Le compromis de vente, pas à pas

Que se passe-t-il lorsque vous avez trouvé un candidat acheteur pour votre habitation ou terrain ? Parcourons ensemble les différentes étapes.

Faire offre

La plupart des candidats acheteurs viendront plusieurs fois visiter votre habitation – accompagnés ou non de leurs parents, amis, un architecte ou un entrepreneur -, avant de faire offre. Vous avez intérêt à demander que cette offre soit rédigée par écrit. Vous avez ainsi la certitude de pouvoir prendre cette offre au sérieux. À vous ensuite d'accepter ou non cette offre.

Si l'offre vous satisfait, vous avez également intérêt à passer directement des accords afin de préciser quels éléments sont ou non compris dans le prix. Les installations fixes font en principe partie de l'habitation et sont donc incluses dans le prix, mais cette règle est susceptible d'interprétation. Déterminez donc clairement si les tentures, certains appareils, les armatures d'éclairage encastrées et autres éléments, qui pourraient porter à discussion, restent ou non dans la maison après la passation de l'acte et fixez éventuellement un prix de rachat pour ceux-ci.

Une option

Lorsque certains candidats sont à peu près sûrs d'acheter, mais souhaitent s'assurer de certains aspects, vous pouvez leur proposer de prendre une option sur le terrain ou sur l'habitation. Il arrive en effet que le candidat souhaite avoir certaines garanties concernant son prêt, les prescriptions d'urbanisme, etc. Si vous lui donnez une option, vous vous engagez à ne vendre l'habitation ou le terrain à aucune autre personne pendant une période déterminée.

Si dans ce délai, le candidat décide d'acheter le bien, il doit vous en informer par écrit. C'est ce qu'on appelle la levée de l'option. Étant donné que la vente fait automatiquement suite à la levée de l'option, il est indispensable que tous les éléments essentiels de ce contrat de vente (prix, délai de paiement, conditions, etc.) soient déterminés avec précision dans cette option. Par conséquent, il est recommandé de faire appel à un notaire dès l'étape du compromis afin de vous assurer que ce compromis est complet et correct.

En tant que vendeur, vous n'êtes pas obligé d'accorder une option à un candidat acheteur. Vous courez en effet le risque que finalement, l'acheteur décide de ne pas acheter, alors qu'entre-temps, vous auriez pu vendre à d'autres personnes intéressées. Aussi, par sécurité, pourquoi ne pas demander une indemnité en échange de cette option. Lorsque l'option est levée, ce montant servira d'acompte. Si l'option n'est pas levée, vous gardez le montant au titre de dommages-intérêts.

Le contrat de vente (le compromis)

Lorsque vous êtes parvenu à un accord avec l'acheteur, un contrat de vente provisoire – également appelé 'compromis' - est rédigé. Vous n'êtes pas obligé de faire appel à un notaire à ce stade de la vente, mais nous vous le conseillons, d'autant qu'il s'agit d'un service gratuit offert par le notaire. Ainsi, vous serez certain que ce contrat contient effectivement tous les éléments qui doivent y figurer. Il ne faut pas oublier que le compromis a la même valeur juridique que l'acte final.

Conditions suspensives

L'acheteur peut faire insérer une série de conditions suspensives dans le contrat de vente. Il peut notamment y figurer que la vente n'a lieu que si elle/il obtient le prêt ou que si aucune infraction d'urbanisme n'est constatée. Dans ce cas, la date à laquelle l'acheteur doit acquérir une certitude quant à ces éléments doit être mentionnée clairement. S'il s'avère que l'une de ces conditions n'est pas rencontrée, la vente peut être annulée.

Acompte

À la conclusion du contrat de vente, il est d'usage que l'acheteur paie un acompte. Généralement, cet acompte s'élève à environ 10 % du prix de la vente. Si le compromis est signé chez le notaire, l'acompte reste chez ce dernier en dépôt jusqu'à la passation de l'acte authentique. Si vous vous chargez personnellement de la conclusion de ce compromis, l'acompte vous est directement remis à vous en votre qualité de vendeur. Il s'agit aussi d'éléments qui doivent nécessairement figurer dans le compromis.

Validité du compromis

On entend parfois dire qu'un contrat de vente provisoire n'est valable que quatre mois. C'est faux. En revanche, ce qui est vrai c'est qu'en principe, vous êtes appelé dans les quatre mois à passer devant le notaire pour l'acte de vente définitif, également appelé passation de l'acte.

La passation de l'acte

Une fois le compromis signé, l'acheteur et le vendeur doivent, si ce n'est déjà fait, désigner un notaire devant lequel sera passé l'acte. Il peut s'agir d'un seul notaire pour les deux parties, mais chacune des parties peut aussi choisir son propre notaire. Après la signature du contrat de vente, il appartient ensuite au notaire de vérifier si vous, vendeur, n'avez plus aucune dette, si vous êtes effectivement le propriétaire, si tout est en ordre au niveau de l'urbanisme, etc. Après un maximum de quatre mois, le notaire vous convoque avec l'acheteur pour la 'passation de l'acte'. L'acte est lu par le notaire. Ensuite, l'acheteur liquide le solde et paie les frais d'acte au notaire.