Entretien de bien locatif : quelles responsabilités pour le locataire et le propriétaire ?

Si vous louez une maison ou un appartement, il faut l'entretenir et (faire) effectuer certaines réparations. Comment cela se passe-t-il exactement et qui paie pour les dommages et les réparations dus à l'usure ? Faut-il se charger de l'usure causée par le locataire précédent ? Nous avons posé la question à l'avocat Jan Roodhooft.

Réglementation légale

La législation sur la location résidentielle est une question « régionale ». Cela signifie qu'il existe des réglementations différentes pour la location d'un bien dans les régions flamande, wallonne et bruxelloise. Toutefois, les « grands principes » sont identiques dans les trois régions. Concrètement, le fait que le locataire soit tenu d'entretenir les locaux loués en bon père de famille. Il faut donc régulièrement nettoyer le bien et entretenir l’extérieur.

De plus, en tant que locataire, vous êtes responsable de toutes les petites réparations (les « réparations locatives ») et des réparations nécessaires en raison d'un mauvais entretien et d'un usage contraire à la destination ou d'un usage en bon père de famille. De son côté, le propriétaire doit (faire) effectuer à ses frais les réparations les plus lourdes et celles rendues nécessaires par la vétusté, l'usure normale ou la force majeure.

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Listes par région

Dans les trois régions, une liste (séparée) a été élaborée pour préciser les travaux d'entretien et les réparations concrètes qu'il faut effectuer en tant que locataire. Si une réparation n'est pas mentionnée dans la liste, il faut appliquer le principe général mentionné ci-dessus.

• liste pour les habitations en Flandre
• liste pour les habitations en Wallonie
• liste pour les habitations en région bruxelloise

En principe, la liste flamande ne s'applique qu'aux contrats de location conclus depuis le 1^er janvier 2019. Néanmoins, lors d'une discussion sur un contrat avant cette date, les tribunaux s'inspireront souvent de la nouvelle liste.

Autres dispositions ?

Le propriétaire ne peut pas simplement déroger aux règles précédentes et imposer des obligations plus lourdes dans le contrat de location qu'il vous soumet. S'il le fait quand même, cette disposition ne sera pas valable et la réglementation légale s'appliquera. Pour les biens immobiliers situés en région flamande, le propriétaire peut assumer plus d'obligations (et donc réduire les travaux d'entretien et de réparation à la charge du locataire).

Usure causée par le locataire précédent

En cas de manque d'entretien (ou d'absence de certaines réparations) par le locataire précédent du bien, le nouveau locataire ne doit pas s'en charger. Veillez donc à mentionner clairement dans l'état des lieux établi au début de la location l’ensemble des points observés (par exemple, des trous dans les murs causés par des clous et des crochets, des taches, des dommages sur le carrelage ...). Sans cela et si l'état des lieux mentionne que tout est en bon état, vous risquez de devoir vous en charger.

Sans établissement d’un état des lieux en début de location, le locataire peut aussi en tirer profit. Il y a alors présomption qu'il a reçu le bien loué dans l'état dans lequel il le rend en fin du bail.