Accélérer la délivrance de permis : une étape cruciale dans la lutte contre la crise du logement

Une nouvelle crise du logement est-elle évitable ? Quelles mesures le secteur devrait-il prendre pour y parvenir et comment les responsables politiques voient-ils les choses ? Nous avons interrogé Niko Demeester d'Embuild, Bob Van Poppel de l'entreprise de construction Van Poppel et Paul Van Tigchelt, vice-Premier ministre (Open VLD).

Des permis plus rapides

Le doute n’est plus permis : nous nous dirigeons vers une crise du logement. Un chantier au centre de Malines appartenant à l'entreprise de construction Van Poppel sert de cadre à une conversation sur les défis actuels en matière de logement. Un ancien parking, à deux pas de la gare, est en cours de réaménagement en un immeuble de neuf logements. Niko Demeester d'Embuild : « Ce type de projet en centre-ville s'accompagne de nombreux défis. L'obtention du permis est souvent le premier obstacle. Certains promoteurs de construction doivent patienter deux à six ans pour obtenir un permis. Cela doit changer. » 

« C'est exact », ajoute le ministre Van Tigchelt. « Nous avons besoin de moins de règles, de plus de sécurité juridique et de permis plus rapides. Et cela non seulement pour le secteur de la construction, mais aussi pour toutes les entreprises du pays. Les entrepreneurs bloqués dans une bataille procédurale depuis 12 ans doivent en sortir. Nous voulons y parvenir en modifiant l'article 23 de la Constitution (qui inclut le droit au travail, le droit à un logement décent, ndlr) Nous plaidons pour l'inclusion du droit à l'entreprise dans cet article. »

Des règles identiques pour tous

Selon Embuild, il faudrait 50 000 habitations de plus chaque année. Demeester : « C'est pourquoi nous plaidons pour des rénovations de quartier, où les permis sont accordés pour l'ensemble d'un quartier plutôt que pour chaque habitation individuellement. » Cela pourrait accélérer les choses. « Chacun a droit à une habitation », souligne Van Tigchelt. « En tant que gouvernement, nous devons créer le climat nécessaire pour cela. Le secteur de la construction montre clairement qu'il est en mesure de faire face à cette charge de travail, c'est pourquoi nous devons fournir un plan directeur flamand et fédéral. Nous devons décréter un cadre pour fixer des règles à la construction. Mais ces règles devraient s'appliquer partout. Donc également pour les provinces et les communes, les pouvoirs locaux. Nous constatons aujourd'hui que les pouvoirs locaux s'écartent des réglementations des autorités supérieures. Et cela ne devrait plus être possible. Tout comme le gold-plating, qui consiste à rendre les règles européennes encore plus strictes dans leur mise en œuvre. Je le vois comme une tâche urgente et impérative : garantir des règles et un cadre clairs. Ainsi, le secteur de la construction est prêt à relever le défi des 225 000 habitations supplémentaires d'ici 2030. »

Pénurie sur le marché du logement

Mais ces habitations supplémentaires doivent également rester abordables. « Nous sommes tout à fait favorables au 'bouwshift', mais nous devons densifier et réfléchir à d'autres formes de logement », explique Demeester. « Nous devons construire plus haut et autoriser davantage de couches résidentielles, tant dans les villes que dans les communes. Pourquoi ne pas transformer cette grande villa vide en un immeuble résidentiel composé de quatre appartements durables et économes en énergie ? Souvent, les règles locales ne le permettent pas et c'est ainsi que l'on crée la pénurie. » 

« L'offre devrait en effet augmenter », reconnaît Van Tigchelt. « L'offre et la demande constituent un bon principe de régulation du marché pour faire baisser les prix. De plus, la réduction de la TVA à 6 % pour toutes les rénovations, dont la démolition-reconstruction des bâtiments non-résidentiels, et pour les nouvelles constructions est certainement un élément à prendre en compte pour augmenter l'offre. »

Van Poppel : « 40 à 50 % des coûts de construction sont des coûts de main-d'œuvre. Et ceux-ci ne vont jamais diminuer. »

La construction hors site, une solution ?

Les différences de prix restent une réalité. Aussi dans le projet de Van Poppel. Les prix des appartements encore disponibles se situent entre 399 000 et 929 000 euros (hors TVA). Van Poppel : « Les prix des matériaux de construction ont augmenté et sont soumis à l'évolution du marché. Des baisses de prix ne seront pas pour tout de suite. Le bois et l'acier dépendent de l'économie mondiale, donc il peut y avoir des fluctuations à ce niveau. Mais les matériaux de construction, comme l'isolation et les briques, resteront chers car les coûts sous-jacents ont augmenté. 40 % à 50 % des coûts de construction sont des coûts de main-d'œuvre. Et ceux-ci ne vont jamais diminuer. Ce que nous pouvons faire, c'est améliorer l'efficacité de la main-d'œuvre. Je veux dire par là qu'il faut produire davantage hors site. Enfin, on a besoin de plus de routine grâce à la standardisation. Si nous pouvons standardiser certaines exécutions, nous pouvons réduire les coûts d'inefficacité. Tout en facilitant le travail et en le rendant plus efficace. Cela se traduira en fin de compte par une réduction des coûts de construction. »