L'achat en viager : avantages et inconvénients de ce type de vente

L’intérêt pour la vente en viager prend de l’ampleur dans notre pays avec 1 200 à 1 500 ventes par an. En effet, le vieillissement de la population se constate d’année en année, ce qui soulève de nombreuses questions sur l’avenir de notre système de pension. Parallèlement à cette constatation, les investisseurs découvrent cette forme de placement très attrayante surtout depuis la crise bancaire de 2008. Mais c’est quoi le viager ? Nous le demandons à Albert Rasquin et Daniel Domb, spécialistes chez Trevi.

Pourquoi l’achat avec rente viagère est si populaire en Wallonie ? 

« Le viager apparaît comme une double solution. Une solidarité face aux besoins financiers des séniors. Et une solution aux besoins d’investissement ou de logement des plus jeunes. Des sommes importantes – 300 milliards – semblent stagner sur les carnets d’épargne pour un taux de rendement ridicule ! Cela incite les investisseurs à chercher d’autres placements à la fois plus rentables tout en gardant une certaine sécurité ! Le groupe Trevi a pris le train en marche en créant dès 2010 une cellule chargée de développer la vente en viager en s’appuyant sur son réseau de 35 agences en Belgique », explique Albert Rasquin.

« La vente en viager reste un marché de niche en Belgique (2 % des transactions immobilières) qui est amené à se développer du fait de l’allongement de l’espérance de vie de la population et les craintes bien réelles concernant l’avenir de notre système de pension. Les besoins financiers des uns (les séniors) rencontrent les recherches des autres (les investisseurs) vers des investissements rentables. La vente d’immeubles en viager se présente comme une des solutions au problème du maintien à domicile des personnes âgées ainsi qu’aux difficultés d’accès à la propriété pour les plus jeunes », dit Daniel Domb.

En quoi consiste l’achat en viager ?

Daniel Domb : « L’acheteur d’un bien en viager ne règle pas son achat en une seule fois – comme dans les transactions habituelles – mais en payant un bouquet (un acompte) généralement de 10 à 15 % de la valeur du bien. Une rente  mensuelle payable jusqu’au décès du vendeur ou pour une durée limitée dans le temps. La rente est indexée ou non annuellement. Les acteurs en présence sont le vendeur ou crédirentier est celui qui va percevoir la rente. C’est aussi l’usufruitier dans le cas d’un viager occupé. L’acquéreur ou débirentier est celui qui paie le rente. Il est aussi le nu-propriétaire dans le cas d’un viager occupé. »

Il y a différentes formules de ventes en viager ?

Albert Rasquin : « Le viager occupé soit avec réserve d’usufruit. Le sénior conserve le droit de jouir de son bien en l’habitant ou en le mettant en location et en percevant le loyer. C’est le type de viager le plus courant (85 % des ventes en viager). On vend la nue-propriété du bien et le vendeur conserve l’usufruit. Le viager libre soit on vend la pleine propriété et le sénior-vendeur quitte son bien le jour de l’acte notarié. Le vendeur reçoit le prix de son bien sous la forme d’une rente mensuelle au lieu d’un capital. Cette forme de vente s’adresse aussi aux propriétaires qui donnent un bien en location et qui souhaitent éviter les tracas d’une gestion locative. »

Daniel Domb : « Dans les 2 cas l’acquéreur devient pleinement propriétaire au décès du ou des vendeur(s). La vente en viager se fait généralement sur une ou deux têtes. Dans le cas d’une rente sur 2 têtes, on parle de la réversion de la rente. La rente réversible signifie que le conjoint survivant continue à percevoir la rente (totalement en général mais parfois partiellement) après le décès de l’un d’eux. »

Et l’aspect fiscal ? 

Daniel Domb : « La rente perçue par le sénior n’est pas taxée pour autant que l’acheteur ne soit pas une société ou une personne physique qui affecte le bien à une activité professionnelle et bénéficie de cette façon de la déduction fiscale. En contre-partie, l’acquéreur ne peut déduire son investissement. »

Quelles sont les réticences pour faire appel au viager ? 

Daniel Domb : «  Les séniors qui hésitent à vendre ou même à acheter un bien en viager le font généralement pour l’une des deux raisons suivantes. On va spéculer sur la mort du vendeur or il faut considérer le viager comme une opération financière : complément de retraite pour le vendeur et placement intéressant pour l’acquéreur. Je ne serai plus chez moi si je vends la nue-propriété de mon bien. L’usufruit est un droit réel garanti par acte notarié. Les deux parties vendeur et acheteur doivent cependant s’entendre sur la gestion du bien. »

Comment on calcule les rentes en viager ?

Albert Rasquin : « La loi ne fixe pas de méthode de calcul explicitement. Les parties sont libres d’établir le montant de la rente et la durée qui leur conviennent dans la limite de l’équité. Aucune des parties ne peut être lésée et le contrat doit rester aléatoire. Comme en assurance automobile, l’aléa est l’accident, dans le cas d’un viager l’aléa est le décès du vendeur. » 

Inconnue au moment de la signature du contrat, la date de fin de vie est calculée selon les tables de mortalités en vigueur en Belgique. « Ces tables sont publiées chaque année et nous servent à déterminer l’espérance de vie des candidats-vendeurs ainsi que le calcul des rentes. Un calcul se basant sur des valeurs réelles met à l’aise le vendeur et l’acheteur et évite des contestations de la part d’héritiers qui estimeraient avoir été dépossédés de leur héritage. Légalement, il n’y a pas de limite d’âge ni vers le bas ni vers le haut pour les vendeurs mais le marché impose pratiquement un âge minimum de 70 ans. La moyenne constatée chez Trevi est de 75 ans », explique Albert Rasquin. 

Il y a des frais spécifiques ?

Daniel Domb : « Les frais sont les mêmes que pour les ventes classiques. Les frais d’acte notarié, les frais d’agence (généralement 5 % de la valeur du bien en pleine propriété) et les droits d’enregistrement qui se calculent sur la valeur du bien en pleine propriété sont à charge de l’acquéreur. Les frais de mise à disposition du bien (PEB, attestation de sol, contrôle de la citerne à mazout, établissement du DIU, renseignements urbanistiques et cadastraux, mainlevée éventuelle, ), soit tous les frais nécessaires à la mise en vente du bien sont à charge du vendeur. Il n’y a pas de frais lorsque le vendeur décède. Tous les frais ayant été payés lors de l’acte authentique initial. » 

Peut-on financer le bouquet et/ou les frais d’achat par une banque ?

Daniel Domb : « Les acheteurs en viager libre ou occupé disposent généralement de fonds propres pour réaliser l’opération sans devoir avoir recours à un crédit bancaire. Toutefois, ce n’est pas interdit et c’est déjà arrivé. La seule condition est de ne pas mettre l’immeuble objet de l’achat en viager en garantie du crédit. En effet, l’hypothèque en premier rang sur le bien sera prise par le notaire au profit du vendeur-crédirentier pour le cas – très rare selon notre expérience Trevi – où l’acquéreur ne paierait pas régulièrement les rentes prévues. » L’acquéreur peut mettre en garantie d’un crédit un autre immeuble dont il est propriétaire mais cet appel à un crédit n’est pas très fréquent.

Quels sont les avantages du viager libre pour le vendeur ?

• Se constitue un complément de retraite sous forme d’une rente indexée et non taxée ;
• Revenu régulier sans les inconvénients d’une gestion locative ;
• Aucune charge fiscale : précompte immobilier notamment ;
• Permet de régler sa succession de son vivant : le bouquet permet de faire une donation de son vivant à ses héritiers. A contrario, la vente en viager permet de déshériter ses héritiers.

Quels sont les avantages du viager libre pour l'acquéreur ?

• Accès à la propriété avec un apport de capital minime sans devoir recourir à un crédit bancaire. C’est le vendeur qui fait office de banquier ;
• Bénéficie de la plus-value sur l’immeuble dont la valeur va, en principe, croître au fil des années ;
• L’acquéreur réalise une bonne affaire en cas de décès prématuré du ou des vendeurs.

Quels sont les avantages du viager occupé pour le vendeur?

• Bénéficie d’un complément de retraite, généralement indexé, tout en occupant son logement jusqu’à son décès ;
• Les rentes ne sont pas taxées pour autant qu’on ne vende pas à une société ou que l’acheteur n’affecte pas le bien à des fins professionnelles ;
• Les travaux importants sont pris en charge par l’acheteur ;
• Se réservant l’usufruit, le vendeur peut même louer son bien par exemple en cas de départ vers une maison de retraite.

Quels sont les avantages du viager occupé pour l'acquéreur ?

• Bénéficie d’une importante décote sur le prix du bien qui correspond à un abattement d’occupation par le vendeur (réserve d’usufruit) ;
• Le bien qu’il occupe continue à être entretenu par le vendeur qui s’avère être le meilleur des locataires ;
• L’acquéreur réalise une bonne affaire en cas de décès prématuré du ou des vendeurs.

Quels sont les inconvénients pour le vendeur

Il y a peu d’inconvénients à acheter ou à vendre un bien en viager du moment qu’on a bien compris le fonctionnement de ce type de vente/achat. 

• Risque que l’acheteur ne paie pas régulièrement ses rentes. Toutefois une hypothèque est prise, le jour de l’acte par le notaire au profit du vendeur qui peut faire prononcer la résolution de la vente par un tribunal en récupérant ainsi la pleine propriété de son bien. Et en conservant les sommes perçues (bouquet et rentes) ;
• Le paiement de la rente étant généralement limité en Belgique. Le vendeur perd son revenu complémentaire s’il vit au-delà de la durée prévue pour le paiement de la rente. Il est donc conseillé de prévoir le paiement de la rente au-delà de l’espérance de vie ;
• Pour un viager occupé, il y a perte de la pleine propriété du bien qui ne pourra plus être transmis aux héritiers.

Quels sont les inconvénients pour l'acquéreur

• Pas de déduction fiscale pour l’achat d’un bien immobilier en viager ;
• Pas de possibilité d’un prêt hypothécaire avec mise en garantie du bien acquis pour payer le bouquet et l’ensemble des frais ;
• Risque de payer plus que la valeur du bien en cas de survie du vendeur dans le cas où le paiement de la rente n’est pas limité dans le temps ce qui est très rare en Belgique ;
• Dans le cas d’un viager occupé, pas de possibilité pour l’acheteur d’occuper le bien acheté avant le décès du vendeur-usufruitier car généralement le vendeur bénéficie d’un usufruit à vie.