Quel type de maison coûte le moins cher à construire : ouverte ou semi-ouverte ?

Flambée des prix de l'immobilier, hausse des taux d'intérêt, hausse des coûts des matériaux, pénurie de terrains à bâtir, etc. L'abordabilité et l'accessibilité aux nouvelles constructions, sont sous pression. Peut-on encore construire du neuf ? Un bâtiment semi-ouvert est-il plus intéressant qu'un habitat ouvert ? Nous avons posé la question à Pieter Devos, directeur commercial chez Dewaele Woningbouw, et à Paul Lenchant, directeur des ventes chez AVL Woningbouw. Ils pèsent le pour et le contre pour nous.

Explosion des prix

Devos : « Il y a eu un effet de choc dû à la combinaison de l'augmentation des prix et de l'augmentation des taux d'intérêt. Entre-temps, les prix se sont stabilisés et les taux d'intérêt ont atteint leur point le plus élevé. Nous remarquons que les gens commencent à s'habituer à cette nouvelle réalité. Nous constatons donc que le marché se redresse tout doucement. »

Lenchant : « Construire est devenu beaucoup plus difficile pour les jeunes familles. Les prix ont explosé il y a deux ans, ce qui a des conséquences si vous avez un souhait de construction. C'est aussi l'une des raisons pour lesquelles nous nous sommes concentrés sur les maisons compactes. Alors qu'il y a vingt ans, les constructeurs se braquaient lorsque nous proposions une construction semi-ouverte, ce type d’habitat est désormais une évidence. Avec nos maisons compactes et nos maisons STAM, nous allons encore plus loin. »

Un tiers choisit le semi-ouvert

Le fait que les bâtiments semi-ouverts soient déjà bien établis est également remarqué par Dewaele. Devos : « Il y a dix ans, nous ne construisions pratiquement pas de maisons à trois façades. Aujourd'hui, 1 client sur 3 opte pour une maison semi-ouverte à ossature bois. Nous assistons donc à un revirement de situation. D'ailleurs, dans 40 % des cas, nous construisons sur un site existant selon le principe de démolition-reconstruction à 6 % de TVA. Cela est possible car nos clients ne viennent chez nous que lorsqu'ils ont un terrain à bâtir. Ils achètent donc en tant que particuliers, nous n'achetons pas nous-mêmes de terrains. C’est un point financièrement très intéressant pour nos constructeurs. Surtout si, par exemple, ils ont deux bâtiments semi-ouverts construits en même temps. Cela offre un grand avantage en termes d'efficacité. »

L'avantage financier d'un bâtiment semi-ouvert réside également dans le coût du terrain. « La plupart des constructeurs pensent qu'un terrain à bâtir de 5 ares est assez grand », explique Lenchant. « Les clients ne veulent plus de grands terrains à bâtir. Certainement pas les jeunes couples. La terrasse est importante pour eux, car ils peuvent y dîner et faire un barbecue à l'extérieur, un petit gazon suffit. Vous réduisez ainsi le coût d'achat du terrain à bâtir et de son entretien. »

Des mètres carrés en plus

Vous économisez aussi côté optimisation du site. Devos : « Les règles de construction classiques stipulent que vous devez garder trois mètres libres à gauche et à droite d'une maison individuelle jusqu'à la limite de parcelle. Avec un bâtiment semi-ouvert, vous gagnez ces trois mètres sur toute la profondeur de votre site. La part du terrain dans le coût total de la construction a énormément augmenté. On sait désormais comment utiliser les terres disponibles plus efficacement et rechercher des terrains plus compacts. Une maison à trois façades est donc un moyen de construction particulièrement efficace. »

« C'est exact, » ajoute Lenchant, » un terrain à bâtir de 10 mètres de large permet une largeur de bâtiment de sept mètres. Supposons que vous puissiez aller à dix-sept mètres de profondeur au rez-de-chaussée, douze mètres au premier étage et neuf mètres sous le toit. Vous obtenez un espace de vie très large. Donc, en termes de volume résidentiel, un bâtiment semi-ouvert n'est certainement pas inférieur à un bâtiment ouvert. »

Façade en moins

Devos : « Si nous regardons la construction d'un bâtiment semi-ouvert, vous avez une façade de moins à terminer. En termes d'isolation, cela signifie également moins de surface perdue. D'autre part, les maisons semi-ouvertes sont généralement plus étroites et plus hautes. Elles sont moins compactes, pour l’aspect PEB. Mais ce que vous perdez en termes de PEB, vous pouvez le compenser avec la façade latérale divisée et donc beaucoup moins de perte de chaleur. »

La sensation de liberté est toujours plus faible dans un bâtiment semi-ouvert. Mais nous remarquons que cet aspect est moins important pour les jeunes constructeurs. Ils pensent avant tout pouvoir y loger

Lenchant : « Grâce au mur mitoyen, les coûts énergétiques seront moins élevés et ce sera toujours une amélioration par rapport à un bâtiment ouvert. En termes d'isolation, c’est l’idéal, sans oublier l’isolation acoustique. Les nuisances sonores dans les maisons neuves semi-ouvertes sont quasi nulles grâce à une isolation acoustique performante. Le seul inconvénient que vous avez est moins d'intimité. Si vous vous asseyez sur votre terrasse ou vous promenez dans le jardin, il y a de fortes chances que vous entendiez vos voisins. Mais vous pouvez toujours augmenter ce sentiment d'intimité dès la conception. Le sentiment de liberté en revanche est toujours plus réduit dans un bâtiment semi-ouvert. Par exemple, vous ne pouvez pas vous promener autour de la maison. Mais nous remarquons que cet aspect est moins important pour les jeunes constructeurs. Ils pensent avant tout pouvoir y loger. »

Coûts de construction réduits

Le fait qu'un bâtiment semi-ouvert soit structurellement moins cher n'est pas toujours vérifié. « Il y a, bien sûr, le mur mitoyen, mais la finition de celui-ci ne vous coûterait pas plus de 5 000 euros si vous deviez placer exactement la même maison en bâtiment ouvert », explique Lenchant. « Nous construisons de manière traditionnelle, mais nous travaillons parfois avec des plans type et pouvons ainsi maintenir les coûts de construction à un niveau bas. Un bâtiment semi-ouvert est toujours moins cher chez nous, car la valeur d'achat du terrain est inférieure à celle d'un bâtiment ouvert. Grâce aux coûts de construction plus faibles de la construction et du terrain à bâtir plus petit associé avec moins d'entretien, le coût final est réduit par rapport à un bâtiment ouvert. »

Grâce aux coûts de construction plus faibles de la construction et du terrain à bâtir plus petit associé avec moins d'entretien, le coût final est réduit par rapport à un bâtiment ouvert

Un troisième étage qui compte

Chez Dewaele Woningbouw, les clients arrivent avec un terrain à bâtir en poche. Pour eux, l'aspect du coût du terrain ne joue aucun rôle dans la question de savoir si un bâtiment semi-ouvert est moins cher qu'un bâtiment ouvert. Le troisième étage, en revanche, joue un rôle majeur. Devos : « Cet étage supplémentaire représente un coût. Uniquement en termes de prix au mètre carré, une maison à trois façades n'est pas moins chère. Même si vous n'avez pas besoin de finir une façade autant. Si vous construisez immédiatement deux maisons semi-ouvertes, par exemple pour en louer une, vous pouvez en profiter si vous optez pour deux étages et un toit plat. Étroit et haut est tout simplement plus cher que large et bas. »

« Absolument, » ajoute Lenchant, « c'est pourquoi nous avons lancé nos maisons STAM l’an dernier. Il s'agit de maisons à toit plat de 80 mètres carrés de surface habitable qui peuvent être aménagées de manière modulaire. Si, après cinq ou dix ans, un couple a suffisamment épargné ou si la situation familiale change, vous pouvez monter une extension derrière ou au-dessus de la maison. Nous remarquons un véritable intérêt pour cette option. »

Règles de voisinage

Si vous souhaitez construire en semi-ouvert, des réglementations sont à prendre en compte. En termes d'urbanisme, les options sont réduites. « Si vous êtes le premier constructeur, vous pouvez déterminer vous-même la pente de votre toit et l’aspect des corniches. S'il y a déjà un bâtiment semi-ouvert et que vous êtes donc le deuxième constructeur, vous devez respecter la réglementation en vigueur. Si la pente du toit n'est que de 30° ou 40°, il sera difficile de créer un espace de vie sous le toit. Et ce sont précisément ces espaces qui deviennent plus importants. Il suffit de penser aux familles recomposées, ce qui signifie que vous devez créer des chambres supplémentaires. »

Maisons compactes et évolutives

Dans les deux entreprises de construction, nous remarquons que l'utilisation maximale de l'espace de vie est centrale. Devos : « Dans les nouveaux projets de construction dans les lotissements, les gens opteront toujours pour des maisons à deux ou trois façades. Alors que la démolition-reconstruction et la rénovation se prêtent parfaitement à la division ou pour construire une maison jumelée. De cette façon, nous pouvons utiliser efficacement le patrimoine existant. »

Les maisons évolutives aident également à répondre aux changements de la demande de logements, selon Lenchant. « Les bâtiments semi-ouverts sont en hausse depuis dix à quinze ans. Les maisons plus petites et compactes progressent davantage. Chaque mètre carré compte. Cette accessibilité est en tête de liste pour de nombreux jeunes constructeurs. En tant que Belges, nous voyons toujours grand. Tout le monde ne veut pas vivre de manière plus compacte du jour au lendemain. Mais nous remarquons que la jeune génération y est ouverte. Tout comme pour le cohousing, ils voient dans les grandes villes et à l'étranger que cela fonctionne. Il leur reste alors plus de budget pour voyager ou aller au restaurant. »

Bâtiments de deuxième ligne

Si l'on regarde à l'étranger, Devos voit en France (Dewaele est également actif dans la région lilloise, ndlr.) une autre façon d'utiliser efficacement la zone existante : les bâtiments de deuxième ligne. « À Lille, par exemple, nous avons divisé en profondeur le jardin d'un hôtel particulier, qui se trouve à l'avant de la parcelle. D'un point de vue urbanistique, c'est difficile en Belgique, ce qui est dommage. Car si vous divisez une ancienne maison individuelle prête à être démolie avec un grand jardin profond, vous obtenez des sites de construction beaucoup plus agréables que de les transformer en deux terrains étroits. Il y a encore beaucoup de terrains vacants ou de maisons dans notre pays qui seraient mieux démolis. Nous n'avons pas besoin de diviser de nouvelles parcelles, il y a encore de la place pour construire. Nous pouvons donc densifier efficacement, mais les réglementations pourraient être un peu plus flexibles et créatives. »