L'obligation de rénovation : tout ce qu’il faut savoir sur les règles

L'obligation de rénovation est un sujet brûlant pour ceux qui envisagent d'acheter, de vendre ou de rénover une maison. Mais que signifie-t-elle exactement ? À qui s'applique-t-elle et dans quels cas ? Dans cet article, nous analysons en détail cette obligation.

Qu'implique l'obligation de rénovation ?

Avec le Plan Air Climat Énergie (PACE), la Wallonie souhaite accélérer le rythme de la rénovation. À partir du 1er juillet 2026, le gouvernement voudrait que si vous louez ou possédez une maison ou un appartement affichant un mauvais label PEB (E ou F), vous rénovez le bien afin d’atteindre au minimum le label D. En effet, les bâtiments classés E ou F ne sont pas suffisamment économes en énergie.

À Bruxelles, un système d’obligations de rénovation est également introduit progressivement. Depuis 2023, tout projet de rénovation majeure doit respecter des critères spécifiques, notamment une consommation énergétique maximale de 150 kWh/m²/an. Par ailleurs, d’ici 2031, tous les bâtiments bruxellois devront disposer d’un certificat de performance énergétique.

À qui s'applique l'obligation de rénovation ?

L'obligation concerne les propriétaires occupants, les propriétaires-bailleurs ainsi que les nouveaux propriétaires en cas de vente ou d’achat d’un bien.

Dans quel cas l'obligation de rénovation s'applique-t-elle ?

L'obligation concerne les propriétaires occupants, les propriétaires-bailleurs ainsi que les nouveaux propriétaires en cas de vente ou d’achat d’un bien. Les changements de propriété en cas d'héritage sont également concernés, à l'exception des situations où le conjoint survivant reste dans l'habitation.

Quelles sont les règles actuelles ?

Wallonie

Le gouvernement wallon vise à atteindre un label A décarboné en moyenne pour le parc immobilier d'ici 2050. Ainsi, à partir de 2028, tous les bâtiments devront disposer d'un certificat PEB. Afin d'améliorer le label des logements, le gouvernement wallon a défini un calendrier précis dans le Plan Air Climat Énergie (PACE). Le PACE reste un document d'intention qui n'a pas de valeur légale directe. Aucun système de sanction n’a été mis en place pour ceux qui ne respectent pas ce calendrier.

Pour les propriétaires occupants en cas de changement de propriétaire (vente/achat) :

• À partir du 1/07/2026 : obligation d’atteindre le niveau D dans les 5 ans suivant le changement de propriété.
• À partir du 1/07/2031 : obligation d’atteindre le niveau C dans les 5 ans suivant le changement de propriété.
• À partir du 1/07/2036 : obligation d’atteindre le niveau B dans les 5 ans suivant le changement de propriété;
• À partir du 1/07/2041 : obligation d’atteindre le niveau A dans les 5 ans suivant le changement de propriété.

Pour les propriétaires-bailleurs dont les logements sont mis en location pour la première fois :

• Dès le 1er janvier 2025, ils devront avoir au moins un label F.
• Dès le 1er janvier 2028, ils devront avoir au moins un label E.
• Dès le 1er janvier 2031, ils devront avoir au moins un label D.
• Dès le 1er janvier 2034, ils devront avoir au moins un label C.

Pour les propriétaires-bailleurs dont les logements sont déjà en location :

• Dès le 1er janvier 2027, ils devront avoir au moins un label F.
• Dès le 1er janvier 2030, ils devront avoir au moins un label E.
• Dès le 1er janvier 2033, ils devront avoir au moins un label D.
• Dès le 1er janvier 2036, ils devront avoir au moins un label C.

Bruxelles

Le Plan Air Climat de la Région de Bruxelles-Capitale prévoit qu’en 2050, chaque logement atteigne une performance énergétique moyenne de 100 kWh/m²/an, correspondant ainsi au label C. L'obligation de rénovation est introduite de manière progressive. Depuis 2023, tous les projets de rénovation lourde doivent atteindre un niveau de performance énergétique de 150 kWh/m²/an. D'ici 2031, tous les logements bruxellois devront disposer d'un certificat de performance énergétique. L'objectif est d’éliminer les logements aux labels F et G d'ici 2033, suivis des labels D et E d'ici 2043.

Pourquoi l'obligation de rénovation a-t-elle été introduite ?

En 2019, l'Union européenne s'est engagée, dans le cadre de son Pacte Vert, à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050. Cet objectif implique un équilibre entre les émissions de carbone et la capture du carbone présent dans l'atmosphère. Pour réaliser cette ambition, des lois ont été adoptées par l'Europe et ses États membres afin d'améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, qu'ils soient résidentiels ou autres.

Actuellement, les bâtiments représentent 36 % des émissions de gaz à effet de serre. À Bruxelles, par exemple, environ 45 % des habitations sont classées G ou F selon le certificat de performance énergétique, ce qui signifie qu'elles consomment une grande quantité d'énergie. En résumé, il reste beaucoup à faire pour atteindre les objectifs climatiques.

Comment l'obligation de rénovation influence-t-elle le marché locatif ?

L'obligation de rénovation vise à contraindre les bailleurs à rénover leurs biens, ce qui entraînera progressivement la disparition du marché locatif des logements ayant un label PEB médiocre.

Situation en tant que locataire

En tant que locataire, vous n'êtes soumis à aucune obligation. La responsabilité de la rénovation énergétique incombe au propriétaire du logement. C'est donc au bailleur de réaliser les rénovations énergétiques obligatoires.

Quelle amende risque-t-on si l'on ne respecte pas l'obligation ?

En Wallonie, aucun mécanisme de sanction n'a encore été mis en place pour les propriétaires qui ne respecteront pas ces échéances.

À Bruxelles, un système de sanctions automatiques est prévu : les amendes administratives sont déterminées sur la base de la législation PEB existante, qui définit le montant de l'amende en fonction de l'écart par rapport à l'objectif énergétique (kWh/m²/an) et de la taille du logement concerné. Le montant minimal de l'amende est de 125 euros.

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