indemnité.

4. Bail de courte durée

Un bail de courte durée porte sur une période de trois ans ou moins. Le contrat doit être résilié par l’une des deux parties trois mois avant la fin du bail. Ce bail ne peut être résilié anticipativement, sauf disposition contraire dans le contrat. Ce contrat ne peut être prorogé qu'une seule fois pour une durée de moins de 3 ans. Sinon, ce bail se transforme en un bail de neuf ans.

Fin du bail

Un contrat de bail ne prend jamais fin de lui-même : la loi prévoit qu’un préavis est toujours obligatoire pour mettre fin au bail. Le locataire doit résilier le bail au moins 3 mois à l’avance et le bailleur au moins 6 mois à l’avance. Si personne ne donne de préavis, le bail est prorogé chaque fois de 3 ans.

Contre-préavis d'un mois

Si le bailleur met fin anticipativement au bail, le locataire a le droit de notifier un contre-préavis d’un mois, s’il souhaite quitter le bien plus rapidement. Dans ce cas, il ne doit payer aucune indemnité, même si le préavis intervient dans la première des 3 années. Cette disposition s’applique aux préavis donnés par les bailleurs après le 31 mai 1997.